上海樓市隱現(xiàn)新豪賭潮
大開發(fā)商在一線城市搶地，因為優(yōu)質(zhì)地塊搶一塊少一塊；中小開發(fā)商也在二三線城市積極看項目，大家都在賭樓市就此開始溫和、穩(wěn)定的反彈
“看完房，老婆剛說一句這套房子還比較滿意，準備開口殺價。房東馬上加價7萬。”前幾天剛在上海普陀區(qū)長風板塊遭遇二手房房東“跳價”的楊敏至今還氣憤難消。
2012年8月以來，楊敏一直在曹楊板塊看房，但由于盼望房價下跌，他一直處于觀望狀態(tài)。進入11月以后，楊敏發(fā)覺情況有些不妙了：中介公司里的房源越來越少，看房越來越難，房東的態(tài)度也越來越牛。
2012年11月底楊敏曾看中曹楊板塊一套90平方米的兩房，房東掛牌價是223萬元，但楊敏第一次去看房，房東就把成交價抬高了5萬元。12月，楊敏再次遭遇了房東跳價。在第三次遭遇房東坐地漲價7萬元之后，楊敏終于妥協(xié)了，并堅持當場與房東簽訂了定金合同，定金5萬元，提高房東的違約成本。
“房東客氣的，一直說沒空，讓我們再等等；不客氣的，直接加價5萬到10萬。”21世紀不動產(chǎn)上海銳豐長風板塊區(qū)域經(jīng)理胡明鋒告訴《瞭望東方周刊》。
胡明鋒說，2012年12月，二手房賣家屢屢跳價5到10萬元的情況在上海的普陀長風板塊已經(jīng)成了一個常見現(xiàn)象。對于這些現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)從春節(jié)之后漸漸形成了一個共識：隨著上海樓市開始翹尾，“賭反彈”的心理又開始復萌，新一輪房價上漲潮正在醞釀。
不過，2013年3月1日“新國五條細則”的橫空出世，卻讓這一切又平添了諸多變數(shù)。楊敏顧不得氣憤了，他對房東能抽出時間來跟他一起連夜過戶感激不已，因為“國五條”細則指出“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。”一些原本打算搏一搏房價反彈的投資客，則顯得有些措手不及，不過，他們似乎也沒有被樓市新政嚇得“落荒而逃”。
樓市翹尾
就在國五條新政出臺之前，本刊記者走訪了多名在上海擁有住宅的投資客，他們都表達了對房價上漲看好的心態(tài)。而在具體操作上，除直接提高掛牌價外，還有些人干脆直接撤銷在中介門店的掛牌，等待2013年下半年之后的“報復性反彈行情”。
這樣的心態(tài)從2012年11月以來，就在市場的成交上有所體現(xiàn)。21世紀不動產(chǎn)對上海40個標桿二手樓盤的監(jiān)測顯示，以2012年6月為基點，大戶型在10月、12月出現(xiàn)漲價的樓盤個數(shù)分別是13個和17個；中戶型在10月、12月漲價的樓盤個數(shù)分別是22個、25個，小戶型在10月、12月漲價的樓盤個數(shù)分別是13個、16個。
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪接受《瞭望東方周刊》專訪時表示，2012年12月第二周以來，上海普陀長風、楊浦黃興、長寧東等多個板塊都出現(xiàn)了“惜售”和“跳價”的情況，二手房市場量價齊升，正促使越來越多的二手房房東加入“賭反彈”的行列。即使新國五條出臺之后，本刊記者采訪的多位投資客，也最多只是表達了“觀望”的態(tài)度，與外界想象相差甚遠。
導致這一局面的直接原因，就是2012年末的翹尾行情。葉厚彪告訴本刊記者，2012年上海新建商品住宅成交993萬平方米，環(huán)比上漲27.9%。11月，上海新建商品住宅成交8158套、98.2萬平方米，同比分別大漲99.8%和88.9%，為近5年同期次佳水平。12月，上海住宅成交面積達115萬平方米，超越6月102萬平方米的高位，達2011年以來最高點。
其實，翹尾行情并不僅在上海。國家統(tǒng)計局2013年1月18日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，在70個大中城市中，54個城市新房 (不含保障房)價格環(huán)比上漲，8個城市下降，8個城市持平。二手房價格環(huán)比上漲的城市有46個，下降的15個，持平的9個。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價已全面上漲，且漲幅繼續(xù)高于二、三線城市。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《瞭望東方周刊》，不久前的中央經(jīng)濟工作會議“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的定調(diào)較前兩年溫和了很多，這使得市場認為政策層面已在轉(zhuǎn)向，開始鼓勵改善型需求入市，這也在一定程度上促成了投資客的“賭反彈”心態(tài)。
“翹尾”的除了住宅交易市場，還有土地市場。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，十家標桿房企2012年12月購地金額環(huán)比上升約45%，新增可建面積環(huán)比大增約83%。同時，12月份標桿房企購地總金額創(chuàng)年內(nèi)新高，萬科、保利、中海地產(chǎn)尤為活躍，其當月購地金額占標桿房企總額的90%。
在上海，土地市場也出現(xiàn)了“翹尾行情”。高潮出現(xiàn)在11月，上海市經(jīng)營性用地成交金額達106億元，在10月創(chuàng)下109億元高峰之后連續(xù)第二個月突破100億元。
上海土地市場在2012年前5個月底價成交、流拍頻現(xiàn)的低迷后，從7月份開始突然轉(zhuǎn)熱，標志性事件是當月融創(chuàng)與綠城攜手以16.44億摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊，樓板價約為15054元/平米，為上海2012年住宅用地“地王”。
