地鐵沿線樓盤林立 記者 王春勝/攝
地鐵對(duì)于房地產(chǎn)的影響，莫過(guò)于價(jià)格的變化，但這種影響，又不僅僅只是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。專家稱，地鐵的開(kāi)通，還會(huì)導(dǎo)致城市格局、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。
價(jià)格
郊區(qū)樓盤挑戰(zhàn)市區(qū)樓盤
河南教育學(xué)院地理系自然地理教研室主任、教授楊建華認(rèn)為，地鐵能快速、大量輸送人流，只要有完善的轉(zhuǎn)乘系統(tǒng)配合，地鐵對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響將是區(qū)域性的，而不僅僅限于沿線的樓盤。“特大城市發(fā)展的趨勢(shì)是居住區(qū)的外移和中心區(qū)商服金融、工作區(qū)功能的增強(qiáng)，地鐵無(wú)疑大大促進(jìn)了這種趨勢(shì)。”
地鐵使城市郊區(qū)房地產(chǎn)快速發(fā)展，城市中心區(qū)的高價(jià)樓盤會(huì)遇到挑戰(zhàn)。而位置稍微偏遠(yuǎn)些的樓盤，即便不在地鐵沿線，也會(huì)因地鐵轉(zhuǎn)乘系統(tǒng)吸引更多買家，從而價(jià)格上升。
據(jù)他介紹，上海地鐵一號(hào)線開(kāi)通后，市中心的房?jī)r(jià)下降了10%以上。“地鐵將大大減少城市外圍到中心城區(qū)的時(shí)間距離，從而減少市中心距離因素對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響。”
同時(shí)，對(duì)于不同類型的地產(chǎn)，地鐵的影響也不同。楊建華認(rèn)為，地鐵對(duì)于商業(yè)及辦公物業(yè)增值的影響，要大于對(duì)住宅的影響，而對(duì)于工業(yè)用地的影響，則明顯要小于前兩者。
區(qū)位
住宅郊區(qū)化將會(huì)加速
郊區(qū)樓盤作為地鐵最大的受益者，會(huì)吸引大批市民。如此一來(lái)，住宅類型的空間分布將改變，住宅郊區(qū)化也會(huì)加速，一個(gè)城市的地產(chǎn)格局也會(huì)變化。
“地鐵沒(méi)開(kāi)通之前，三環(huán)之外的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是比較差的，但地鐵開(kāi)通之后，其區(qū)位特點(diǎn)會(huì)發(fā)生變化。”鄭州大學(xué)商學(xué)院教授張合林說(shuō)，由于地鐵縮短了時(shí)間距離，并使得人們免受堵車之苦，所以，一些外圍地帶會(huì)因?yàn)榈罔F而改變區(qū)位特點(diǎn)，而地鐵沿線的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，則會(huì)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上發(fā)生變化。
楊建華認(rèn)為，地鐵使得中心城區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的土地利用效益更高、付租能力更強(qiáng)，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。
同時(shí)，一些酒店式、公寓類型式的新型住宅會(huì)逐漸占據(jù)市場(chǎng)，出現(xiàn)商服相結(jié)合的趨勢(shì)，以提高付租能力。
結(jié)構(gòu)
城區(qū)住宅被商業(yè)逐漸搶占
除了城市的地產(chǎn)格局，地鐵還會(huì)對(duì)一個(gè)城市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。
“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分為住宅、商用房、工業(yè)用房及農(nóng)業(yè)用地。地鐵開(kāi)通前，從市中心開(kāi)始，依次分布著商用、住宅、工業(yè)，然后城市區(qū)域結(jié)束，開(kāi)始進(jìn)入農(nóng)業(yè)用地。由此可見(jiàn)，商用房本身就是寸土寸金的。”張合林說(shuō)，而地鐵開(kāi)通后，受影響最大的也是商用房。
“這些影響大多是積極的，人流、客流的聚集，會(huì)抬高商用房的價(jià)值，因此商用房的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。”張合林說(shuō)，地鐵也會(huì)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（比如金融、會(huì)展等），會(huì)在市中心以及地鐵樞紐地帶聚集，而住宅則有郊區(qū)化的趨勢(shì)。
而據(jù)楊建華介紹，上海地鐵一號(hào)線開(kāi)通后，其中一個(gè)區(qū)的地鐵沿線商服物業(yè)平均價(jià)格提升了三成，而廣州地鐵開(kāi)通后，市中心一直低迷的寫字樓市場(chǎng)立刻又活躍了起來(lái)。“在這種形勢(shì)下，有能力競(jìng)標(biāo)的商品住宅就更少了，特別是在市中心地鐵站口附近，住宅用地的位置會(huì)被商服物業(yè)逐漸搶占。”
生活
地鐵延長(zhǎng)城市夜生活
住宅郊區(qū)化，城區(qū)商業(yè)化，這顯然會(huì)帶來(lái)一系列效應(yīng)。
地鐵修建的地方，多是人流密集處。“比如二七廣場(chǎng)，兩條地鐵線在這里交會(huì)，所以地鐵會(huì)使該商圈更繁榮，但是由于這里的主要交通工具是地鐵，所以人群消費(fèi)力側(cè)重于中低檔，這樣就會(huì)讓步行街等商業(yè)模式大行其道。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社說(shuō)，地下商場(chǎng)會(huì)隨之而來(lái)，地下商鋪也會(huì)繁榮起來(lái)。
一般來(lái)說(shuō)，地鐵基本都是晚上10點(diǎn)到12點(diǎn)停運(yùn)。“在停運(yùn)前，都可能有人流，商超、商場(chǎng)、飯館都會(huì)根據(jù)人流量來(lái)決定自己的打烊時(shí)間，這樣就會(huì)延長(zhǎng)城市夜生活。”劉社說(shuō)。
說(shuō)法
地鐵縮短時(shí)間距離
導(dǎo)致沿線房?jī)r(jià)變化
地鐵為什么能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至城市格局帶來(lái)這么大的影響？
“首先，地鐵縮短了時(shí)間距離。”張合林說(shuō)，時(shí)間距離的縮短，會(huì)使地鐵沿線的地租、房?jī)r(jià)提升，無(wú)論是商業(yè)用房還是住宅。
劉社說(shuō)，地鐵緩解城市的交通擁堵，利于環(huán)保，這些優(yōu)點(diǎn)方便了居住在地鐵沿線的人們，所以很多人會(huì)選擇在地鐵附近活動(dòng)。“這種供需關(guān)系的變化，會(huì)影響到地鐵周圍的房?jī)r(jià)。”
另外，地鐵投資巨大，在我國(guó)，除了香港地鐵，幾乎所有城市的地鐵都不盈利。
“修建運(yùn)營(yíng)都需要費(fèi)用，這些費(fèi)用會(huì)從附近的地價(jià)中回收，地價(jià)高房?jī)r(jià)必然高。”劉社說(shuō)。（記者 楊曉楠 郭清媛）
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