[摘要] 鄭州原來的限購區域涵蓋主城五區和鄭東新區，8月9日限購解禁，市區投資類小戶型、市區改善性需求產品、學區房及小套婚房受益明顯。21世紀不動產鄭州區域執行總經理王川告訴記者，監測顯示，“解限”后，市區內投資型小戶型的需求上漲20%。
鄭州原來的限購區域涵蓋主城五區和鄭東新區，8月9日限購解禁，市區投資類小戶型、市區改善性需求產品、學區房及小套婚房受益明顯。
那么，有漲有跌的鄭州房價，接下來會走向何方呢?業內人士預測，近期要上市的一批新盤不約而同都打出了低價入市的旗號，加上信貸等政策依然從嚴，因此預計短期內鄭州房價還將繼續處于穩定狀態。
綜觀全國樓市，8月上半月各地新房市場成交好轉，政策利好的效應正在逐漸釋放，而決定“金九銀十”成色的仍是信貸政策;不過目前已能看到一些信貸方面的積極變化，如各地首套房優惠利率重現等。
改善性住宅受益明顯 品質樓盤尤其受寵
2004年，楊先生在豐慶路青年居易購買了一套50多平方米的一室一廳。十年間，他從為別人打工，到自己創業，從單身到二人世界，再到后來的三口之家，他和妻子名下共有三套房產。除了青年居易和時尚PARTY的兩套小戶型，他們目前居住的是一套100多平方米的三居室。對于有保姆，還經常有親人來訪的他們來說，略感擁擠。
限購令的取消，對楊先生來說，可謂是及時雨。因為此前擁有的房子，全部是市區核心位置，他們從未考慮過出手。將來兒子再大些，到了入學年齡，還可以搬回。
業內人士一致認為，“解限”對于改善性需求客戶刺激明顯，尤其是“二改”客戶。因為此類客戶置業受經濟因素制約較小。而首次置業或首次改善住房，在一定程度上，收入比較有限，而且他們思慮反而更多，比購買高端住宅要求更高，既要滿足家庭結構下的面積需求，又要考慮到周邊生活配套，公共交通環境等因素，價格還要適中。這給置業選擇帶來了很大的局限性。
像楊先生這種“二改”客戶，他們往往只集中關注樓盤的某些優勢。因為已擁有多套房的他們“進可攻退可守”。
英地的相關負責人告訴記者，解限對他們來說，是一個極大的利好。大戶型一度滯銷的他們，在解限后，來訪量明顯增多。成交量也有所上升。
鄭州原來限購區域涵蓋主城五區和鄭東新區，此次限購解禁，將有哪類房子有可能受益呢?
業內人士分析，市區或者近郊一些改善性住宅產品受益明顯。尤其是那些注重樓盤品質、小區環境、戶型和物業服務的小區將會吸引一些剛改型客戶，這些剛改型客戶追求房屋的實用性和舒適性，因此一些在售的期房或品質較高的次新房會成為這些客戶的購房目標。
小戶型需求上漲20% 學區房“一房難求”
與“二改”客戶所瞄準的大戶型同樣緊俏的，是市區投資類小戶型。記者走訪中了解到，“解限”后，市區小戶型產品再度升溫，尤其是40~70平方米的小戶型。其中，包括小套婚房。作為首次置業的年輕一族，他們大多積蓄有限，購房預算不高，所以，購買小戶型來做婚房的也不在少數。
而對于經濟收入相對較好的適婚人群，他們則將婚房面積的要求普遍定位在90平方米左右的中小套型。因此，主力戶型為90平方米左右、交通便利、公共設施相對齊備的小區將是放開限購的受益者。
永恒集團總裁助理姚衛峰告訴記者，永恒理想世界目前二期所推房源均為剛需兩房，交通優勢和教育優勢明顯。“小區配有10萬平方米的商業配套，業主可在家門口實現購物需求，這些都是年輕人非常看重的。也正是基于產品與剛需訴求的契合，銷售應該會非常好。”