2012年11月，上海土地市場高潮迭起。11月，太保財險聯(lián)合體以27.7億元競得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊，樓板價高達36176元/平米，上海新單價“地王”由此誕生；12月，萬科、綠地、九龍倉聯(lián)合體以54.31億元總價競得徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務區(qū)地塊，刷新上海總價“地王”記錄；半個月后，該記錄被海門路55號地塊以56.8億的天價打破，該地塊同時也成為了2012年全國新的總價“地王”。
地王頻出背后
“在上海，開發(fā)商又搶地了。一方面是對樓市回暖的信心增強，一方面是政府也轉(zhuǎn)變思路，拿出一些優(yōu)質(zhì)但稀缺的地塊資源，激發(fā)了開發(fā)商跑馬圈地的心理。”上海一家私募房地產(chǎn)基金的總經(jīng)理Clark Lu告訴《瞭望東方周刊》。“2012年樓市回暖緩解了開發(fā)商的資金鏈緊張。大開發(fā)商在一線城市搶地，因為優(yōu)質(zhì)地塊搶一塊少一塊；中小開發(fā)商也在二三線城市積極看項目。大家都在賭樓市就此開始溫和、穩(wěn)定的反彈。”
Clark Lu認為，2012年12月上海漕河涇社區(qū)地王就是個典型的例子。“該地塊以前很少人關(guān)注，因為總價太高，體量太大，限制太多，資金占有量太大。”然而12月12日，萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家聯(lián)合以54.3億元的底價拿下的上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務區(qū)地塊，刷新了此前10月份剛剛由徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊創(chuàng)造的年內(nèi)總價地王紀錄。
新“地王”起始總價為54.3億元，起始樓板價約為1.1萬元左右/平米。另外，該地塊出讓后，用地內(nèi)規(guī)劃的中央公共綠化帶占地面積約為36790平米，建成后產(chǎn)權(quán)須無償移交區(qū)政府相關(guān)部門。而且，該中央公共綠化帶，由受讓方統(tǒng)一設計，代為建設，并負責管理和運營，由此產(chǎn)生的費用需由競得人承擔。
“條件這么苛刻，而且對開發(fā)商的專業(yè)性要求非常高，如果不是對后市有很強的信心，開發(fā)商絕對不敢拿地。” Clark Lu說。
這并非個案。2012年11月28日，上海寶山羅店新鎮(zhèn)F1-3地塊出讓，外資房企Winzen Ivestment Pte.Ltd以5.33億元競得該地塊，折合樓板價9802元/平米，溢價率約為22.5%。該地塊曾于2011年掛牌出讓過一次，因無人競拍而中止掛牌。在此之前，該板塊成交溢價最高的案例出現(xiàn)在2009年，當時羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊溢價率高達185%，但折合樓板價也僅為9128元/平米。
此外，2012年初號稱“今年不輕易拿地”的萬科，下半年以來每月都有200萬平方米以上的新增土儲，10月份更是拿下448萬平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來單月最大手筆。
2013年1月12日，首創(chuàng)置業(yè)集團董事長劉曉光在第四屆中國地產(chǎn)領袖年會上表示，2013年市場總體將好于去年，“2012年冬天里有春天，2013年春天來了，但可能是春天里有冬天。”“城鎮(zhèn)化”為劉曉光帶來了更多希望，“城鎮(zhèn)化率，每一年提高1到2個百分點，大概要新增的住房需求在500萬套以上。”
復地集團董事長張華則告訴《瞭望東方周刊》，2012年復地集團以166.7億的規(guī)模超額完成銷售計劃，就是因為下半年樓市形勢轉(zhuǎn)好，復地在9、10月份推出了大部分項目并獲得了良好的銷售業(yè)績。張華說，他對2013年樓市“謹慎樂觀”，但復地會在北京、上海等重點城市加速拿地，并且“在重慶、成都這些地區(qū)，以尋找資金合作方等形式多渠道拿地。”
各執(zhí)一詞
2013年的前2個月，樂觀的看法呈現(xiàn)出幾乎一邊倒的趨勢。
中國房地產(chǎn)測評中心在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望》中預測， 2013年全國商品房銷售價格將在2012年的基礎上上漲5%-10%。其中，一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴厲調(diào)控，房價漲勢基本停滯，預計2013年將出現(xiàn)強烈的補漲效應，預計漲幅將在10-20%；城郊板塊房價將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告也對2013年房價整體走勢繼續(xù)看漲，并認為由于近兩年一、二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大，房價漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現(xiàn)強烈的補漲效應。并稱“2013年樓市調(diào)控政策有可能進一步升級，否則將難以控制一線城市和少數(shù)二線城市的房價漲幅。”
