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河南省房屋拆遷政策進行重大調整，“拆遷”被“征收補償”替代。這意味著，行政強拆將退出歷史。記者昨日從省人民政府獲悉，《河南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干規定》（以下簡稱《規定》）已經印發，并開始實施。
《規定》中說，政府將成為征收和補償主體，停產停業的損失也列入補償范圍。業內人士分析，《規定》將使我省國有土地上房屋征收和補償的流程更加公開透明，房屋所有者的權益將進一步得到保障。
【變化①】
“拆遷”字眼徹底消失
今年3月份，張某租用的一塊國有土地上的圍墻在夜間突然被推土機推翻。張某第二天跑到當地鎮政府追問怎么回事，當地土地所的所長說，因為該市一個重大項目的建設迫在眉睫，當地鎮政府連夜進行了強拆。
張某氣得不行：國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》不是已經實施了嗎？你們怎么還強制拆遷啊？
所長說，國務院的條例是已經實施了，但是我省還沒有實施細則，該怎么賠償你就怎么賠償你吧。
如果現在這個所長再這樣強詞奪理，恐怕就不行了。記者昨日從省人民政府獲悉，《河南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干規定》已經印發并開始實施。
“《規定》最大的亮點，是‘拆遷’這一字眼徹底消失，用‘征收補償’取而代之。”昨天下午，省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，《規定》的實施，意味著河南省房屋拆遷政策出現重大調整。
實際上，我省用“征收補償”替代“拆遷”，有著深刻背景。
2011年1月21日，國務院頒布并實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，從主體上、法律關系上、管理體制上、征收程序上、強制執行模式上均改變了原《城市房屋拆遷管理條例》的模式，建立起全新的征收模式和征收與補償制度。
為按國家要求盡快規范全省國有土地房屋征收與補償工作，省住房和城鄉建設廳加緊起草相關規定。今年2月24日，省住房和城鄉建設廳同時公布了3個“征求意見稿”，在住房保障、房地產價格評估機構選定、停產停業損失補償等方面，面向社會公開征求意見。
據省住房和城鄉建設廳相關負責人介紹，此次在省政府官方網站上發布的《規定》，已是數易其稿。《規定》在河南省的實施，意味著今后“行政強拆”將退出歷史。
據悉，《規定》公布施行，原有的房屋拆遷管理辦法同時廢止。《規定》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續按照原有規定辦理，但有關部門不得強制拆遷。
【變化②】
政府成為征收和補償主體
根據《規定》，市、縣級政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，過去的拆遷操作模式是，開發商向政府申請拆遷許可，獲得批準后實施拆遷。在實踐中，部分開發商為追求利潤，通常會采取各種手段壓縮拆遷補償標準，甚至采取斷電、停水等比較極端的方式，逼迫拆遷戶達成協議。
政府成為國有土地上房屋征收和補償的主體之后，整個征收和補償的流程將更加公開透明。雖然按照規定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，但政府部門將擔負起國有土地上房屋征收和補償的主要責任。例如，省轄市房屋征收部門要加強對縣(市、區)房屋征收與補償工作的監督管理；市、縣級財政、國土資源、發展改革等有關部門將按照各自職責協同做好本行政區域的房屋征收與補償工作。
【利好①】
選擇評估機構 被征收人說了算
《規定》中說，被征收人應當在規定期限內協商選定房地產價格評估機構。如果在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，在征收和補償之間，評估是最重要的環節。過去，一些開發商在選擇評估機構方面投機取巧，誘騙被拆遷人選擇對開發商有利的評估機構。今后選擇評估機構，將由被拆遷人自己說了算。
選定評估機構后，下一步就是對房屋價格進行評估。被征收人如果對房地產價格評估結果不滿意,可以向原房地產價格評估機構申請復核評估。如果對復核結果還不滿意,可以向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
據介紹，目前省住房和城鄉建設部門、各省轄市房地產管理部門正在按照有關規定，組建房地產價格評估專家委員會。該委員會主要任務就是接受委托對房地產價格評估機構作出的復核結果進行鑒定。
