受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現樓盤降價現象后，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。
記者了解到，為了應對市場成交量下滑局面，刺激購房者入市，當前北京、南京、廣州等城市的一些房地產開發企業紛紛推出“墊首付”的營銷措施。業內分析認為，銷量欠佳和地產金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營銷方式。
公開資料顯示，杭州的中天官河錦庭、天鴻香榭里等項目，沈陽的格林·常青藤等項目，以及廣州雅居樂、天健等開發商旗下一些項目均推出了“墊首付”活動。這些城市由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤的階段。當地開發商普遍走量緩慢，面臨著較大的去化壓力。
與此同時，伴隨著地產金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產開發企業青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。
自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴格執行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，地方政府提高二套房貸款首付比例，意味著會增加購房者或投資客進入市場的門檻，可能會對于部分人群尤其是首次改善置業的人群產生較大影響，導致這部分需求后置。他認為，正是在這種背景下，開發商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規避政策，刺激被抑制的市場需求。
“無論是對于首套自住需求，還是改善性需求，還是中長期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環境下，早點付了首付辦完買房手續成為購房群體普遍關心的話題。”張宏偉說，從這個角度來講，“墊首付”營銷方式有可能在今后的市場環境中普遍出現。
張宏偉認為，“墊首付”從開發商的角度而言，無論對于首套房“墊首付”，還是對改善性置業人群“墊一成首付”，無非有兩個原因：一方面，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內資金壓力比較大。開發商通過為購房者短期內“墊首付”，可以套取銀行貸款緩解公司財務方面的壓力，或為企業拿地擴張準備更充足的資金；另一方面，將“墊首付”作為一種營銷手段，以低首付比例的方式，吸引更多的購房者，最終達到樓盤快速成交去化的目的。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，面對濃重的市場觀望情緒和從緊的銀行信貸環境，開發商的定價策略將更加謹慎，“低價入市、降價走量”將成為越來越多開發商銷售策略的主基調。
胡景暉認為，年初至今全國各地樓市整體趨冷，房價環比持平或下降的城市越來越多，北上廣深等一線城市的房價也出現滯漲。與此同時，市場各方尤其是購房人群觀望情緒濃重，這些因素促使部分開發商開始轉變策略，用調低樓盤入市價格等“降價跑量”的銷售策略，來實現快速回款和對后市風險的規避。如近來萬科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開發商的部分新盤項目，就采取了低于市場各方預期價格入市的銷售策略。
胡景暉表示，在樓市整體觀望的情況下，萬科、恒大等少數幾家大型房企已出現“低價入市”銷售的現象，這將影響房企未來的整體定價預期。所以，預計“低價入市、降價走量”或成2014開發商銷售策略主基調。（記者 高偉）
2014年中國房地產進入深度調整期
2014年，房地產市場不再是繼續2013年的輝煌，而是突發轉向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產調控也不再針對于房價，而是轉向強調政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經濟功能。
那么與中國經濟息息相關的房地產市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經濟硬著陸，還是會繼續發展，中國應怎樣面對已經進入調整的市場，多位業內人士，在2014中國發展高層論壇“房地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上給出了建議。
佐藤康博：中國應避免操之過急擠泡沫防止出現日本似崩盤
對于中國樓市泡沫，有人認為會是第二個日本，那么對于已經歷過泡沫破裂的日本來說，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為中國樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會成為泡沫。
“日本是上世紀80年代后期到90年代初期經歷了房地產泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房地產由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨后1987年，土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來的這場房地產泡沫在進入90年代后便迎來了破裂。
對于日本泡沫產生的主要原因，佐藤康博認為，有三個要素導致了泡沫，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經濟增長后繼乏力，同時美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿易赤字。
第二，人們對內需和房地產升值的預期過高，居民和公司對日本經濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政策又持續，使得大家對于房地產過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。
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