[摘要] “鄭州樓市目前供過于求的態勢很明顯，所以即使取消限購，只要限貸政策仍然沒有改變，整個市場就不會發生太大的變化。”一位業內人士分析。
日前，第三方機構同致行的監測數據顯示，自2014年5月份開始，鄭州商品住宅供需矛盾加大，供過于求現象明顯，以近3個月的月均去化量來看，去化周期為8個月。
而隨著鄭州樓市取消限購，這一現象是否將得到改觀?業內人士分析，對于鄭州這樣以剛需為主的城市而言，要想讓樓市真正回暖，需要多方面的配合，特別是銀行要放松房貸政策，另外還要積極發揮市場的調節作用。
庫存攀升，樓市供過于求
鄭州住房限購正式取消已經過去一段時間，記者走訪市區部分樓盤發現，雖然項目銷售人員都將限購取消作為利好，但實質性的漲價并沒有出現。
“鄭州樓市目前供過于求的態勢很明顯，所以即使取消限購，只要限貸政策仍然沒有改變，整個市場就不會發生太大的變化。”一位業內人士分析。
而第三方機構同致行的監測數據顯示，2014年7月份，鄭州市商品住宅依然呈現出供過于求的狀況，月度供應量93.15萬㎡，環比下降6.28%，同比上漲65.95%;商品住宅銷售面積53.14萬㎡，較6月上漲約8萬㎡，成交量略有反彈;本月供需比達1.75，較6月份2.2的水平有所下降。
2014年5月份以來，鄭州商品住宅供需矛盾加大，供過于求現象明顯。截至7月底，鄭州商品住宅整體庫存量達397萬㎡，以近3個月的月均去化量來看，去化周期為8個月。
剛需為主
80~90m2戶型依然熱銷
數據顯示，2014年7月，鄭州商品住宅各面積段的銷售中，依然以80~90m2的剛需型住房為主流，此面積段商品住宅銷售面積21.15萬m2，環比增2萬m2，占商品住宅銷售面積的39.8%，環比降2.6個百分點。銷售均價8237元/m2，價格在近幾個月內一直保持較為穩定的水平。
其次是120~144m2的改善型住房，本月銷售面積達9.61萬m2，占本月商品住宅銷售面積的18.7%，較6月份增加0.3萬m2，但占比較6月份下降2.6個百分點。
綜合來看，本月各面積段商品住房銷售面積較6月均有不同程度的增加，但增幅較為明顯的是80m2以下的中小戶型，其中60m2以下的本月成交2.19萬m2，占比4.1%，較上月增長1.37萬m2;60~80m2面積段本月成交5.69萬m2，占比10.7%，較上月增長了4.3個百分點;144m2以上面積段銷售面積較上月略有上漲，占比基本不變。
而從價格方面看，2014年7月份，商品住宅成交價格段依然以7000~8000元/㎡為主，本月成交1960套，占比36.5%。相比之下，6月份此價格段共計銷售1443套，占比32.2%，不管是套數還是占比，7月份均有提升，代表項目有城開綠城綠園、泰宏建業國際城、升龍城、萬科城等項目。
以上數據都表明，鄭州樓市供求結構雖然有一定變化，但支撐市場發展的仍然以剛性需求為主。
限貸才是樓市“緊箍咒”
數據證明，鄭州樓市在取消限購后并沒有發生大幅反彈，這似乎從側面表明，影響樓市的關鍵不在于限購，而在于限貸政策。
此前，就有開發商曾說過，面對樓市供應，剛需群體不是缺乏購買資格，而是缺少購買資金。新的市場環境下，調控新政的出臺，無論你的理解是供應格局的調整，還是銷售環境的放松，如果沒有對應資本的支持，樓市想走出低迷，勢必還要繼續等待。因為，限貸比限購更關鍵。
業內人士還表示，限購政策維持了3年多，已經把投資、投機的這部分“水分”擠壓出去了。松綁限購，在個別城市短期效果顯著，成交出現反彈，但大多數城市即使松綁了，對樓市也基本沒什么影響。當“限購”和“限貸”這兩只手能夠同步的時候，相信效果會立竿見影。限貸不調整，樓市難回暖。
而近日記者在鄭州房貸市場了解到，目前各銀行首套房貸利率都在基準利率基礎上上浮10~20%，也有個別銀行對個別品質樓盤特批為基準利率，但是此情況下各銀行對貸款客戶的信用等級及資金流水普遍要求較高。
業內人士介紹，今年樓市陷入調整的重要原因，是房地產信貸持續偏緊，雖然央行和銀監會分別在5月和6月表態支持首套房貸款，但商業銀行沒有任何實質變化。最近一大批城市取消限購，給市場注入了正向的預期，如果銀行能給優質購房者適當的利率優惠，將對樓市的穩定起到重要的作用。
限貸放松將成地方救市利器
“金融杠桿是商品房交易量快速增加的決定性因素。大家也很清楚，僅僅解除限購并不能‘救市’。所以，如果資金面沒有很大改善，房地產市場交易量大增、房價過快上漲的情況也不大可能出現。”鄭州同致行副總經理曹慶偉表示。
在他看來，限貸放松會成為地方救市的一大利器，由于限貸政策調整并不受地方政府控制，短時間內很難解除限貸政策。同時，我們目前看到的情況是，出于對風險控制、商業利益等多種因素的考慮，信貸資源對房貸尤其是首套房貸難以實質性傾斜。雖然部分城市出臺了首套房利率優惠等措施，但往往還是有很多門檻限制。
中國指數研究院也認為，采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。但需要注意的是，以行政手段強制規定利率有悖于金融改革市場化方向，紹興此次調整的效果尚待觀察。對其他城市來說，如何鼓勵金融機構向個貸業務傾斜，將是解決問題的關鍵。此外，由于此前長達3年的限購對改善性需求造成了一定程度的誤傷，一直以來嚴格執行的“認房又認貸”二套房認定標準原則或將在部分城市有所松動。
“在地方政策頻繁放松的同時我們也要看到，中央仍在繼續堅持差別化信貸原則，并一再強調其對保障合理自住性需求的重要性，投資投機性需求將被持續抑制，全面放寬多套房貸暫無可能。”上述機構指出。
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