一層或頂層受天氣影響大是否適宜居住 高樓層也許遇到空氣中揚灰層 每層價差每平方米200-300元能否區(qū)分樓層優(yōu)劣
“除了位置、戶型、價格外，我們對是否能買到心儀的樓層也比較關(guān)心，畢竟與老人一起居住，樓層太高，萬一趕上電梯壞掉，老年人活動多有不便。”近日正與家人一同看房的鄭先生說道。的確，不少購房者在好不容易湊完首付款、親歷“競爭激烈”的搖號環(huán)節(jié)、選定房屋戶型后，不由自主地開始為是否能選購心儀樓層的事而擔(dān)心起來。畢竟對于很多購房者來說，當(dāng)前置業(yè)有終身居住的可能，如果樓層選擇不當(dāng)，勢必會對今后生活造成一定影響。
需求不同 對房屋選層看法有別
今年35歲的鄭先生于近日正式加入買房大軍，正忙活著利用周末的時間在大興、亦莊等地探訪新盤。說到買房選樓層的事情，鄭先生總結(jié)了兩項基本原則： 一是不買底層。原因是鄭先生現(xiàn)在居住的老小區(qū)就是一層，比較吵鬧，每年雨季來臨，防水防潮便成了頭等大事，且由于相鄰樓座較近，房屋日照和采光明顯不足。二是不買頂層，鄭先生認為頂層住宅也要面對雨季防潮防滲的問題，如果房屋防水效果不好，將來墻面發(fā)霉還得重新粉刷，費時費力。“另外頂層夏熱冬冷，還需適應(yīng)，加之我母親年歲已高，住在高層，出行很不方便。平日我和愛人上班后，母親一個人在家，喜歡望望窗外，而高層很容易讓人產(chǎn)生恐懼感。” 鄭先生說道，“如果我最終看中的房子在18層左右，我會選擇六七層的房子。”
與鄭先生有所不同的是，近來正在裝修房子的連女士對底層和頂層住宅并沒有感覺很排斥。“相比之下，底層的房子房價較低，而且一般還會贈送花園，平時還可以在花園里種點花草，很喜歡田園式生活的感覺。而頂層房屋一般會贈送露臺、允許做閣樓等，拓展居住空間。”連女士說道。至于防潮防滲的問題，連女士認為，因為現(xiàn)在施工建筑材料運用要比之前得當(dāng)，防水技術(shù)也比以往先進，而且小區(qū)物業(yè)服務(wù)也都有所提升，所以不必太過擔(dān)心。頂層住宅也有它的優(yōu)勢，比如視線好、通風(fēng)采光好、較為安靜且價格相對便宜等。
此外，現(xiàn)住廣渠門附近的秦先生則把樓層范圍定在12、13、15和16層。“我暫時沒有和父母居住在一起，也沒有小孩，所以不用把房屋樓層特意選得低一些。我和我女朋友都比較喜歡視野開闊的高層，另外也聽說8-11層是揚灰層，所以12層以下的房屋不作為我們第一考慮的范圍。”秦先生說道，“其實我最理想的樓層是16層，數(shù)字比較吉利，也符合高層住宅在總層數(shù)1/3以上、2/3以下為較好樓層的規(guī)則。”
辨別樓層是否受歡迎可參考定價
“由于業(yè)主本身需求側(cè)重點各不相同，所以選擇房屋樓層因人而異。例如有的業(yè)主最關(guān)心的是房屋差價，那么他們就會留意開發(fā)單位的銷售定價方式，例如基準層以下價格逐層遞減、基準層以上逐層遞增等。”優(yōu)嘉優(yōu)筑(樓盤資料 業(yè)主論壇) 第三方驗房公司常務(wù)副總經(jīng)理龐永軍談道。
如果說對于住房需求側(cè)重點明確的購房者，選擇樓層早已成為“腹中稿”的話，那么對于需求側(cè)重點還比較“模糊”的購房者，有無樓層選擇規(guī)則予以借鑒？
“從定價方面就可以看出，一般價格越貴的，就是越受消費者歡迎的樓層。”北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場研究部總監(jiān)張大偉說道。
據(jù)北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一名銷售人員透露，一般情況下，如果是不帶電梯、總高5層或6層的板樓，最好的樓層為“金三銀四”，這兩層樓樓層不是很高，老人上樓不是很麻煩，且房屋采光也比較好，其中三層樓房價格為最貴。如果是帶電梯的塔樓，樓層越低則價格越便宜，除頂層外，價格逐層遞漲。每層價差為200-300元/平方米。最貴的樓層為次頂層，也就是從上倒數(shù)第二層。如果頂層帶陽光房、贈送露臺面積大，還可做閣樓的話，那么頂層也有可能出現(xiàn)售價較貴的情況。
