這幾天，孟曉蘇幾乎每天都在微博上“論戰”。
64歲的孟曉蘇是幸福人壽保險股份公司前董事長，此前，他曾在中南海工作8年，又曾長期掌舵中國房地產集團，是1998年房改課題組的組長。
在出差路上，孟曉蘇沒閑著。他忙于告訴他的20多萬粉絲，包括另一位經濟學家馬光遠，“住房反向抵押養老保險”對孤寡老人來說，是一個不錯的養老選擇。
但很多人不認同。
今年上半年，華東師大課題組對上海1400名50歲以上市民作問卷調查。結果顯示，即使是無子女群體家庭，愿意“參加住房反向抵押貸款養老項目”的，僅為19.1%。
所以，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”的意見一經國務院發布，立刻引發各方關注。
“以房養老保險”10年未獲批
孟曉蘇十年前就想做“以房養老”保險，它的專業名稱是“住房反向抵押養老保險”。
與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養老不同，老人向保險公司抵押自己的房子投保，投保后可以繼續住在房子里。在世時，每月支取養老金；去世后，房子歸金融機構處置。
這種模式起源于荷蘭，如今美國、加拿大、英國、新加坡、日本等已經普及。
“國務院的紅頭文件，要求開展住房反向抵押養老保險試點，這是首次。”孟曉蘇說。
2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險服務。
這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之后，“以房養老”陸續獲民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協委員的支持。
2007年，在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下，孟曉蘇還創立了一家新的保險公司——幸福人壽，致力于開發“住房反向抵押養老保險”。
中秋前夕，記者致電幸福人壽400客服熱線，得到的答復是，住房反向抵押養老保險仍在研發中。
“至今，作為一款保險產品，住房反向抵押養老保險，始終未獲保監會批復。”孟曉蘇告訴新京報記者。
對于官方遲遲不批復的原因，孟曉蘇不愿多談，他只是說，保險業界普遍認為房價會跌，而老人壽命在增長，“保險公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力”。
“個案商業運作難建公信力”
金融機構擔心房價會跌，民眾則擔心房價會漲，抵押后虧本。這也導致一些地方的試點進行不下去，北京是其中一例。
2007年，中大恒基房地產經紀公司開始和北京的養老機構合作，探索“養老房屋銀行”。
與將要試點的“住房反向抵押養老保險”相比，這個模式不改變房屋所有權。
按照設計，老人與中介機構簽訂協議，出租自己房屋，租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，被認為“符合傳統價值觀念”。
日前，記者致電壽山福海養老院，工作人員表示，“養老房屋銀行”項目只是在養老院剛開業時嘗試過很短的一段時間，由于效果不好，早已結束，與中大恒基的合作隨之終止。她還表示，當年，只有少數幾位老人通過此種方式入住，目前，這些老人均已離開。養老院床位現在緊張，老人只能以全款支付方式，排隊入住。
而中大恒基公司經營管理部經理薄瀅則在近日向媒體表示，當年，“養老房屋銀行”只在公司公主墳片區約五六個門店試行，推行不到半年時間，試用的人數不到10個。“此事不了了之。”
“老人心里有抵觸，是試點難以推行的主要原因。”在薄瀅看來，不少老人舍不得把房子給外人住，并要求保留屋里的所有老設備。這樣的要求又與租房人想法抵觸，導致房屋中介維護打理成本加大，收益不理想。
談起這段不成功的嘗試，北京市民政局李紅兵認為，老人對這種個案的商業運作模式缺乏信任，“當年只有一家租房中介公司和一家剛開業的養老院直接參與，覆蓋范圍很小，在租價評估、服務水平上，都難以建立公信力和吸引力”。
“之前各地的試點，都沒有考慮老人對房價上漲的預期”，李紅兵說，要扭轉“以房養老”在中國的頹勢，必須確保對房屋有一個合理的價值評估。在這個過程中，政府不能作為直接參與者。
“即刻變更產權害怕房子賣虧”
新京報記者調查發現，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關試點，模式均不相同。
2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出“以房自助養老”的模式。65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。
然而，滬媒報道，2010年，“以房養老”上海試點早已停止，上海公積金管理中心表示，“無恢復時間表”。
最近一年，華東師范大學金融與統計學院教授汪榮明指導學生，專題調研“中國反向抵押貸款養老”模式。當年京滬“以房養老”試點失敗原因，也是調查內容之一。
課題組發現，上海“以房自助養老”項目初期咨詢者眾多，但是真正申請試點的對象僅是個位數。項目失敗的主要原因，汪榮明和學生們分析認為，“大多數老人不能接受簽約的時候就變更房屋產權”。
家住上海普陀區的張女士，不接受的原因是“擔心房價上漲”。
從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價翻了幾番，“要是當年賣給公積金中心，虧掉了。”
此外，“南京試點”也廣被報道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水“給我房子、替你養老”業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自愿將房產抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于繳納養老費用。老人去世后，房屋產權歸老年公寓所有。
兩年后，當地媒體的調查卻稱，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進行工商注銷。
日前，記者按照2007年該老年公寓在網站上留下的電話與之聯系，不是無人接聽就是關機。
汪榮明帶領的課題組分析，這個方案的限制條件過于苛刻，機構公信力不夠，很多老人不敢把房產交給民營機構打理。
