鄭州市圖書館報告廳內(nèi)人頭攢動 座無虛席

　　經(jīng)濟學(xué)家易憲容

　　映象網(wǎng)訊（記者 崔冰心 實習(xí)生 高翠霞/文 劉棟杰/圖）既自媒體大咖、經(jīng)濟作家吳曉波的專題演講在鄭州大獲成功后，11月22日上午，由大象融媒和愛兒康聯(lián)合主辦的《七里河畔》再次發(fā)力，特邀“房地產(chǎn)平民代言人”易憲容，講解“中國當(dāng)下經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢”，并現(xiàn)場傳授“炒股心經(jīng)”，為鄭州市民再次帶來一場經(jīng)濟知識的饕餮盛宴。

　　“房地產(chǎn)平民代言人”

　　盡管天氣寒風(fēng)刺骨，中雨連綿，但依舊無法阻擋人們聽課的熱情，11月22日上午，鄭州市圖書館報告廳內(nèi)人頭攢動，座無虛席。有著“房地產(chǎn)平民代言人”稱號的經(jīng)濟學(xué)家易憲容將在這里開講。

　　2005年，因撰文《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》走紅的易憲容，以犀利接地氣的詞鋒被評為“房地產(chǎn)平民代言人”，是與戴旭、郎咸平并稱的“中國互聯(lián)網(wǎng)九大風(fēng)云人物”，致力于房地產(chǎn)唱空十年。

　　十年前，他曾預(yù)言房產(chǎn)泡沫行將破滅，然而這預(yù)言卻幾度落空，房價一路飆漲至今；十年后，面對國家屢次調(diào)控，他又以犀利言辭進行“炮轟”。

　　房價調(diào)控了十幾年 為啥越調(diào)越高？

　　演講一開始，易憲容就直言不諱地點出“房產(chǎn)市場調(diào)控了十幾年，可是越調(diào)越高，是因為從不把消費和投資區(qū)分開”。易憲容說，如果住房既是消費品，又是投資品，那么這時候住房價格一定是傾向投資的，因為消費者永遠比投資者出價要低。因此，越往后，消費者越來越少，投資者越來越多，房地產(chǎn)就逐漸就成了投資為主導(dǎo)的市場。

　　易憲容認為，前幾年，中國的投資者買了房子轉(zhuǎn)手就能賺錢，是因為國家的稅收政策不完善，房產(chǎn)稅還沒有出臺。土地、稅收政策都對投資者有利，所以，房產(chǎn)價格就會往上走，房產(chǎn)企業(yè)的利潤也高，房產(chǎn)價格越來越高，基本的消費者離房產(chǎn)越來越遠。

　　“剛性需求是很扯的概念”

　　對于房地產(chǎn)的”剛性需求”，易憲容稱那不過是一個房地產(chǎn)開發(fā)商制造出一個推動房價上漲的虛擬概念。無論是在以投資為主導(dǎo)的住房市場還是以消費為主導(dǎo)的住房市場，這樣的住房”剛性需求“是不存在的。

　　易憲容認為,在以投資為主導(dǎo)的住房市場，住房投資需求是零到無窮大區(qū)間，即只要住房投資是無利可圖或血本無歸，那么住房的投資需求就會是零或消失，沒有一個住房投資者會進入這個沒有投資收益的市場。當(dāng)住房市場的投資只賺不賠時，那么這個住房市場的投資需求就會無窮放大，而這種需求是無法通過增加供給來減弱的。現(xiàn)在無論是從市場角度還是從保障房的角度，政府的住房政策是擴大住房生產(chǎn)與供應(yīng)，以便來滿足居民住房的“剛性需求”。如果住房市場不用政策把住房投機與消費區(qū)分開、住房市場是一個投資為主導(dǎo)的市場、投資者融資條件易獲得及成本低杠桿高，那么住房無法通過增加供給來解決。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)形勢供給過剩

　　對于當(dāng)下房地產(chǎn)形勢，易憲直言，2004年一年的時間內(nèi)，中國土地拍賣的量比2004年之前十年的總和還要多，但今年的總價值將創(chuàng)歷史記錄。在未來幾年，北京住房的供給會大量增加。但對于全國來說就不同了。前一段全國大量的供給過剩，這點開發(fā)商是最清楚的。今年以來，全國土地開發(fā)下降，負增長300%。絕大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)看到了中國房產(chǎn)市場的問題，不投資了。

　　整個住房供應(yīng)量過大，消化庫存并不容易，不是短時間內(nèi)可以消化的。要消化這些房源，就要讓當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)化為以消費為主導(dǎo)，需要中國的住房稅收政策全面改革。

　　鄭州的房價最后還是會下來

　　當(dāng)被問及鄭州房地產(chǎn)的未來發(fā)展情況時，易憲容說，他早上5點半起床，沿著鄭州平安大道散步，過了5座橋，發(fā)現(xiàn)兩邊的綠化帶特別好，從這段路可以看出，在未來的30年，鄭州的環(huán)境會發(fā)展得更好。

　　總體上講，鄭州乃至全國的房價，短期內(nèi)會僵持一段時間，但最后還是會下來，因為供應(yīng)量太大，即使一線城市也是如此

　　炒股別聽股評要看大勢 未來股市還將上揚

　　除了分析當(dāng)前和未來的房地產(chǎn)形勢外，易憲容還針對中國股市的變化和未來投資市場的預(yù)測，現(xiàn)場教授起“炒股心經(jīng)”。

　　易憲容說，總有人要他推薦行業(yè)、推薦個股，他從不推薦。他不會去研究買哪支股票、哪個行業(yè)。易憲容說自己的“炒股心經(jīng)”就是靠勢，勢在哪里，放久一點，一定賺錢。

　　那么怎么看大勢呢？易憲容稱看大勢就看利率的變化，匯率的變化，油價的變化，還有美聯(lián)儲的政策是如何變化的。基本的宏觀指標(biāo)，還有股票指數(shù)的變化，如果漲得太快了，就早一點退出來。不能用任何理性、任何經(jīng)濟模型、任何股票參數(shù)去分析，因為風(fēng)險已經(jīng)很高了。

　　股民只要天天看這些基本指標(biāo)，就會找到一個判斷大勢，千萬不要聽任何人買什么股票，不買什么股票，特別在現(xiàn)在信息知識是擁堵的時候，隨時會被迷惑，千萬不要聽股評。

　　易憲容說，中國的股市到現(xiàn)在為止叫“政策市”，早幾年政府拼命拉動房地產(chǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)不行了。政府找什么呢？找股票。美國就是一個很好的例子，2008年之后，美聯(lián)儲在市場注入大量的流動性，到了2014年從八千億到了4.5萬億。每個經(jīng)濟市場，股票都占80%的比重。美國金融市場，從2009年初的6600點，到2014年漲到了18300點，三倍還多。中國政府也看到了這點，希望通過發(fā)展中國股票市場，來降低中小企業(yè)的融資成本，增加整個社會的融資渠道。未來，股市還是會往前走，往上走。