過(guò)去，英國(guó)的租賃業(yè)主僅收取少得可憐的地租，許多業(yè)主根本不想勞神操心。但到了本世紀(jì)初，當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將條款納入租賃合同，地租價(jià)格便隨之水漲船高。

　　根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，自2017年5月11日開(kāi)始，在90天內(nèi)中國(guó)買(mǎi)家在倫敦購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，耗資超過(guò)了36億英鎊，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，合計(jì)高達(dá)約317億元人民幣。

　　近年來(lái)，中國(guó)人紛紛遠(yuǎn)赴海外購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，首選當(dāng)屬英國(guó)、美國(guó)、加拿大等國(guó)。對(duì)于歐美房地產(chǎn)，很多中國(guó)人有個(gè)誤區(qū)，就是以為，只要在歐美購(gòu)買(mǎi)了房子，自然而然就擁有了土地。

　　而實(shí)際上，在歐美買(mǎi)入的房子可能是“Freehold Land”（完全擁有地權(quán)），也可能和中國(guó)一樣屬于“Leasehold Land”（土地租賃權(quán)），即屋主只是租借了該土地，并非真正擁有房子下面的土地。這里先不論投資是否能增值，一旦不小心購(gòu)買(mǎi)的是房子租賃權(quán)，捶胸頓足便為時(shí)晚矣。

　　什么是土地租賃權(quán)？

　　傳統(tǒng)上，房屋作為永久的業(yè)權(quán)出售了，買(mǎi)家就完全控制房產(chǎn)。當(dāng)一個(gè)房子作為租賃出售時(shí)，買(mǎi)方實(shí)際上只是一個(gè)長(zhǎng)期租賃的租戶(hù)，房屋的建筑物依然保留在自由人手中。房屋買(mǎi)家必須向自由人支付年度“地租”，如果想對(duì)房屋進(jìn)行任何改變，必須獲得自由人的同意。

　　而土地租賃權(quán)一般分為三大類(lèi)：

　　首先是屬于政府的租借地，比如紐約的曼哈頓，溫哥華的福溪等地，就有很多屬于政府的租借地。

　　其次是私人租借地，像英國(guó)的很多土地，屬于私人擁有而且不賣(mài)，只租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　就在過(guò)去的幾個(gè)月里，英國(guó)有著數(shù)百年歷史的租賃房屋群，由于爆炸性的“地租”丑聞登上媒體。因?yàn)閿?shù)十萬(wàn)名買(mǎi)主陷入租賃權(quán)的陷阱中，無(wú)法自拔。他們支付的地租每10年翻一番，幾十年間，能從幾百鎊上漲到幾千鎊，且這樣的房子很難出售。

　　比如2015年，一位首次購(gòu)房者，在伯明翰附近的Coleshill花了5.8萬(wàn)英鎊，購(gòu)買(mǎi)了一套一居室公寓，如今公寓的“地租”已上漲到一年8000英鎊，幾年地租便足夠買(mǎi)下公寓。

　　經(jīng)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該買(mǎi)主在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)，己方的律師并沒(méi)有仔細(xì)檢查合同上的小字。小字的內(nèi)容寫(xiě)明“地租”每10年翻一番，而且是回溯的，也就是說(shuō)公寓是在1961年修建的，當(dāng)時(shí)的地租是一年250英鎊，現(xiàn)在已翻了五番。

　　按這個(gè)趨勢(shì)的話(huà)，過(guò)95年后，她花不到6萬(wàn)英鎊買(mǎi)下的公寓，地租將上漲到一年800萬(wàn)英鎊。更讓房主氣憤的是，她買(mǎi)房時(shí)，賣(mài)主的律師同意將租賃期延長(zhǎng)99年，但合同的小字顯示，延長(zhǎng)的起始時(shí)間也是回溯的，是從1961年起延長(zhǎng)99年。

　　為什么英國(guó)的“地租”問(wèn)題，突然變成了這樣？

　　在過(guò)去，租賃業(yè)主一般僅收取少得可憐的地租，有時(shí)候每年只收一英鎊，許多業(yè)主根本不想勞神去操心。但是到了本世紀(jì)初，當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將條款納入租賃合同，每年的地租價(jià)格從最開(kāi)始的200-400英鎊，每10年翻一番，情況便發(fā)生了變化。政府引用一個(gè)家庭住宅作為例子，到了2060年，預(yù)計(jì)每年地租將達(dá)到10000英鎊。

　　英國(guó)房產(chǎn)所有權(quán)主要包括兩個(gè)類(lèi)型，產(chǎn)權(quán)和租賃權(quán)。買(mǎi)到租賃權(quán)的投資人沒(méi)有房子的產(chǎn)權(quán)，需要每年向產(chǎn)權(quán)所有者支付土地租金。英格蘭目前有五分之一的私人住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有租賃權(quán)，總數(shù)相當(dāng)于400萬(wàn)，其中280萬(wàn)套是公寓，其余120萬(wàn)套是獨(dú)棟房。

　　由此可見(jiàn)，英國(guó)高昂的“地租”不僅給購(gòu)買(mǎi)了租賃權(quán)的屋主帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且也使得他們幾乎無(wú)法出售房子，他們被困在“地租”的陷阱里，無(wú)法脫身。□陳思進(jìn)（資深風(fēng)險(xiǎn)投資人士）