現(xiàn)在的房企，已經(jīng)越來越不“專一”：恒大玩起了足球，又賣起了礦泉水；萬科擺出了“五菜一湯”，還說要做城市運營商；陽光城與宜華地產(chǎn)都擬進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)；復(fù)星國際走得更遠(yuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務(wù)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)包攬……
在經(jīng)歷了‘黃金十年’發(fā)展后，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕。同時房地產(chǎn)的新時代卻蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，跨界與整合是房企拓展藍(lán)海做增量，實現(xiàn)多元化經(jīng)營拓展利潤的重要方式，其本質(zhì)是“地產(chǎn)+X”，通過資源整合實現(xiàn)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營運，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型獲取高效益回報。房企的跨界轉(zhuǎn)型，能否為地產(chǎn)業(yè)務(wù)錦上添花，最終得到投資者和消費者認(rèn)可？
近期，陽光城與宜華地產(chǎn)分別發(fā)布公告稱，公司擬進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)。此前，包括萬科、綠地、恒大、世茂等多家房企拋出或已經(jīng)實施多元化發(fā)展計劃，以復(fù)星國際、綠地集團(tuán)為代表的部分企業(yè)更初步完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模見頂回落，通過多元化布局實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路。
跨界經(jīng)營成功帶來的財務(wù)上的優(yōu)勢確實存在。中南建設(shè)、棲霞建設(shè)等企業(yè)的跨界經(jīng)營，幫助公司維持了相對較高的毛利水平。恒大、蘇寧環(huán)球等企業(yè)的跨界經(jīng)營，更為公司下一步的發(fā)展，做好了戰(zhàn)略經(jīng)營上的鋪墊。
不過，從第四屆價值地產(chǎn)年會組委會收集案例的情況看，目前除了恒大礦泉水、萬科的第五食堂以及世茂云服務(wù)的商業(yè)板塊等跨界經(jīng)營能借助業(yè)主資源外，其他類型的跨業(yè)經(jīng)營能否充分利用到小區(qū)業(yè)主資源還是個謎。
背景：行業(yè)見頂?shù)贡品科?/strong>
“房地產(chǎn)將在未來幾年進(jìn)入行業(yè)頂峰期，然后逐步回落，這是大多數(shù)地產(chǎn)商都能看到的趨勢，因此無論是出于持續(xù)性發(fā)展還是盈利壓力考慮，房企亟須拓展新的盈利空間。”睿信致成總經(jīng)理薛炯文告訴記者。
蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到2017~2018年，房地產(chǎn)市場將從增量市場進(jìn)入存量市場，銷售額將出現(xiàn)快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。
新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，隨著房地產(chǎn)增量時代的結(jié)束，房企依賴原有的發(fā)展模式將面臨巨大的瓶頸，要想獲得持續(xù)性增長，多元化幾乎是唯一的選擇。
“在經(jīng)歷了‘黃金十年’發(fā)展后，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕。”萊蒙國際首席運營官陳風(fēng)楊告訴記者，同時，房地產(chǎn)的新時代卻蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，跨界與整合是房企拓展藍(lán)海做增量，實現(xiàn)多元化經(jīng)營拓展利潤的重要方式，其本質(zhì)是“地產(chǎn)+X”，通過資源整合實現(xiàn)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營運，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型獲取高效益回報。
現(xiàn)狀：多數(shù)房企未迎來收獲期
在這波來勢洶洶的“跨界潮”中，記者發(fā)現(xiàn)，少數(shù)房企非地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為公司主要收入來源。
以復(fù)星國際為例，這家最初以地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，如今已經(jīng)發(fā)展成一家包括醫(yī)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務(wù)業(yè)及戰(zhàn)略投資領(lǐng)域的綜合型企業(yè)。2013年星國際實現(xiàn)營業(yè)總收入約510.16億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺貢獻(xiàn)約113.61億元收入，僅占公司整體收入22%；在同期55.1億元凈利潤中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)20.3億元的凈利潤，占比為38%。
綠地集團(tuán)最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年公司實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1727億元，其中房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)預(yù)銷售金額為835億元，公司也逐漸轉(zhuǎn)型為涵蓋房地產(chǎn)、能源、金融等領(lǐng)域的綜合型企業(yè)。
