2014-07-18 07:48:00 來源:鄭州晚報
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土地市場激情消退、供應量回落、成交量回歸合理、商品住宅成交價格小有漲幅……全國樓市正在經歷變臉，不過在中原經濟區及鄭州都市區的快速建設下，鄭州熱點區域不斷，發展機遇諸多，從克而瑞發布的上半年數據亦可看出鄭州市場的理性繁榮。
中原經濟區建設加速，房企對市場長期看好
去年新國五條及其細則實施，以及新鄭9條調控政策的影響下，鄭州樓市供應量和成交量呈現出雙增的態勢，供求矛盾有所加劇。之所以出現供求雙增的局面，原因在于雖然調控政策持續，但隨著政府換屆，三中全會和中央經濟會議對房地產調控定調“放開高端，保障低端”的思路及提出建立長效機制，中原經濟區建設加速拉大鄭州城市框架，加快三環外區域發展和城中村改造項目，增強了開發商和置業對房地產市場的看漲預期。
據克而瑞統計數據顯示，2014年鄭州市1~5月份商品房累計投資554.07億元，較2013年同期上漲17.3%;商品住宅累計投資365.31億元，較2013年同期上漲18.2%;商業營業用房開發投資額完成63.56億元，較2013年同期上漲16.6%;鄭州寫字樓開發投資額完成46.08億元，較2013年同期上漲5.5% 。
除去投資上的加大，房地產施工面積同比也小幅增長，2014年1~5月鄭州房地產施工面積為8222萬㎡，較2013年同期上漲9.7% 。自2010年開始鄭州市房地產施工面積持續保持上漲趨勢，其中，2014年1~5月鄭州住宅產品施工面積為5621萬㎡，較2013年同期上漲11.2% 。
不同的是，2014年1~5月鄭州市商品房新開工面積同比下降55.5%，商品住宅新開工面積為348.3萬㎡，較2013年同期下降59.3%。
土地市場激情消退 金水區土地單價最高
隨著“黃金增長期”的過去，樓市各方大都以理性思維看待市場長遠發展，這樣的理性尤為表現在土地市場的激情消退。
今年1~6月份，鄭州供應土地的面積為241.9萬㎡，同比下降12.3%;供應建筑面積950.1萬㎡，同比下降6.3%?；轁鷧^、高新區、二七區為供應主力，供應土地面積分別為51萬㎡、50.8萬㎡、50.4萬㎡，供應建筑面積分別為163萬㎡、191.2萬㎡、255.8萬㎡。
住宅用地為供應主力，供應面積為199.7萬㎡，同比下降1.8%;供應建筑面積為779.3萬㎡，同比下降8.9%。商業用地供應面積為42.2萬㎡，同比下降41.9萬㎡;供應建筑面積為170.8萬㎡，同比下降42.9%。
具體到成交上，2014上半年，公告成交土地的土地面積為213.5萬㎡，同比下降45.8%;成交建筑面積732萬㎡，同比下降45.7%。各區域成交面積不一，惠濟區為成交主力，成交面積為63.2萬㎡，成交建筑面積為189.2萬㎡，占全市土地成交建筑面積總量的25.8%。
各區域成交土地價格特征明顯。從具體區域來看，金水區土地單價20007元/㎡，居于所有區域的首位，其次是二七區，土地單價6025元/㎡。另外，從樓板價來看，區域之間的價格波動度相對較大，金水區樓面地價6669元/㎡，居于所有區域首位，其次為鄭東新區，為3219元/㎡。
在土地市場溢價表現上，共有兩塊土地產生溢價，溢價率為240%、162%，溢價土地位于金水區，金水區屬于目前鄭州房地產市場的熱點板塊，產生溢價的概率較大。
商品房上半年供應量回落，為去年全年的29%
從數據上看，2010~2014年上半年，鄭州商品房供應量起伏波動較大。自國家加大房地產宏觀調控力度，出臺限購、限貸等一系列政策開始，市場需求被行政手段抑制，造成整體市場供銷比快速上升，達到 1.9，市場呈現供大于求的態勢。2013年商品市場有所回暖，供求比回落到1.1，整體供銷回歸正常態勢。2014年伴隨著銀行“錢荒”、利率上浮等種種不利因素，全國市場進入調整階段，鄭州樓市供應量明顯下降，上半年整體供銷比1.05∶1。
2013年下半年至2014年上半年，住宅商品房供求比上下波動，整體處于供大于求的局面。去年下半年，鄭州樓市快速發展，供銷兩旺，由于較多發展商大量供應，使得市場供求比逐步提高，到第四季度各公司為沖全年業績，提高供應量并積極促銷，市場較為活躍，整體供銷比波動較大。春節前后，整體供應量減少，市場主要消化庫存剩余房源，整體市場供銷比低于1;進入2014年第二季度，市場供應逐步加大，供求比又逐步高企，2014年上半年整體供過于求。
與之前相比，2013年供應量進一步攀升，全年供應量1034.81萬㎡，2014年上半年全國市場低迷，鄭州市場也受到影響，供應量只有363.68萬㎡，月均供應60.6萬平方米。
與國內一線城市和中部省會城市相比，今年上半年鄭州市商品房市場供應下降較多，僅為去年全年的29%。總的來說，過去幾年鄭州商品市場供應基本呈現“上半年蓄勢，下半年爆發”的趨勢。
成交量回歸合理
均價高位運行
2013年鄭州市場表現良好，月均銷售79.17萬㎡，而進入到2014年，商品房成交量開始明顯下降，2月適逢春節，成交量降到低點，春節過后每月逐步提升，但成交量相對平穩，月均成交量達到57.81萬㎡，與2013年上半年相比仍有一定差距，但仍優于2012年上半年。
2014年1~6月份，鄭州商品房成交346.9萬㎡，同比2013年上半年下降19.62%，但與2012年上半年相比，上升了22.13%，說明市場并非大起大落，只是回歸合理狀態。
2010年以來，鄭州市商品房均價呈現持續上漲，2011年雖然受到調控的影響，但是商品房均價依然保持上漲，受影響較小，均價突破8000元大關。2012年，為應對調控影響，各發展商以價換量，增大優惠幅度，均價回落;2013年至今平穩增長，雖然經歷國家的宏觀調控和鄭州城市限價、限購等政策的影響，成交價格依然呈現增長態勢，2014上半年均價已達9939元/㎡，同比去年上半年上漲9.19%，價格逼近萬元大關。
與中部城市相比， 2014年上半年鄭州商品房均價依然高位運行，高于其他中部省會城市，但與北上廣深等一線城市相比，仍有一定差距。