其他城市試點也遇到了類似問題：客戶過少。如今，都已基本銷聲匿跡。
“試點成功需政府引導給優惠”
以往的失敗經歷，讓不少人對未來將開展的“住房反向抵押養老保險”試點，產生悲觀情緒。
目前，新的試點方案尚未出臺。
孟曉蘇認為，如果這次想要試點成功，保監會首先要同意“住房反向抵押養老”作為一個保險產品。政府也要給一些優惠政策，比如給老人免稅。(入保后每月從保險公司處獲得的收入，正常情況應交稅)。
再比如，老人越高壽，領取的養老金就會越多，政府也可以通過一些“高齡(保險)補貼”，鼓勵保險公司對高壽老人“管到底”。
李紅兵則建議，今后，“以房養老”可借鑒新加坡模式，由政府引導，給出優惠政策，或購買服務，吸引更多公益組織參與。
而在“以房養老”這一話題逐漸升溫之時，有專家提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限于養老金數目、模式上。
去年全國兩會，作為全國人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話，希望他呼吁養老金再漲一點。鄭功成說，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長期護理，還是捉襟見肘。
老年人晚年有高昂的醫療費用等支出，只依靠基本養老金，根本難以承受。“中國各級公共性財政投入，更應向老年人的醫療保障、養老服務產業傾斜。”鄭功成說。
70年產權，“以房養老”最大阻礙？
多方認為，“以房養老”的主要障礙，是中國商品房產權最長為70年。
“我買的是二手房，現在房齡已經快30年了，等我老了，就算想以房養老，剛把房子抵押出去沒幾年，就滿70年了，這賬該怎么算？”北京市民張先生說。
2011年9月，銀監會在公開辦復全國政協委員“以房養老”提案時表示，我國現有的制度——房屋產權70年，致“以房養老”難推行。
中信銀行2011年在多地試點推出“養老按揭”業務，但明確規定，貸款期限最長不超過10年。
“現有房屋產權70年，產權到期后如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。”長春一家銀行個人貸款中心負責人解釋說。
對此，孟曉蘇并不認同。在他看來，2007年出臺的物權法已經明確規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。金融機構擔憂“70年產權”的問題，是自己束縛了自己。
“真正的住房反向抵押保險，要保障抵押了房產的老人，按照房屋的實際價值，領取養老金直到去世。”孟曉蘇說。
孟曉蘇認為，“住房反向抵押養老保險”本身就是一個小眾產品。按照他的計算，我國目前大約有2000萬無子女和失獨老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多，這將極大改善他們的晚年生活。
孟曉蘇計算過，在北京，一套二環內的100平米的老房子，市值約500萬，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，房屋增值還能領到更多。
“多了一種選擇，不具強制性”
民眾還擔心，政府提“以房養老”，那是不是沒有房子的人，就不能養老了，或者，只靠基本的養老金是不夠養老的？
在接受媒體采訪時，華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開云，說出了自己的理解：“以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自愿選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在了社會養老、家庭養老、國家幫扶、社區服務等養老選項后又增加了一個，而不是意味著，國家先收了你的房子，等你錢還不夠時，再考慮其他幫扶。”
9月19日和20日，民政部連續發聲，平復公眾對“以房養老”的質疑：“以房養老”只是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。
以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自愿選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在了社會養老、家庭養老、國家幫扶、社區服務等養老選項后又增加了一個，而不是意味著，國家先收了你的房子，等你錢還不夠時，再考慮其他幫扶。
——華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開云
多地探索以房養老模式
試點地點：北京
開始時間：2007年
試點模式：出租自有房屋(保留產權)，租金直接給付養老公寓費用
存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等
試點地點：杭州
開始時間：2009年
試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老
存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等
試點地點：上海
開始時間：2007年
試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋
存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等
試點地點：南京
開始時間：2005年
試點模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對房屋面積超60平米的“三無老人”
存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利推廣
試點地點：重慶、廈門、長沙等
開始時間：2011年
試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押
存在問題：只能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無保障等。（□新京報記者 魏銘言 北京報道）
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