不可否認(rèn)的是，大多數(shù)剛開始多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入的貢獻(xiàn)依然微不足道，多數(shù)還處于虧損邊緣。以恒大地產(chǎn)為例，2013年報顯示，公司于去年10月31日以1.09億元收購礦泉水廠，亞冠決賽上首度推出恒大冰泉，去年11月、12月，礦泉水業(yè)務(wù)為恒大帶來2205萬元收入及1039萬元虧損。
“至今為止，我認(rèn)為尚沒有一家房企真正地完成多元化轉(zhuǎn)型。”歐陽捷告訴記者，萬科提出向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型，推出“五菜一湯”，甚至入股徽商銀行挖掘社區(qū)金融潛力，但這些業(yè)務(wù)在財務(wù)報表上并沒有提供明顯的收入貢獻(xiàn)，更不用說提供利潤。同樣的情況出現(xiàn)在恒大等企業(yè)身上，大多數(shù)朝著多元化轉(zhuǎn)型的房企并沒有找到理想的盈利模式。
“即便是如復(fù)星這種初步轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，它旗下的產(chǎn)業(yè)很多，但幾乎沒有一項是處于行業(yè)的龍頭地位。真正成功的綜合型企業(yè)如和記黃埔，它的多元化業(yè)務(wù)在各自領(lǐng)域都處于前列位置。”歐陽捷認(rèn)為。
優(yōu)勢：資金實力與客戶資源
盡管成功轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)仍屈指可數(shù)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，中國房地產(chǎn)商擁有雄厚的資本實力以及龐大的業(yè)主數(shù)量，是其實現(xiàn)多元化發(fā)展最有利的條件。
薛迥文認(rèn)為，“在中國的實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)無疑是資金實力最雄厚的選手之一。”
“與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中積累了數(shù)量龐大的客戶，這些人未來很可能成為企業(yè)新業(yè)務(wù)的潛在消費者。”歐陽捷告訴記者，包括新城控股在內(nèi)的大型地產(chǎn)商已經(jīng)看到其中的機(jī)遇，紛紛通過收集業(yè)主數(shù)據(jù)，用大數(shù)據(jù)的思維進(jìn)行分析，從而挖掘業(yè)主需求制定多元化計劃。
同時，多元化經(jīng)營也有利于房企在地產(chǎn)供應(yīng)過剩的時代提升企業(yè)競爭力。以恒大為例，公司不僅能通過為旗下樓盤提供恒大冰泉直飲水功能、音樂電影服務(wù)以及哈佛醫(yī)院的醫(yī)療服務(wù)提高產(chǎn)品附加值，同時“跨界”經(jīng)營也能為恒大未來的住宅銷售帶來更多渠道。
記者了解到，復(fù)星集團(tuán)更不斷嘗試將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)與旗下各個業(yè)務(wù)板塊整合。據(jù)悉，復(fù)星國際在2012~2013年間收購了多家保險資產(chǎn)，使公司可用于投資的保險資金達(dá)到1144億元，資金成本極低的保險資金有利于為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供低廉的融資渠道。此外，復(fù)星更推出“蜂巢城市”，通過打造出產(chǎn)城一體的新型社區(qū)，向社區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供復(fù)星核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)及相關(guān)生活服務(wù)。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，布局一些與地產(chǎn)非相關(guān)的行業(yè)，有助于在房地產(chǎn)市場處于下行周期時為企業(yè)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持，協(xié)助企業(yè)在行業(yè)低谷時抵御寒冬并實現(xiàn)逆勢布局。
隱憂：營運能力不足
盡管前景美好，但在中國企業(yè)的發(fā)展史上，折戟于多元化擴(kuò)張的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)能否沖破魔咒仍是未知數(shù)。
事實上，房企多元化失敗的例子并不少見。早在2012年末，被譽(yù)為豪宅專家的星河灣以高姿態(tài)進(jìn)軍高端白酒市場，但受到國家限制三公消費的影響，至今表現(xiàn)不溫不火。更早之前，包括新湖中寶、粵宏遠(yuǎn)等一批中小型房企一窩蜂涌向礦產(chǎn)資源行業(yè)，最終落得遍地虧損的下場。
戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理彭蔭喧向記者表示，不少地產(chǎn)企業(yè)以李嘉誠的長和系作為學(xué)習(xí)榜樣，但事實上，即便放眼全球，真正能實現(xiàn)從房地產(chǎn)向多元化完美轉(zhuǎn)型的企業(yè)少之又少，長和系的成功有它的特殊性，內(nèi)地房企草率地進(jìn)入自己不熟悉的行業(yè)很有可能落得一敗涂地的下場。
歐陽捷建議，內(nèi)地房企要尋求多元化發(fā)展，最穩(wěn)妥的做法還是依托于地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)相關(guān)多元化，比如說養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)金融等，在提高企業(yè)的管理與營運能力后再尋求非相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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