3月的最后兩天里，包括北京、上海在內(nèi)的全國30多個(gè)城市先后公布了樓市調(diào)控“國五條”的實(shí)施細(xì)則。至此，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入具體操作階段。
北京成為全國調(diào)控最嚴(yán)格的城市。北京的細(xì)則中包括：京籍單身人士購買二套房；嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅；進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)等條款。
面對日益高漲的房價(jià)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷在出臺，從限購、限貸到如今的稅收、房價(jià)控制目標(biāo)，顯然，這一輪的調(diào)控力度超出以往歷次調(diào)控。
從各地密集出臺的調(diào)控細(xì)則來看，雖然大部分城市都重申了“國五條”的各項(xiàng)政策指向，但調(diào)控細(xì)則多為“溫柔落地”，鮮有城市給出具體如何操作的路線圖和時(shí)間表。
“行動(dòng)積極，態(tài)度曖昧。”鏈家地產(chǎn)品牌中心總監(jiān)徐東華在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)如是評價(jià)。他認(rèn)為，中央政府并沒有對國五條內(nèi)涉及的稅收等內(nèi)容作出更詳細(xì)的說明，這就讓很多地方政府在出臺細(xì)則后，不知道該如何執(zhí)行。
更有業(yè)內(nèi)專家直言，除北京和上海外，地方政府在落實(shí)國務(wù)院最新地產(chǎn)調(diào)控舉措方面的誠意似乎不高。
落地不細(xì)
在多地密集出臺的“國五條”細(xì)則中，顯現(xiàn)出“一線城市趨緊而二線偏松”的態(tài)勢，包括大連、廈門、長沙、杭州等近半數(shù)城市，僅有房價(jià)控制目標(biāo)，并無其他細(xì)則。其中，杭州版的細(xì)節(jié)尤為短小精悍，不算標(biāo)題，全文僅61字。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌此前在接受采訪時(shí)表示，一線城市更多強(qiáng)調(diào)了限購，但無論是一線城市還是二、三線城市，都應(yīng)該先滿足剛性需求，政府現(xiàn)在要做的是如何通過限購的辦法，遏制投機(jī)性需求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，目前住房市場內(nèi)，不同城市、不同區(qū)域的差異化表現(xiàn)非常明顯，在各地出臺的地方細(xì)則里面，就體現(xiàn)了這種差異化。
“在整體上來看，一線城市從嚴(yán)從緊的特征非常明顯，已經(jīng)出臺細(xì)則的二、三線城市和一線城市相比，顯得比較寬松和溫和。細(xì)節(jié)不細(xì)的情況很明顯。”陳國強(qiáng)說。
從此次各地的細(xì)則中不難看出，不同類型的城市，有不同的市場形態(tài)，在保持政策方面也有著相應(yīng)的靈活性。
“不能期待所有的城市都出臺像北京這樣的嚴(yán)厲的政策，那不現(xiàn)實(shí)，各個(gè)城市面臨的矛盾和問題不一樣。對于二、三線城市來說，高庫存的問題沒有得到改善，對于京滬這樣的一線城市來說，如何增加庫存是主要的問題。”陳國強(qiáng)說。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，并不是說嚴(yán)了就有好的調(diào)控效果，恰恰相反，越嚴(yán)才最容易失控，因?yàn)橹T如京滬，供求矛盾比較明顯，房價(jià)一旦上漲就會漲得比較高。
在徐東華看來，各地細(xì)則最大的差異，主要集中在稅費(fèi)，也就是20%的個(gè)人所得稅該如何收取。
以杭州為例，整個(gè)細(xì)則只明確了一項(xiàng)目標(biāo)，即“全市新建商品住房價(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅”。但這里面透露出一個(gè)信號，就是如果杭州政府出臺個(gè)人所得稅收取的細(xì)則，整個(gè)交易量就會嚴(yán)重萎縮，這對房價(jià)會是一個(gè)明顯打壓。
“地方稅收收取恐怕也不會順利，說嚴(yán)重點(diǎn)可能會造成市場的恐慌，這是地方政府態(tài)度曖昧的主要原因。”徐東華說。
但對于京滬而言，即使20%的個(gè)稅真正開始征收，也不會把交易量徹底打回谷底，因?yàn)槭袌鲂枨筇蟆?/p>
對于第二套房貸款，各地細(xì)則目前均無明確表示。盡管“國五條”要求對二套房貸繼續(xù)從嚴(yán)，但一些地方政府在細(xì)則里留有余地，就是想通過市場變化，來確定是否繼續(xù)提高二套房貸的門檻。
實(shí)際上，對于目前執(zhí)行的二套房貸的嚴(yán)厲措施，業(yè)內(nèi)市場頗有質(zhì)疑，比如第二次通過銀行貸款買房當(dāng)中有多少比例是一些改善型需求，很多人是想賣掉舊房換新房，或者賣掉小一點(diǎn)的房子換大一點(diǎn)的房子，這實(shí)際上屬于合理的自住需求。
“但是，在現(xiàn)行的二套房貸政策環(huán)境下，這部分人被調(diào)控了，政策還是有優(yōu)化改進(jìn)的空間。”陳國強(qiáng)說。
20%稅收補(bǔ)貼土地財(cái)政
房價(jià)是上漲還是下跌，大家都關(guān)注，但最新出臺的20%的個(gè)人所得稅如何收取，卻是當(dāng)下市場熱議的焦點(diǎn)之一。
