本月起，二手房交易評估系統正式運行
核定價更接近實際價格，申報價過低將通不過審核
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今年4月起，鄭州市二手房交易價格核定從房管部門轉由地稅部門進行，二手房交易雙方申報成交價格，必須通過地稅部門的新系統審核，申報價格明顯偏低的，則按照核定計稅價收稅，核定價格將更接近實際價格。
這個新系統叫做“存量房交易價格申報評估系統”，該系統7月份正式上線運行。昨天，記者從鄭州市地稅局獲悉，該系統試運行3個月，已核定二手房交易4755例。
今年下半年，將把存量房評估的戰線延長到工業用房、商業用房、倉儲用房等房屋類型。那么，這種新的二手房交易政策會對購房市民帶來哪些影響？核定房價系統是如何計算的？昨天，記者采訪了相關人士。
個例
申報價低于核定價將通不過
今年5月，張先生在二七區購買一套總價70萬元的二手房，共100平方米。在繳納稅費時，他申報的合同交易價為每平方米4000元，卻沒有經過地稅局的審核批準。
經過多次申報，最終，他選擇按照稅務部門的存量房交易系統提供的6500元/平方米的核定價繳納稅費。存量房交易，通俗來講，就是二手房交易。這些稅費，具體包括營業稅、個人所得稅(或企業所得稅)、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等。
以張先生的個案為例，按照每平方米6500元的房價計算，張先生需要繳納的稅費為交易營業稅5.5%（該房房產證未滿五年）及契稅2%等其他小稅種，稅率合計8%左右，張先生需要繳稅5.2萬元左右。但如果他申請的每平方米4000元可以通過，總房價為40萬元，張先生只需要繳稅3.2萬元左右，前后相差2萬元左右。
“房子的申報價格與本地區上月實際成交價格相差過多，所以導致申報價格沒通過。”張先生說，由于自己對稅務機關的新系統不了解，才導致交易時出了這些問題。
據鄭州市房地產從業人士測算，按照評估后的最低計稅標準繳稅，預計部分購房者可能需要比原來多繳稅20%左右。
新規
二手房的評估價格更接近實際價格
一直以來，二手房的定價都沒有統一標準，原則上按照各區劃片制定指導價，并在指導價的基礎上確定最終價格，市民往往需要找專門的評估機構進行評估。
今年4月份，存量房交易系統試運行后，建立對鄭州二手房的評估系統，徹底打破過去按區劃定指導價的模式，通過向契稅、房地產、國土、住建等部門提出數據需求，獲取個案房地產的基礎數據，在進行實地調查勘驗、參照房地產市場交易信息的基礎上，根據二手房所處的區域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格。經過評估師綜合分析，確定每個小區標準房的價格。
目前，新的“評估價”將鄭州市住宅分為10個房屋類型、3906個分區住宅，設置4997個標準存量房，經過比對，建立了存量房評估系統基礎數據庫，所有的交易都按照數據庫的價格來進行。
據介紹，在系統運行過程中，房地產價格不是一成不變的，評估系統會根據房價變動規律及時進行數據更新和修正參數調整，使評估結果更接近市場。
“系統產生的評估價格更接近市場實際交易價格。”鄭州市地稅局劉建偉處長介紹說，通過錄入2000條交易實例對標準房進行測試驗證，系統測試計稅價格比納稅申報價格高出20%～30%。
探訪
多層房屋選3樓為“標準房”
那么，這個存量房交易系統是如何計算的？鄭州市這么多房屋，該如何保證一房一價？昨天，在鄭州市地稅局工作人員的演示下，記者體驗了這種新的系統。
“一般來說，多層房屋的標準房取3樓為標準房，中高層選5樓為標準房。”據鄭州市地稅局相關負責人介紹，如果一個小區有多種房屋類型，就每個類型都取一個標準房，其交易價圍繞標準房上下浮動。
以鄭州市保全街10號家屬院房屋為例，該小區多層房屋取標準房3樓，核定價為每平方米6986元，如果購買4樓，房價為3樓標準房價格的97%，5樓房價為標準房價格的95%，照此類推，樓層越高越便宜。
通過這個存量房交易系統，記者看到，從錄入小區名字，到選擇房屋類型、樓層等程序，系統計算出最終交易價格，前后只需要3分鐘即可搞定。
在新系統中，記者輸入部分新的小區，發現系統中沒有記錄。這名負責人說，這是因為數據庫還在不斷完善，因此部分小區會有數據缺失。“遇到這樣的情況，我們會參考鄰近條件類似的小區來定價，同時會逐步將缺失小區的數據補齊。”
“一般來說，通過交易系統計算出的價格，買新房子要更占便宜一些，老房相對就比較吃虧。”這位負責人介紹說，一般來說，同一片地區的核定價格相差不多，而新房實際價格往往會更高一些，老房實際價格會便宜，但都要按照核定價格計算。
影響
二手房“陰陽合同”將終結
今年年初，方女士在南陽路購買一套房產，實際交易價格為每平方米6500元，在二手房交易時，中介報上的價格為每平方米5000元，當時，新系統尚未實施，她的報價“順利”通過了審核，省下不少錢。
之前，二手房交易常常使用的是“陰陽合同”，成為房地產業內的潛規則。政府根據一個片區或一個區域確定每個區域的最低指導價，往往都按照政府規定的最低指導價進行房產交易和申報應繳稅費，以達到逃稅避稅的目的。但新規實施后，這種“好事”被叫停，地稅評估價取代了遠低于市場價的政府指導價，成為交易計稅依據。
“新系統對‘陰陽合同’的殺傷力很大，低報價被有效遏制。”鄭州市地稅局介紹說，新政的實施無疑是一大進步，評估征稅制度所帶來的成本上升，將壓縮樓市投資炒作鏈條上的獲利空間，這將有利于樓市的理性發展。
提醒
不滿數據庫價格，可申請重評估
據鄭州市地稅部門介紹，存量房評估系統生成價值后，地稅部門的計稅依據將分為三種情況。首先，按合同交易價確定。如果交易雙方申報的合同交易價大于等于計稅評估價值的，以合同交易價作為計稅依據。
其次，是按計稅評估價值確定，如果納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值且無正當理由，并愿意接受稅務機關根據規定進行稅收核定的，以該計稅評估價值作為計稅依據。
最后，是按復核價值確定。對納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值，又不接受稅務機關以計稅評估價值作為計稅依據且提出復核申請的，由稅務機關根據稅法相關規定開展復核，并以復核價值作為計稅依據。
“如果市民對系統的價格有異議，都可以申請重新評估。”據鄭州市地稅局流轉稅處相關負責人介紹，地稅局每個月18日、28日會錄入數據庫。
那么，如果業主急于出售一套房屋，其報出的價格既低于市場價，也低于存量房交易系統數據庫鑒定的價格，該如何處理？鄭州市地稅局表示，這種情況還是可申請評估，如果評估的價格仍然高于出售價格的，稅務部門將通過核定的方式來確定其最后用于繳稅的價格。
“市民可以在每個月的10日、20日向稅務部門報告相關信息，稅務部門會重新核定和考慮，并于每個月的18日、28日將重新評估的價格錄入數據庫。”這名負責人介紹說，這套系統剛上線沒多久，會存在一個磨合期，如果情況特殊，可以申請重新評估。（記者 田園 實習生 趙朋樂）
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