2010年4月，何某在縣城新開發(fā)區(qū)以15萬元購買了一套商品房。剛裝修完畢，此地段房屋價(jià)格上漲，何某便以19萬元賣給鄭某，雙方簽訂了書面合同。鄭某交付房款后搬進(jìn)新房居住，但未辦理房屋登記過戶手續(xù)。2011年8月，陳某又見房價(jià)上漲，遂以27萬元的價(jià)格將該房屋賣給徐某，雙方到房管部門辦理了房屋登記過戶手續(xù)。此后，何某將19萬元現(xiàn)金退給鄭某，并要求鄭某退房。鄭某認(rèn)為已簽訂了房屋買賣合同，且已交清房款入住，享有該房的所有權(quán)和使用權(quán)，拒不退房。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不休，何某遂一紙?jiān)V狀遞到法院，要求判令鄭某退房，確認(rèn)徐某應(yīng)該享有房屋所有權(quán)。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管部門辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)。”在本案中，何某和鄭某只簽訂了買賣合同，而沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，因此不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，鄭某無權(quán)享有房屋所有權(quán)。
當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此認(rèn)定買賣合同無效。從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)變更登記手續(xù)僅是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要程序，而不是買賣合同是否有效的條件。該條例第七條規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。顯然，有效的買賣合同是所有權(quán)登記的根據(jù)之一，是辦理所有權(quán)登記手續(xù)的證件，所有權(quán)登記手續(xù)并非合同有效的條件。所以何某和鄭某之間的合同有效。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第八十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方反悔，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這說明財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定合同效力的有無。本案如果認(rèn)定何某和鄭某之間的合同無效，那么即使何某未將房屋又賣給徐某，鄭某也無權(quán)請(qǐng)求何某辦理產(chǎn)權(quán)過戶以履行合同，何某也無需承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)檫`約責(zé)任是以合同的有效成立為前提的。顯然，認(rèn)定未辦理所有權(quán)登記的合同無效，不利于保護(hù)房屋買受人的利益。相反，認(rèn)定何某與鄭某的合同有效，鄭某有權(quán)請(qǐng)求何某履行合同，協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。但因?yàn)楹文骋褜⒎课葙u給徐某且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，何某已不能履行合同，雙方應(yīng)解除合同。因是何某致使合同不能履行的，何某屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償鄭某的損失。
綜上所述，本案何某與鄭某的房屋買賣合同有效，但因未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，鄭某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)，必須退房。何某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還鄭某的購房款，并賠償鄭某的損失。本案徐某享有該房屋所有權(quán)。 （田娜娜）
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