市場成交量似乎也在佐證這些觀點。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2萬平方米，同比提升2.18倍，高于2012年12月份同期水平。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日到13日，全國主要的54個城市新建住宅簽約套數(shù)達到了10.48萬套，同比上漲103%。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強告訴本刊記者，雖然短期內(nèi)限購、限貸政策不可能退出，但樓市在經(jīng)過2012年初的低迷開局和年末的翹尾、暖冬行情后，2013年將進入平穩(wěn)復蘇時期。
不過，來自官方和半官方的聲音依然謹慎。中國國土資源部土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松宣稱2012年出現(xiàn)的大多數(shù)“地王”系誤讀或炒作，實際上僅兩宗地塊符合“地王”的判定標準。
2013年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹在《中國投資》發(fā)表文章稱，房地產(chǎn)市場大幅反彈的可能性不大，并稱第三套房不貸款政策仍會堅持。1月20日，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲也公開表示，2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)，并不具備大幅度的房價反彈的條件。
而剛剛出臺的國五條，尤其是20%征稅的內(nèi)容，則在3月成為多空雙方爭論的絕對焦點。看空的一方認為購房成本的猛增將壓制需求，導致價格下跌；看多的一方卻認為，在一二線城市剛性需求不變的情況下，成本依然可以轉(zhuǎn)移到買方身上，投資者所增加的是時間成本。
據(jù)本刊記者了解，投資客依然是看多一方的主力軍，“投資客手上的房源大多在市區(qū)，這里房源的稀缺性是長期的，不會改變的，時間一長，增加的成本還是能轉(zhuǎn)移到買家身上。”一位依然淡定的投資者告訴本刊記者，國五條還需要地方政府制定細則并確保實施，“以往很多政策，在中央是雷聲很大，但到了地方卻雨點很小。何況二手房購買成本提高20%，新房房價肯定也會相應上漲，房價平均值反而會猛增，這是地方政府不愿看到的。”
“開發(fā)商心態(tài)也沒受太大影響，反而一些人很高興，二手房價格突然漲了20%，我新房漲個10%也不要緊吧？”Clark Lu告訴本刊記者。
虛假繁榮
葉厚彪從數(shù)據(jù)層面分析認為，就算沒有新的調(diào)控政策出臺，如今的投資客和開發(fā)商的“賭反彈”恐怕也難以如愿。“從2012年末的上海住宅成交結(jié)構(gòu)上就能看到，購房者并沒有出現(xiàn)普遍性的恐慌性入市。”
2012年第一季度，上海總價在90萬元以下、90萬到150萬元、150萬到300萬元、300萬元以上房源的成交數(shù)量占比，分別是45%、30%、17%和6%。第二季度比例與之大致持平。
到第三季度，剛需需求向改善需求轉(zhuǎn)變的情況就變得很明顯。90萬元以下、90萬到150萬元房源比例分別下降到30%和25%；300萬元以上的房源比例則上升到25%。“其中有25%的客戶是一次性付款。”葉厚彪說。
他告訴本刊記者，上海800萬元以上的房源，37.5%一次性付款，1000萬元以上房源，53%一次性付款，這說明買房市場的資金量很充沛。另一方面，9月到11月，300萬元以上的房源比例下降到11.5%，這說明房價上漲一旦明顯影響了購房者的投資預期，市場馬上會回歸理智，“上海二手房交易的整體漲幅，始終沒有超過5%。”
“對開發(fā)商來說，情況也是如此。現(xiàn)在市場分化的很明顯，針對剛需的樓盤，如果單套價格低，銷售就非常好；如果總價高，又沒有促銷，銷售就比較難。”葉厚彪說，就算在一片“回暖”聲中，還是有開發(fā)商為了完成年度銷售目標，要降價促銷。
“只能說最壞的時候已經(jīng)過去了。但開發(fā)商面臨的形式依然嚴峻。”葉厚彪說，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面積約為1028.28萬平米，這比2012年10月的最高峰減少了5%，但其實在2008年到2011年，上海樓市的庫存量都沒有超過千萬的高位。
而對一些炒房者來說，這些數(shù)據(jù)或許太過復雜和迂腐，他們賭的，只是長期趨勢下的那些波動。而從根本上抑制這些投機心態(tài)的一再復萌，中國樓市還有很長的路要走。
綠地集團董事長張玉良告訴《瞭望東方周刊》，抑制投機的關(guān)鍵，“是房產(chǎn)稅如何擴大試點，個人認為應該由國家出臺一個指導文件，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)指標作為目標，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的利潤比，確定一個完善的征稅框架。”2012年，綠地的住宅銷售面積和成交金額均增長了35%到40%。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也告訴本刊記者，在限購和限貸政策的執(zhí)行中，一直存在著中央和地方政府的博弈，只有采用長期穩(wěn)定、市場化的政策，才能避免這樣的博弈，最終達到抑制投機的目的，這種投資客在政策和市場波動中的投機才會真正結(jié)束。（記者姜智鵬）
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