“現(xiàn)在樓房容積率在2.5以上，都是20層以上的高層，除了頂層外，多數(shù)購房者對11層以上的樓層比較感興趣，而對二三層感覺較差，5層以下采光較差。對于普通購房者來說，通常還是會選擇稍高一些的樓層。”張大偉說道。“現(xiàn)在開發(fā)商講樓層越高的房子價格越高，無非就是抓住人們這種心理。”地產(chǎn)總裁顧問、清華大學(xué)博士成通寶表示。
此外， 成通寶認為，消費者選擇樓層，還要特別留意小區(qū)周邊的環(huán)境。“比如，很多新樓盤周圍會鄰近一些老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)鍋爐的煙筒約在三四十米左右，如果消費者選擇10層以上住宅的話，假設(shè)遇見西北風(fēng)、而老舊小區(qū)鍋爐的位置又恰巧在該樓盤的東北側(cè)，那么10層以上房屋的住戶就會受到煙氣困擾。鑒于此，購房者選擇10層以下的住宅為好。如果購房者買的是塔樓，還要考慮塔樓自身陰影和其他樓盤對其有無采光遮擋的問題。”
樓層選擇還可從建筑質(zhì)量及居住使用方面考量
針對商品房樓層選擇的問題，如果從建筑質(zhì)量和居住使用兩大方面對樓層高低的影響進行分析，可以給購房業(yè)主哪些參考？
對此，龐永軍表示，建筑質(zhì)量方面，一是現(xiàn)在的商品房多為現(xiàn)澆的框架剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場施工時，鋼筋工程、模板工程、砌筑工程都是由下往上進行逐層施工，而高處施工會受到便利性、安全性等條件的影響，施工質(zhì)量與低層相比可能會有一定差距，例如：澆筑時出現(xiàn)鋼筋位移導(dǎo)致后期混凝土墻漏筋、脹模導(dǎo)致墻面垂直度平整度出現(xiàn)偏差、房間不方正等質(zhì)量缺陷。在各個工序的質(zhì)量監(jiān)管方面主要依靠監(jiān)理人員的現(xiàn)場巡查和驗收，而高層在巡查和階段驗收時也是容易被忽視遺漏的地方，因此，高層出現(xiàn)這些質(zhì)量缺陷的概率會高于低層，整體質(zhì)量稍遜低層。
二是建筑施工中防水、防潮是較為重要、后期容易出現(xiàn)問題的地方，對于北方雨水較少的城市來說，防水工程往往很容易被忽視，以致業(yè)主后期居住苦不堪言。“商品房頂層最容易出現(xiàn)滲漏水的問題，一層返潮問題較為集中，而實際銷售過程中，往往這兩層也是最難賣的，因此開發(fā)單位會采取價格優(yōu)惠、送面積等方式進行銷售。”龐永軍說道。
三是高層部位承受的風(fēng)壓、雨水滲透的壓力要大于低層，這對外窗的抗風(fēng)壓性、抗?jié)B性是一個挑戰(zhàn)，因此，高層窗的密封性出現(xiàn)問題的概率要大于低層。
而居住使用方面，買房選樓層還需著重考慮如下幾個因素：
第一是噪音。多數(shù)業(yè)主認為居住較高的樓層承受的噪音污染要小于較低的樓層，實質(zhì)上聲波是立體傳播的，向上方并不比向兩邊弱，低層住宅可以受到樹木等物體的阻擋，使噪音有所減弱。
第二是有害氣體。汽車及工業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的有害氣體主要散布在低層，二氧化碳比重比氧氣大，無風(fēng)情況下，低層有害氣體含量高，霧和水的結(jié)合物、一些空氣中的重金屬也同樣聚集在低層。
第三是氧氣含量。高空中的空氣比低處稀薄，氧氣含量少，地心引力也有所減少，因此不適合老人和一些患有慢性疾病的人居住。
第四是采光通風(fēng)。這是業(yè)主較為關(guān)注的一項，往往樓層高的采光和通風(fēng)要比低層好，但這也不是絕對的，若是業(yè)主居住樓棟周邊的建筑均高于自己所在樓或該小區(qū)樓間距較近，那么高層和低層的采光、通風(fēng)都會較差。
第五是揚灰層。以往流傳甚廣的說法是“離地面30米左右9-11層的地方，是空氣中的揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓。”對此，成通寶認為并不完全正確，還要視小區(qū)周圍具體情況而定。（文/劉佳）
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