實(shí)際上，關(guān)于房地產(chǎn)市場收取個(gè)人所得稅的政策并不是第一次出臺。2006年，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，在這個(gè)通知中明確表示，要對二手房征收個(gè)人所得稅，并明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需要繳納個(gè)人所得稅的稅率為20%。
盡管當(dāng)時(shí)有政策，但到真正在實(shí)施過程中，個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓仍舊按照交易價(jià)格的1%-3%來收取，這次調(diào)控強(qiáng)調(diào)了要收取20%的個(gè)稅，將會成為下一步調(diào)控中，地方細(xì)則實(shí)施中的一個(gè)重點(diǎn)。
陳國強(qiáng)坦言，他對20%個(gè)稅的執(zhí)行，心存疑慮，“如果按照國五條的要求，普遍征收20%個(gè)人所得稅，就要面對各種情況。政府部門將來在征管環(huán)節(jié)要涉及很多具體情況的處理，會存在很多技術(shù)上的困難和現(xiàn)實(shí)操作中的難題。”
比如說一套房產(chǎn)，當(dāng)初購買的房款，包括裝修環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，還有交付過程當(dāng)中的契稅、維修基金，后續(xù)貸款，按揭的利息成本等，都要一項(xiàng)一項(xiàng)計(jì)算成本，這不僅需要時(shí)間，還需要人力，如果沒有原始票據(jù)，怎么去核定成本，以什么樣的方式去認(rèn)定，這都是需要考慮的問題。
“過去為什么普遍采用按照總額1% 這樣一種方式來征收個(gè)稅，這有很實(shí)際的一些因素的考慮。”陳國強(qiáng)這樣解釋。
關(guān)于20%的個(gè)人所得稅的征收，徐東華算過一筆賬——如果一年的房屋交易量是15萬-20萬套，且都是涉稅房產(chǎn)，那么僅此一項(xiàng)個(gè)人所得稅一年的收入就在300億左右。這差不多相當(dāng)于北京2012年整個(gè)財(cái)政收入中的個(gè)人所得稅金額。
公開資料顯示，2012年全市地方財(cái)政收入為3314.9億元，其中個(gè)人所得稅收入為281.5億元。
事實(shí)上，目前的地方交易系統(tǒng)建設(shè)能不能支持收取20%的個(gè)人所得稅，也是一個(gè)很重要的問題。“地方政府對土地財(cái)政的依賴比較大，房地產(chǎn)市場不活躍對于他們來說沒有任何的好處。”徐東華說，如果能在交易量上來的前提下收取個(gè)稅，或者把持有環(huán)節(jié)的個(gè)稅提上來，那就可以彌補(bǔ)土地財(cái)政，這樣的話地方政府的意愿就會強(qiáng)一些，“稅收多，就能彌補(bǔ)土地財(cái)政，這樣地價(jià)就不會太高，地價(jià)不高樓面價(jià)格就不高，房價(jià)自然也不會太高。”
地方政府出手“限價(jià)”
在此次的“國五條”地方細(xì)則中，一個(gè)突出舉措是明確了樓市的“限價(jià)”政策。
比如北京版細(xì)則稱，加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)。繼續(xù)總結(jié)完善本市價(jià)格引導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
比如上海版細(xì)則提出，對預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
合肥版細(xì)則首次提出，凡已備案的商品住房價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門暫不予以價(jià)格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
“這就是說政府要把商品房當(dāng)限價(jià)房來管，也可能意味著政府要出手干預(yù)開發(fā)商的定價(jià)了，會嚴(yán)格執(zhí)行一套一價(jià)。”徐東華說。
徐東華認(rèn)為，這條固定的細(xì)節(jié)會不會出，還不一定，最有可能的就是不對外說，政府在內(nèi)部就決定了，“開發(fā)商去報(bào)備成交價(jià)格的時(shí)候，如果超過一定的價(jià)格就不允許開盤，或者強(qiáng)制開發(fā)商開盤，但房價(jià)必須限制在一定的范圍內(nèi)。”
值得關(guān)注的是，“國五條”提出的限購區(qū)域擴(kuò)容的要求，并未在一些地方細(xì)則中得到體現(xiàn)，多數(shù)地方政府均未對限購政策加碼。
“很多地方政府可能也在等，等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅，持有環(huán)節(jié)的稅都出來后，再去討論下一步該怎么辦，比如限購要不要取消。”陳國強(qiáng)說。他認(rèn)為，各地的細(xì)則不會一下子就給市場帶來變化，觀望，謹(jǐn)慎，理性，就是現(xiàn)在市場的態(tài)度。
“一段時(shí)間來看，房價(jià)不會有太大的變化，往上走比較乏力，因?yàn)檎{(diào)控的力度比較大，但往下走也沒什么欲望。”徐東華說。
（記者 張蕊）
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