紀(jì)睿坤
在北京，不管是期房還是現(xiàn)房，開發(fā)商暫失樓盤定價權(quán)已是公開的秘密。在“新國五條”的調(diào)控背景下，近期關(guān)于北京市政府將實施最嚴(yán)商品房限價政策的消息陸續(xù)傳出。
據(jù)本報記者了解，事實上，限價并非新政，北京早在2011年就通過設(shè)置期房預(yù)售紅線穩(wěn)定新盤價格，只不過是從近期起，其執(zhí)行轉(zhuǎn)向公開化和升級。
北京住建委主任楊斌上月10日公開表態(tài)限價的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項目售價；二是不能高于周邊二手房價。
“之前也有這么要求，但沒有公開，也沒相應(yīng)的文件，只是口頭通知，如今的公開表態(tài)，從實際效果來看，口徑嚴(yán)很多，期房和現(xiàn)房漲價的空間均被圍堵。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商介紹。
“實施嚴(yán)格的價格管控是當(dāng)前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向記者表述，嚴(yán)格限價背后，是北京房價上漲的壓力以及落地最嚴(yán)房價目標(biāo)責(zé)任制的要求。
“最近兩個月，北京房價漲幅全國居首，已經(jīng)引起北京市領(lǐng)導(dǎo)不滿，并要求建委等相關(guān)部門對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋、說明。”上述人士介紹。最新數(shù)據(jù)顯示，北京4月份新房價格繼3月份后，再次領(lǐng)漲一線城市，同比漲幅連續(xù)第二個月超過10%。
現(xiàn)在北京2013年趨穩(wěn)的年度房價控制目標(biāo)已經(jīng)分解到各區(qū)縣，工作不力的，將進(jìn)行約談和問責(zé)。上述接近北京住建委的人士表示，據(jù)其了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放話，房價控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。
“連成交價也卡死了”
說起自己的買房經(jīng)歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說開盤，到現(xiàn)在還沒有開。”他說的是位于通州的一個剛需項目，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬元左右。
該項目宣傳推200套房源，但包括楊波在內(nèi)在售樓處登記的意向買家已經(jīng)達(dá)500戶，他擔(dān)心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話咨詢開盤時間。
售樓處給出的解釋是，預(yù)售證還未批下來，沒法賣，開盤時間也不確定。
這也是北京諸多開發(fā)商普遍面臨的苦惱，蓄客都準(zhǔn)備好了，就因為拿不到預(yù)售證而無法銷售。
本報記者實地走訪了解，截至目前，通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤因為漲價問題，預(yù)售證“難產(chǎn)”。
據(jù)悉，北京限價執(zhí)行升級的時間節(jié)點是在4月。“之前預(yù)售證審批也會卡，但沒有這么嚴(yán)，”通州一位不愿公開姓名的開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，現(xiàn)在的要求是，相比項目前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點空間都不給。
“一直以來，大家都認(rèn)為，當(dāng)前建委限的是預(yù)售價，其實不然。”一位不愿公開姓名的北京開發(fā)商說，“如果僅限預(yù)售價，樓盤在實際成交時，還具備一定的漲價空間，北京此前預(yù)留給開發(fā)商的范圍是漲價5%-10%，而現(xiàn)在一點空間都沒有。”
記者查看北京住建委的項目公示數(shù)據(jù)庫了解，一般來說，樓盤的預(yù)售價會高于實際的成交價格，有的相差5%，有的相差20%。
但4月份以后，“開發(fā)商要審批預(yù)售證時，需要給建委報兩個價格，一個是預(yù)售價，一個是承諾價，”上述開發(fā)商表示，所謂承諾價就是該樓盤預(yù)計入市的價格，也就是最接近實際成交的價格，在建委的“限價”規(guī)則中，上述兩個價格都要限。
“房價控制目標(biāo)的關(guān)鍵在于交易價格的統(tǒng)計，而非預(yù)售價格，如果承諾價批到2萬，預(yù)售價格就算批到5萬也關(guān)系不大，也只能按照2萬成交。”張大偉表示，通過嚴(yán)卡預(yù)售價和承諾價，可以說是限制樓盤在實際交易中漲價的雙重保障。
“現(xiàn)房也要限價”
在嚴(yán)厲的限價政策下，經(jīng)過近一個月的僵持，因漲價問題而展開的預(yù)售證博弈開始減少，部分開發(fā)商選擇了妥協(xié)，陸續(xù)入市。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，北京新房市場4月份共有13個項目獲得預(yù)售證，前半月僅3個項目通過，其余10個是在17日以后批復(fù)，其中6個是在4月27、28、29日這三天集中批復(fù)。
“拖一天，就是一天的人力成本和資金成本，劃不來，好不容易積累的客源也會流失，”上述通州不愿公開姓名的營銷總監(jiān)稱，“只要不是賠本賣，就入市吧。”
但開發(fā)商們的苦惱并未就此結(jié)束。因為按照新政策，除了通過限制預(yù)售價、“承諾價”管住期房漲價之外，現(xiàn)房也需要接受建委的價格指導(dǎo)。此前開發(fā)商企圖借期房轉(zhuǎn)現(xiàn)的漏洞被圍堵。
很多開發(fā)商對于現(xiàn)房限價表示不理解。“現(xiàn)房已經(jīng)建成，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完善屬于開發(fā)商，不需要預(yù)售等相關(guān)政府參與審批的環(huán)節(jié)，價格管制，從法律來說是行不通的。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商曾向記者抱怨說。
不過，據(jù)這位開發(fā)商說，建委也很聰明，沒有明文要求限制現(xiàn)房漲價，“只是說，不準(zhǔn)你現(xiàn)房漲價，如果漲了，將會通過后續(xù)稽查的方式找你麻煩，查你樓盤存在的其他問題。”
在前述接近北京住建委的人士看來，在當(dāng)前房價連續(xù)上漲的背景下，嚴(yán)厲的行政性價格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明顯，下一步的關(guān)鍵在于研究如何把商品房列入限價房管控序列。
楊斌表示，納入限價房序列管理的范圍主要是針對部分適合“夾心層”的商品房，而什么樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。
記者獲悉，北京市建委接下來將組織開發(fā)商座談，具體商討將部分商品房納入限價房管理，該如何執(zhí)行。
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