紀睿坤
在北京，不管是期房還是現房，開發(fā)商暫失樓盤定價權已是公開的秘密。在“新國五條”的調控背景下，近期關于北京市政府將實施最嚴商品房限價政策的消息陸續(xù)傳出。
據本報記者了解，事實上，限價并非新政，北京早在2011年就通過設置期房預售紅線穩(wěn)定新盤價格，只不過是從近期起，其執(zhí)行轉向公開化和升級。
北京住建委主任楊斌上月10日公開表態(tài)限價的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項目售價；二是不能高于周邊二手房價。
“之前也有這么要求，但沒有公開，也沒相應的文件，只是口頭通知，如今的公開表態(tài)，從實際效果來看，口徑嚴很多，期房和現房漲價的空間均被圍堵。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商介紹。
“實施嚴格的價格管控是當前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向記者表述，嚴格限價背后，是北京房價上漲的壓力以及落地最嚴房價目標責任制的要求。
“最近兩個月，北京房價漲幅全國居首，已經引起北京市領導不滿，并要求建委等相關部門對這些數據進行解釋、說明。”上述人士介紹。最新數據顯示，北京4月份新房價格繼3月份后，再次領漲一線城市，同比漲幅連續(xù)第二個月超過10%。
現在北京2013年趨穩(wěn)的年度房價控制目標已經分解到各區(qū)縣，工作不力的，將進行約談和問責。上述接近北京住建委的人士表示，據其了解，北京市相關領導已經放話，房價控制目標直接掛鉤相關負責人的“烏紗帽”。
“連成交價也卡死了”
說起自己的買房經歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說開盤，到現在還沒有開。”他說的是位于通州的一個剛需項目，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬元左右。
該項目宣傳推200套房源，但包括楊波在內在售樓處登記的意向買家已經達500戶，他擔心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話咨詢開盤時間。
售樓處給出的解釋是，預售證還未批下來，沒法賣，開盤時間也不確定。
這也是北京諸多開發(fā)商普遍面臨的苦惱，蓄客都準備好了，就因為拿不到預售證而無法銷售。
本報記者實地走訪了解，截至目前，通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤因為漲價問題，預售證“難產”。
據悉，北京限價執(zhí)行升級的時間節(jié)點是在4月。“之前預售證審批也會卡，但沒有這么嚴，”通州一位不愿公開姓名的開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，現在的要求是，相比項目前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點空間都不給。
“一直以來，大家都認為，當前建委限的是預售價，其實不然。”一位不愿公開姓名的北京開發(fā)商說，“如果僅限預售價，樓盤在實際成交時，還具備一定的漲價空間，北京此前預留給開發(fā)商的范圍是漲價5%-10%，而現在一點空間都沒有。”
記者查看北京住建委的項目公示數據庫了解，一般來說，樓盤的預售價會高于實際的成交價格，有的相差5%，有的相差20%。
但4月份以后，“開發(fā)商要審批預售證時，需要給建委報兩個價格，一個是預售價，一個是承諾價，”上述開發(fā)商表示，所謂承諾價就是該樓盤預計入市的價格，也就是最接近實際成交的價格，在建委的“限價”規(guī)則中，上述兩個價格都要限。
“房價控制目標的關鍵在于交易價格的統計，而非預售價格，如果承諾價批到2萬，預售價格就算批到5萬也關系不大，也只能按照2萬成交。”張大偉表示，通過嚴卡預售價和承諾價，可以說是限制樓盤在實際交易中漲價的雙重保障。
“現房也要限價”
在嚴厲的限價政策下，經過近一個月的僵持，因漲價問題而展開的預售證博弈開始減少，部分開發(fā)商選擇了妥協，陸續(xù)入市。
據網易房產數據研究中心統計，北京新房市場4月份共有13個項目獲得預售證，前半月僅3個項目通過，其余10個是在17日以后批復，其中6個是在4月27、28、29日這三天集中批復。
“拖一天，就是一天的人力成本和資金成本，劃不來，好不容易積累的客源也會流失，”上述通州不愿公開姓名的營銷總監(jiān)稱，“只要不是賠本賣，就入市吧。”
但開發(fā)商們的苦惱并未就此結束。因為按照新政策，除了通過限制預售價、“承諾價”管住期房漲價之外，現房也需要接受建委的價格指導。此前開發(fā)商企圖借期房轉現的漏洞被圍堵。
很多開發(fā)商對于現房限價表示不理解。“現房已經建成，產權已經完善屬于開發(fā)商，不需要預售等相關政府參與審批的環(huán)節(jié)，價格管制，從法律來說是行不通的。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商曾向記者抱怨說。
不過，據這位開發(fā)商說，建委也很聰明，沒有明文要求限制現房漲價，“只是說，不準你現房漲價，如果漲了，將會通過后續(xù)稽查的方式找你麻煩，查你樓盤存在的其他問題。”
在前述接近北京住建委的人士看來，在當前房價連續(xù)上漲的背景下，嚴厲的行政性價格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明顯，下一步的關鍵在于研究如何把商品房列入限價房管控序列。
楊斌表示，納入限價房序列管理的范圍主要是針對部分適合“夾心層”的商品房，而什么樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，并將很快落地。
記者獲悉，北京市建委接下來將組織開發(fā)商座談，具體商討將部分商品房納入限價房管理，該如何執(zhí)行。
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