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商品房廣告虛假夸大；房屋面積含混不清，沒有國家監測機構的測量報告；開發商以種種借口拖延甚至拒絕辦理房產證……這些問題，在如今的商品房銷售中屢見不鮮。
3月13日，洛陽市房地產行業資深人士、某房地產開發企業原銷售部經理李先生向記者講述了房地產市場上存在的種種陷阱。
講述人:房地產行業資深人士李先生
涉及行業:房地產業
從業時間:6年
揭發內幕:房地產商如何設置陷阱，通過廣告、合同、計量方式等途徑，欺騙消費者
【陷阱之一】
樓盤廣告“太夸張”，買房時眼睛要擦亮
樓宇未成，廣告先行。有些開發商在廣告中宣稱所售房屋環境優美，交通便利，配套設施完美，物業管理周全，但購房者入住后就會發現實際情況與廣告宣傳大相徑庭。
“地處偏遠地段就說成‘遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生’；處于郊區鄉鎮就說是‘回歸自然，享受田園風光’；緊臨鬧市則說成是‘坐擁城市繁華’；旁邊有條臭水溝也敢說成‘絕版水岸名邸，上風上水’。”李先生說。
此外，還有一些開發商抓住購房者專業知識缺乏的漏洞，利用所謂的起步價、成本價、優惠價等價格優勢來誤導購房者。
上周，洛陽市民李小姐向本報反映，一家房地產商在洛陽推出20套特價房，“起步價在十五萬，我和朋友去了之后才發現是商業用房，不是住宅用房，產權只有四十年，水電、物業還比住宅用房高，不適合自己住。這些在廣告里都沒有說明，不少人從周邊縣、區趕來，結果白跑一趟。”
【陷阱之二】
預售合同別急著簽，簽了法律也不保護
對于商品房預售合同，李先生認為，個別房地產開發商在根本不具備銷售條件甚至在建設用地尚未動遷時就開始銷售商品房，與購房者簽訂《商品房認購書》、《購房意向協議書》等所謂的認購合同。
李先生說，這些合同往往都是由開發商事先擬好的，內容簡單，定金數額卻很高。一旦開發商不能獲得銷售許可證，則雙方簽訂的此類協議就不具有法律效力，購房者不僅無法實現購房目的，還會遭受一定的經濟損失。
“購房者最好不要和開發商簽訂預售合同，或者在簽合同前，到房管部門詢問，該樓盤是否獲得了正規的商品房預售證。”李先生說。
自制銷售合同貓膩多
耽誤以后辦房本
家住洛陽市西工區的毛先生兩年前，從一個小開發商手里購買了一套房子。買房時，開發商和他簽訂了一份商品房購買合同，并信誓旦旦地說，保證能夠辦理房產證。然而，如今兩年多過去了，不僅沒拿到房產證，反而被告知連購買合同都不是正規的。
“由于一些開發商手續不全，很難拿到正規的商品房銷售合同，為了出售自己開發的房屋，就會選擇使用欺詐的方式，騙購房者簽訂自制合同。”李先生說。
據李先生介紹，開發商與購房者簽訂自制的銷售合同，主要是為了向購房者銷售以自用為目的自建或聯建的房屋、無法辦理合法手續的公房或本身不具有完全土地使用權、沒有規劃審批手續的房屋。
此外，開發商還會在自制銷售合同中，制定對雙方違約責任明顯不公的條款，加大分攤公用面積，不確定具體辦證時間，不明確辦證費用等，以“方便”逃脫辦證責任，少出辦證費用。
面積計算花樣多
贈送的面積本來就是你的
商品房銷售計量陷阱是在商品房銷售中最常見、種類最多的一種，其主要包括商品房銷售面積計算標準陷阱、商品房陽臺建筑面積計算陷阱、商品房建筑面積分攤陷阱、商品房建筑面積誤差陷阱四類。
“買46平米，送9平米一房變兩房。”市民王先生向記者反映說，“這是一家開發商的廣告語，可是我到樓盤一看，贈送面積是露臺、陽臺，但這些面積本來就不是應計算的面積，或者只能算一半的面積。”
“由于建筑面積的確定涉及許多因素，非專業人士很難搞清楚一套商品房的建筑面積到底是多少。”李先生分析認為，正是購房者缺乏商品房計量概念，才導致開發商有機可乘。
此外，開發商還會故意小幅度夸大建筑面積，在相關部門進行實地測量得出正確數據后，開發商則以差額較小為由，不再重新結算差價。
三招規避陷阱
發現違規及時舉報
洛陽市工商局經檢支隊一線執法人員李瑋認為，應對商品房銷售中出現的以上各種“陷阱”，要做到以下三點：
1.購房者在選購商品房時，要保持一顆平常心，不要“貪小便宜”。商品房不會像普通商品那樣有真正的“跳樓價”，購房者不要輕信開發商的廣告宣傳，而要多渠道搜集信息，比較篩選，去粗存精，并到現場察看核實，了解房屋現狀、周圍環境等情況，以防上當受騙。
2.購房者應盡量選擇信譽好的房地產交易代理機構購房或者找律師陪購。房地產交易涉及建筑、金融、法律等多方面的專業知識，大多數購房者不可能掌握那么多的知識。所以應在律師或專家的指導下購房，或者通過委托信譽好的交易代理機構來進行房地產交易，同時，購房者要嚴把售房合同關。
3.購房者在購房過程中一旦發現開發商出現違規行為，或所購房屋出現質量問題等，要及時通過12315、信函、來人等方式向工商部門申訴或舉報。
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