【利好②】
停產停業損失列入補償范圍
《規定》中說，對于符合條件的房屋，征收部門應當給予被征收人停產停業損失補償。
省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，過去，被拆遷的房屋里有的正在開店營業，拆遷后，不但生意做不下去，損失也沒法彌補。這種情況今后將不復存在。
被征收人停產停業損失補償標準可以由房屋征收部門與被征收人協商，基本上應按照被征收人的月平均利潤值確定。此外，商業、服務性行業停產停業損失補償期限不低于3個月,工業生產行業不低于6個月。
被征收房屋要符合3個條件,才能給予停產停業損失補償：被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑；有合法、有效的營業執照,且營業執照上標明的營業地點為被征收房屋；已辦理稅務登記并具有納稅憑證。
【利好③】
被征收人可以優先獲得保障房
《規定》中說，征收國有土地上個人住宅,被征收人符合當地住房保障條件且自愿選擇保障性住房的,作出房屋征收決定的市、縣級政府應當優先予以住房保障。
省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，以上規定簡言之，就是被征收人可以優先獲得保障房。具體來講，在房屋征收與補償工作中,市、縣級政府將組織住房保障等部門現場辦公,并開辟綠色通道，現場受理、審核被征收人申請。符合條件的被征收人，可以盡快參與選房。但是被征收人獲得保障性住房后,不得再參加其他保障性住房公開搖號配租、配售。
【借鑒】
南京、武漢規定
被征收人可選補償方式
記者了解到，近日，南京市和武漢市也分別針對《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺了細則。南京市在《國有土地上房屋征收與補償條例》的基礎上，出臺了《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》，對不少細節做了細化延伸；武漢市也制訂了《武漢市國有土地上房屋征收與補償辦法》。
在對征收房屋進行價值評估時，南京市規定需參照類似房產在評估時的平均交易價格，另外還列明了在評估時需要考慮的類似房產細節——區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。也就是說，一套房子評估時，要找好幾套相似的房產，這幾套房產的均價可能不盡相同，評估時要取這些價格的平均數。這次南京市以法規的形式對這種評估形式予以確定。
《武漢市國有土地上房屋征收與補償辦法》中說，如果50%房主不滿意補償方案，政府應該組織召開聽證會，被征收人同時也有選擇補償方式的權利。《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》也提出，被征收人有權選擇產權調換方式補償。有關人士指出，靈活多樣的補償方法，能體現出對被征收人的尊重。
我省出臺的《規定》相對簡單，很難在其中找到如何評估、被征收人怎樣選擇補償方式這些內容。對此，河南力天律師事務所主任丁香說，我省出臺的《規定》是政府規章性質的，規格相對低一些，還存在不少不太細致的地方，將來有可能根據情況上升為地方性法規。不同地方的政府會根據轄區內的實際情況作出相應的規定，相互之間的可比性并不是太大。
【觀點】
政府主導
有利于地方穩定
有網友指出，新的《國有土地上房屋征收與補償條例》也并不能有效解決地方政府濫用征地權力的行為。在實施舊的城市房屋拆遷管理條例時，是開發商在和拆遷戶斗，地方政府一般在幕后。新的《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，地方政府走到了臺前。僅憑《國有土地上房屋征收與補償條例》，村民、市民能斗得過掌握幾乎所有資源的地方政府嗎？
丁香說，政府主導相對于以前第三方主導要好，以前企業拆遷都有一個拆遷時限，它們要追求利益最大化，所以就會出現各種野蠻拆遷情況。但政府不一樣，政府不僅具有管理職能，還要維護好當地的穩定，一旦因拆遷不當出現群體性事件，政府將會承擔更多的責任。在穩定和利益之間，政府會選擇前者。
有分析人士認為，《規定》沒有使用“拆遷”二字，而是用“征收”取而代之，這體現出政府更加注重維護老百姓的切身利益。《規定》在評估機構、停業停產損失、保障房等方面都進行了明確，我省國有土地上房屋征收和補償的流程將變得更加公開透明。
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