多地掀起突破樓市限購令大潮
在實(shí)行了三年之后,樓市限購令正在多個(gè)地方以各種各樣的形式退出歷史舞臺(tái)。
7月15日,《常州日?qǐng)?bào)》竟在頭版頭條刊文號(hào)召市民買房,被輿論評(píng)為“無節(jié)操”的救市。
在20天之前,呼和浩特則成為全國第一個(gè)徹底放松樓市限購政策的城市。呼和浩特發(fā)文公布,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí),不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。
這一樓市新政被市場(chǎng)普遍解讀為,呼和浩特樓市限購政策實(shí)際上被取消了。
還有一些城市通過放寬購房對(duì)象等方式,來突破限購令。南寧市房管部門4月份出臺(tái)新規(guī),從2014年4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這即是說,可以在南寧購房的潛在客戶增多了。
相對(duì)于公開發(fā)文,另外一些城市在松綁限購政策時(shí),實(shí)施得更為隱蔽。7月2日,濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就公開表示,為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,濟(jì)南市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進(jìn)行調(diào)整的辦法,待確定后實(shí)施。
7月9日,市場(chǎng)有消息傳出,7月10日起,濟(jì)南新房與二手房限購政策將全面放開,不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。雖然沒有明文下達(dá),但7月10日后,濟(jì)南購房確實(shí)已沒有套數(shù)限制。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示, 7月10日至17日,新建住宅網(wǎng)簽量為3307套,一周來的成交量比整個(gè)5月份還多出254套。
此外,有媒體報(bào)道稱,廈門已經(jīng)取消對(duì)總價(jià)500萬元以上房產(chǎn)買賣的限購政策,并在進(jìn)一步加大取消限購范圍、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除樓市限購令。
有媒體統(tǒng)計(jì),2011年以來,共有40個(gè)左右的城市出臺(tái)了樓市限購令,預(yù)計(jì)2014年除了京滬等一線城市之外,其他30多個(gè)城市都存在放松樓市限購的可能性。
除了突破限購令之外,地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出臺(tái)的“限降令”政策規(guī)定,如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽,這被疑為托市。安徽銅陵市則宣布,在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優(yōu)惠。
從開發(fā)商大力呼吁救市
到政府主動(dòng)救市
與2008年、2009年相比,今年的樓市救市路徑大不相同。
最近8年,樓市遭遇了兩次幅度較大的調(diào)整,一次是2008年底、2009年初;一次是今年。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2009年2月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%,環(huán)比下降0.2%;與此同時(shí),房價(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù),其中,新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格上漲的城市有17個(gè),而環(huán)比價(jià)格下降的城市有36個(gè)。
2014年5月出現(xiàn)了同樣的趨勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院一份報(bào)告指出,70個(gè)大中城市房價(jià)近兩年來首次由漲轉(zhuǎn)跌,出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。局部來看,5月份70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè),持平的城市有20個(gè),上漲的城市有15個(gè),這至少是今年首次出現(xiàn)了房價(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量超過上漲數(shù)。
在2008年、2009年,樓市遭受了最近8年來最大幅度的房價(jià)下跌,當(dāng)時(shí)開發(fā)商紛紛呼吁救市,甚至在2009年全國兩會(huì)召開前夕,房地產(chǎn)商專門組織召開全國性會(huì)議,通過媒體等多個(gè)平臺(tái)倡議救市。
不過,在2014年,地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時(shí)間上來看,今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時(shí),很多地方房價(jià)下跌程度較深,如2009年2月新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市中,石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%;而在今年5月,全國新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市中,最大降幅只有1.4%。
從救市決心來看,今年地方政府的意志也顯得十分堅(jiān)定。以呼和浩特市為例,該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購政策,隨之引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注,而呼和浩特市方面以文件出現(xiàn)錯(cuò)誤為由收回文件,輿論一度猜測(cè),呼和浩特的救市或?qū)㈦y產(chǎn),但在6月26日,呼和浩特正式宣布解除樓市限購。
政府救市緣于樓市趨冷超出預(yù)想
地方政府為何表現(xiàn)出比以往更強(qiáng)烈的救市意愿?
以呼和浩特市為例,該市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼對(duì)媒體回應(yīng)稱,根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行分類指導(dǎo)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的要求,各地應(yīng)按實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出政策引導(dǎo)。如今呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng),已進(jìn)入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài),不會(huì)出現(xiàn)搶購和炒作房價(jià)的問題。為此,順應(yīng)市場(chǎng)需求,及時(shí)進(jìn)行了政策引導(dǎo)。
那么,呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)真相究竟如何呢?
上海易居房地產(chǎn)研究院日前對(duì)35個(gè)城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫存化周期研究發(fā)現(xiàn),35個(gè)城市中,排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊,其存銷比數(shù)值分別為37、28和25。該數(shù)值越大,意味著商品住宅庫存越高。換言之,呼和浩特屬于去庫存化速度最慢的一類城市。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出,市場(chǎng)降溫,將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳,都會(huì)倒逼地方政府主動(dòng)進(jìn)行限購政策的松綁。
更重要的是,這種市場(chǎng)的大幅降溫似乎毫無征兆,完全超出了地方政府的意料。國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的房地產(chǎn)銷售情況變動(dòng)圖顯示,2013年1—5月,全國商品房銷售面積同比增幅還高達(dá)35.6%,銷售額同比增幅也高達(dá)52.8%,但今年1—2月,全國商品房銷售面積和銷售額同比均為負(fù)增長,在今年1—5月,商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,商品房銷售額23674億元,下降8.5%,降幅不斷擴(kuò)大。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人日前指出,2008年的房價(jià)變動(dòng),更多的是在長期的樓市調(diào)控作用下發(fā)生的,而如今短短一年時(shí)間內(nèi),在沒有更進(jìn)一步調(diào)控政策的背景下,市場(chǎng)發(fā)生了大幅反轉(zhuǎn),顯然難以預(yù)料。
而在另一方面,地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴,也越來越重。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財(cái)政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),該數(shù)據(jù)在2013年為41250億元,2012年為28517億元,2008年則為10375億元。
而同期,全國公共財(cái)政收入在2013年為129143億元,2012年為117210億元,2008年僅為61330.35億元。
也就是說,從2008年到2013年,全國公共財(cái)政收入6年時(shí)間翻了一番,而同期土地收入翻了兩番,土地收入增速明顯更快,土地收入與全國公共財(cái)政收入的比值從1:6增長為1:3。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下,地方政府很難坐視房價(jià)跌幅擴(kuò)大,樓市趨冷,救樓市的動(dòng)機(jī)依然存在,自然會(huì)加快救市政策出臺(tái)。
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