姚衛峰認為，除了便捷的交通條件和完善的生活配套外，永恒理想世界還全面覆蓋無線WIFI，同時，力求打造鄭州第一個人文雕塑社區，設計有司馬光砸缸、孔融讓梨等教育主題塑像，為業主孩子營造良好的傳統文化氛圍。“面積都在90平方米左右，非常符合剛需需求，銷售好的時候，一天能賣五六套。”
不管是限購期還是非限購期，學區房永遠是市場里的“貴婦人”。即使價格比同地段房源高出不少，仍然一房難求。放開限購后，受益的當數學區房無疑。不少懷揣著“名校夢”的家長自然更是樂此不疲。但由于不少購買學區房的市民已擁有一兩套或者多套房產，經常被限購政策誤傷。雖然現在已步入“開學季”，但不少未雨綢繆的家長，在解限后，立刻把目光盯向“學區房”。
21世紀不動產鄭州區域執行總經理王川告訴記者，監測顯示，“解限”后，市區內投資型小戶型的需求上漲20%。值得一提的是，外來置業率上漲近30%，與以往外來置業概念不同的是，此次顯現的是不在鄭州居住的外地人單純在鄭州置業。
“解限”止不住低迷態勢?就看“金九銀十”
8月以來，各地新房市場成交勢頭出現好轉。中原集團研究中心監測的全國40個重點城市數據顯示，8月1日至17日新建住宅成交面積較7月同期上升6.8%。具體來看，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。東方證券地產小組監測的周度數據也顯示出銷售情況略有好轉，其監測的52大城市，上周新房銷售周環比微增1%。而限購放松的城市表現更佳，根據東方證券觀察，35個限購放松城市上周整體成交量環比增加2%，而前一周為下跌8%。
值得一提的是，作為限購政策松動的寧波，成為8月以來新房成交大幅放量的城市。數據顯示，寧波8月1日至17日的成交面積較7月同期大增超過七成。中原集團分析師認為，除限購松動外，項目降價或低價入市也為成交起到了促進作用。
而記者走訪了解到，為了搭上“解限”這趟車，鄭州很多房產開發企業都趕在8月推出新盤，集中釋放的這一批新項目也從另一方面刺激了樓市。
在全國70個大中城市中，有40多個城市先后出臺了限購政策，其中有31個城市已經或明或暗放松限購，不過僅溫州、廈門兩個城市房價環比沒有下跌，取消限購城市表現分化。CREIS中指數據顯示，2014年7月主要城市住宅成交止降小幅回升，監測的42個主要城市累計成交面積環比上漲9.6%，同比下降12.2%。
在整體成交好轉的情況下，即使是部分未放松限購的城市，成交也出現明顯回暖。根據8月1日至17日新房成交量與7月同期對比來看，成交上升超過三成的重點城市包括長春、杭州、福州、南京、青島、佛山、寧波、北京、珠海，這些城市中既有放松限購政策的城市，也包括未放松限購的南京、珠海、北京等。
雖然成交總體出現改善，但相較當年限購令出臺給市場成交造成的“急凍”相比，如今市場復蘇依然緩慢。市場人士普遍認為，對購房實力、購房成本等因素影響更大的限貸，將成為下一階段政策調整的主要方向。
中國指數研究院觀點也認為，雖然限購政策逐步松綁短期內或將釋放部分被壓制的需求，但由于各地并未放松差別化信貸政策力度，且多數中小城市限購政策執行力度始終較為寬松，樓市低迷態勢短期難以扭轉。
記者了解到，大部分的項目銷售中心都沒有針對“取消限購”一事大做文章，他們更關心的是，銀行何時能放松限貸，這樣一來，能有充分的理由吸引更多的客戶，畢竟全款買房的人是少數。限購取消后會有一段時間的政策效果窗口期，觀察市場走勢是否向好，重要窗口期就在今年的“金九銀十”。“我們已經調整好銷售計劃，回籠資金是下半年的任務和考核目標。”一位房地產商稱。
