東區地王頻出，“鄭九條”真的能給市場“降溫”嗎

　　鄭州“房九條”昨天開始執行 對鄭東新區和經開區土地競拍實行限價 有人說這是為限制地王產生

　　有人稱短期能抑制銷售均價上漲 有人稱會加劇供求關系矛盾 還有人說這次政策是第一波，可能還會有新政

　　河南商報記者 鄧飛

　　鄭州“限地價，競房價”等調控措施引發人們對鄭州未來房價的猜想。供求端增加土地供應，地價上嚴控“地王”，又加強價格管理和預售管理，這套溫柔的政策組合拳能否給鄭州市場降火呢？業界有不同的看法。

　　【政策發布】

　　鄭州出臺“房九條”

　　調控“過熱”的市場

　　9月14日夜，正當人們準備迎接第二天的中秋節時，鄭州市政府突然發布一個重磅政策：《關于促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》。該政策于9月18日開始執行。一石激起千層浪，消息一出，便引發社會各界的熱議。

　　河南商報記者看到，新政策前后共有九條內容，涉及土地供應、地價限制、企業審查、價格管理、預售許可等，被外界稱為“房九條”。其中，新政對土地拍賣價格的限制條款最引人關注。

　　文件內容顯示：依據土地評估價、基準地價及市場指導價合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價。鄭東新區、鄭州經濟技術開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，參與網掛的競買人進行最后一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。

　　據業界分析，這種土地競拍熔斷機制意在調控地價，進而平穩鄭州目前過快上漲的房價。據河南商報記者了解，除鄭州外，南京、蘇州等地均已采取措施來調控“過熱”的房地產市場。

　　【要點摘錄】

　　通過調控地價

　　來抑制房價過快上漲

　　擴大居住用地供應規模，調整優化布局，加快供應節奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場。

　　除大棚戶區改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。

　　加強對房地產開發企業購地資金來源的審查。加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核。嚴肅查處各類違法違規行為。

　　嚴格新建商品住房項目銷售價格管理。開發企業應根據項目品質、區位等條件合理定價，在預售方案中據實申報。住房保障部門建立網簽價格均價公布制度，企業申報價格明顯高于網簽均價的項目，應向價格管理部門備案。

　　新建商品住房項目必須取得“商品房預售許可證”后方可對外銷售，并在10日內一次性公開全部房源，明碼標價、公開對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規定的企業，將依法從重處罰，并記入企業信用檔案。

　　房地產中介組織不得與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務，不得散布虛假信息哄抬房價、誘騙消費者交易。對存在違法違規行為的中介機構，依法從重處罰，并記入企業信用檔案。對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場秩序的中介機構，工商行政主管部門要依法將其清出市場。

　　【焦點分析】

　　“限地價 競房價”

　　能否平穩鄭州房價

　　河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社對此分析認為，這九條政策就是為了限制地王產生，比如增加土地供應量、拿地規則修改、土地競拍熔斷機制。此次新政最大的亮點就是“網拍熔斷機制”，土地價格壓下去，未來房價“過熱”受到抑制，從心理上看，會對市場恐慌情緒有一個積極的正面影響。

　　鄭州一位資深地產人士分析稱，限地價、競房價，這條政策有一定的局限性，比如，競拍地價有50%的溢價率限制，但基準地價可以提高，這就沖抵了限制部分的價格。再比如，如果采取誰出價低就把土地賣給誰這種方式，那么，開發商為了逐利，是不是會對房屋產品質量有不利影響？

　　還有，競價后，雖說銷售價格有一定限制，但價格還是可以有突破方法的，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價車位、儲藏室等捆綁銷售。短期看，“限地價，競房價”能抑制銷售均價上漲，但客戶實際支付變化不大，還會催生一批車位貸、裝修貸等金融業務。

　　房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，鄭州市場已經進入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性購房，企業恐慌性拍地，導致地王頻出。開發商則營銷造勢，將老百姓恐慌性購房的心理推至頂點，而且恐慌還在繼續。

　　上官同君稱，車在高速公路上疾馳，要想車速慢下來，有兩種方式，一種是慢剎車，逐步讓車速慢下來，平穩保證安全；另一種是急剎車，有可能會車毀人亡。鄭州樓市“房九條”出臺之際，先把老百姓和開發商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車。

　　也有分析認為，如果不增加土地和房源供應的話，那么，政策中關于嚴格控制無證銷售的規定，貌似合理，在目前情況下，反而會加劇供求關系矛盾，使得可銷售房源更少，有可能引起價格急劇波動。本來二手房市場可以提供一部分房源，以緩解壓力，但最近不動產登記機構和房管局的協調不力，讓二手房市場暫時失去調節功能。這也是一個推高房價的潛在因素。

　　【趨勢預測】

　　未來是否會有第二波

　　調控政策出臺

　　河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰認為，針對鄭州當前的情況，這次出臺的政策是非常適宜的，也比較溫和。

　　他分析稱，這次政策在溫和之余也較結合市場，并沒推行行政命令的政策，比如限購。這次政策是第一波，可以理解為政府開始關注鄭州房地產市場的調控，如果達不到預期，市場沒有降溫，可能還會有新的政策。而金融政策是國家層面的政策，地方政府層面上不會去操作。

　　他認為，市場上的購房需求已經有了大幅度的釋放，政策出臺后老百姓購房可能會相對冷靜，此后投資者停下來觀望的可能性更大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從市場預期穩定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩，因此，房價過熱城市的分類調控不可避免，而且可能會很密集。鄭州的“房九條”政策可以理解為是一種政策試探。值得警惕的是，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。部分城市雖已出臺了限購等相關政策，但抑制房價的壓力依然會較大。不過，從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是后續此類重點城市需要關注的內容。

　　河南商報記者 唐韜/攝