[摘要] 被戲稱為抵御樓市下行“神器”的商住產品，近來正面臨少有的去化壓力。而剛需人群作為其另一部分客戶，則受近來總價不到200萬元的自住房大量入市影響很大。隨著部分項目價格調整到位，商住項目的去化將逐漸加快。
被戲稱為抵御樓市下行“神器”的商住產品，近來正面臨少有的去化壓力。近日，東亞新華地產宣布，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個宣布直降的樓盤。公司從在售辦公產品中拿出50套房源做特價銷售，產品單價從2.1萬元/平方米降價至1.49萬元/平方米，降價幅度達6000元/平方米。
商住項目降價走量
長期扮演樓市承壓器的商住產品近來日子并不好過。
不久前，與東亞印象臺湖同一區域的泰禾1號街區項目二期產品價格由一期的3.4萬元/平方米調整至2.88萬元/平方米。而位于大興天宮院的保利春天派也在近期推出一批“特價房”，房屋總價在原來最低79萬元的報價基礎上還有優惠。
據統計，今年上半年，北京市新建商住樓成交量僅為8117套，環比2013下半年跌幅超過35%，與去年同期相比跌幅達41%。這一數值與2011年下半年的8112套基本持平，為2009年以來半年度成交的第二低值。在成交均價方面，今年上半年新建商住樓成交均價為21517元/平方米，環比下跌5.3%，同比上漲2%。
統計數據顯示，6月以來，商住項目明顯加快了入市節奏，在價格上也出現了明顯優惠。其中，位于亦莊的合生世界村更是打出了“首付10萬”的宣傳語。同時，其原價1.5萬-1.8萬元/平方米的產品推出了160套特價房，以9800元/平方米的價格出售。此外，包括金地朗悅·YOYO派、旭輝E天地等知名商住項目均打出優惠促銷的大旗以促進銷售。
剛需分流客戶
“商住項目與住宅產品不同。”一位投資界人士認為，開發商越降價，商住項目中的投資需求就越不愿意出手。他分析，商住類產品的客戶通常是投資客和因限購而不具備購買資格的剛需人群。市場下行對投資型客戶的影響相當大，他們在房價出現下行預期，市場觀望情緒尚未消退的情況下很難入場。
而剛需人群作為其另一部分客戶，則受近來總價不到200萬元的自住房大量入市影響很大。據統計北京累計出讓含有自住房的地塊項目已有40多宗這意味著今年將有4萬-5萬套自住房上市。專家表示，受自住房上市影響，剛需商品房項目最近銷售不太理想，部分區域供應量大的板塊，商住項目進行一定的價格調整是理性表現。
另一個值得關注的因素是，市場上低價入市，甚至降價促銷的剛需樓盤正在增多。“一些區域的商品樓盤入市價格甚至低于自住型商品房價格。”某開發商表示，這讓商住產品原有的價格優勢正在失去。
業內專家指出，“限購”仍將作用于樓市。北京8月上旬二手房成交房源大多為200萬元以內小戶型房源。憑借“低總價”、“不限購”的優勢，商住項目仍有生存空間。隨著部分項目價格調整到位，商住項目的去化將逐漸加快。
