房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好不好，觀察售樓部是個(gè)很好的參考指標(biāo)。
2月15日，過(guò)了元宵節(jié)后的周末，位于嵩山路長(zhǎng)江路的一處樓盤(pán)，記者待了大約十分鐘，不含已經(jīng)在售樓部咨詢的市民，前來(lái)看房的人有4撥兒。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前在售的是馬上要交房的房子，交了錢(qián)7個(gè)工作日就能拿到鑰匙，銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米8500元。而在兩年前，這里的房子均價(jià)還在每平方米6000多元。
2月16日，位于桐柏路棉紡路的一處樓盤(pán)，因?yàn)殡x地鐵1號(hào)線不遠(yuǎn)，在售樓部，看房、咨詢的人仍然是絡(luò)繹不絕。看房市民劉先生說(shuō)他來(lái)過(guò)這個(gè)樓盤(pán)兩次了，還是在猶豫買(mǎi)不買(mǎi)、在哪兒買(mǎi)，“這幾個(gè)月我轉(zhuǎn)了市區(qū)大大小小的十幾個(gè)樓盤(pán)，房?jī)r(jià)都在慢慢上漲，開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠活動(dòng)也不多，感覺(jué)今年房?jī)r(jià)還會(huì)漲”。在劉先生看來(lái)，房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記這些都是心理影響，不會(huì)實(shí)質(zhì)性影響房?jī)r(jià)，期盼房?jī)r(jià)下跌眼前更是不可能。
像劉先生這樣的購(gòu)房者，從此前看跌房?jī)r(jià)，到現(xiàn)在不再懷疑房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的市民有很多，他們糾結(jié)的主要是購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇。
疑問(wèn)一：房產(chǎn)稅會(huì)否實(shí)施？
今年1月份，鄭州市相關(guān)政府部門(mén)對(duì)外透露，今年鄭州市將積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度業(yè)務(wù)調(diào)研及前期準(zhǔn)備工作，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實(shí)施創(chuàng)造條件；積極開(kāi)展房產(chǎn)稅調(diào)研，為房產(chǎn)稅改革后的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行創(chuàng)造條件。
一石激起千層浪。鄭州今年會(huì)否開(kāi)征房產(chǎn)稅成了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題。
新田置業(yè)總經(jīng)理馮常生認(rèn)為，“作為鄭州來(lái)說(shuō)，今年還考慮不到房產(chǎn)稅實(shí)行這個(gè)事情”。馮常生分析，國(guó)家計(jì)劃在6月底出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)稅征收相關(guān)準(zhǔn)備工作即使啟動(dòng)也會(huì)到年底，也就是說(shuō)到2015年房產(chǎn)稅能在一線城市、省會(huì)城市實(shí)行就很不錯(cuò)了。
永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺也認(rèn)為，在目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還不景氣、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)比較明顯的背景下，房產(chǎn)稅今年預(yù)計(jì)也只是調(diào)研階段，不會(huì)推廣。房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是會(huì)影響到金融部門(mén)。
不過(guò)，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授殷強(qiáng)分析，房產(chǎn)稅能否開(kāi)征，主要看政府有沒(méi)有能力開(kāi)征，目前來(lái)看政府有征收的能力。但是，由于房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響面比較大，征稅依據(jù)怎么定、存量房怎么估價(jià)，現(xiàn)在都還不清楚，因此，殷強(qiáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)還不會(huì)實(shí)施。
疑問(wèn)二：房?jī)r(jià)怎么走？
從市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米3552元，2008年漲至每平方米3994元，2009年漲至每平方米4580元，2010年至2013年市區(qū)房?jī)r(jià)分別為每平方米5536元、6364元、6546元、7406元，和全國(guó)的很多城市一樣，房?jī)r(jià)一直呈上漲走勢(shì)。
進(jìn)入2014年，新的時(shí)空背景下，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)如何變化？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲勢(shì)頭。
馮常生認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但也不會(huì)有太大的上漲，總體上會(huì)保持穩(wěn)定。這個(gè)穩(wěn)定主要會(huì)與CPI變化、地方GDP增速等相吻合，房?jī)r(jià)暴漲的可能性不會(huì)有。
馬水旺分析，就鄭州來(lái)說(shuō)，從去年四季度開(kāi)始，有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)門(mén)建設(shè)大量的安置房，如果這部分投放量釋放得比較多，會(huì)影響房?jī)r(jià)變化。
從熱點(diǎn)區(qū)域來(lái)說(shuō)，馮常生認(rèn)為，交通便利的環(huán)線盤(pán)、地鐵盤(pán)，由于配套環(huán)境較好，房子會(huì)比較熱銷(xiāo)，而鄭東新區(qū)、龍湖地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持熱銷(xiāo)。馬水旺認(rèn)為，鄭州的房地產(chǎn)熱點(diǎn)仍然在鄭東新區(qū)，縣（市）的消費(fèi)群體仍然不活躍，從鄭州各縣（市）來(lái)看，新鄭的龍湖鎮(zhèn)、中牟的白沙鎮(zhèn)，房地產(chǎn)交易量還不錯(cuò)，其他縣（市）都一般。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京分析，除了住宅地產(chǎn)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展也會(huì)比較好。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君也認(rèn)為，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)大氣候的影響，當(dāng)前鄭州房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大，預(yù)計(jì)2014年限購(gòu)、限貸的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)實(shí)施。
疑問(wèn)三：地價(jià)怎么變化？
馬水旺分析，從目前來(lái)看，地價(jià)仍然降不下來(lái)，原因還是用地緊缺，新增土地較少，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是用好存量土地，而鄭州的存量土地已經(jīng)不多了。鄭州房地產(chǎn)發(fā)展的需求量仍然很大，所以會(huì)導(dǎo)致地價(jià)繼續(xù)上漲，而且，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地的信心仍然存在。
馮常生也認(rèn)為鄭州的地價(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，鄭東新區(qū)、龍湖地區(qū)的土地估計(jì)會(huì)投放一些。此外，通往各城市組團(tuán)的道路陸續(xù)修好了，各組團(tuán)的地價(jià)也會(huì)出現(xiàn)上漲。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本在15%到20%左右，低的也要在10%，高的達(dá)到40%。也因?yàn)槿谫Y成本的不同，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地之后就是拼建設(shè)進(jìn)度、拼資金周轉(zhuǎn)速度。據(jù)了解，從拿到凈地到對(duì)外預(yù)售，國(guó)內(nèi)一線的開(kāi)發(fā)商時(shí)間短的三四個(gè)月、半年都能開(kāi)盤(pán)，而本地的開(kāi)發(fā)商通常需要10個(gè)月到一年，甚至?xí)r間更長(zhǎng)。
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