經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。哪些城市依然具備投資的潛力，獲得開發(fā)商和投資者的關注？
人口凈流出城市慎入
在樓市不斷下行的情況下，不少城市開始采取各種措施對限購進行松綁。
不過在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管地方救市心切，但在信貸政策沒有放松的情況下，救市的效果十分有限。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》稱，本輪市場轉冷更多的是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，上半年樓市正是對透支式的2013年的再次回調(diào)。因此即便是各地紛紛加大救市力度，效果也十分有限。
那么在進入到平穩(wěn)期后，有哪些城市更值得開發(fā)企業(yè)和購房者關注呢？
嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》分析，未來房企要選擇區(qū)域市場，主要應該有以下幾個標準。第一是當?shù)氐娜丝诮Y構，包括人口年齡分布、外來人口比例等，人口因素是決定城市市場潛力的最長期指標。第二是當?shù)氐墓┣蠼Y構，主要是庫存去化周期和月度供求平衡關系。對于一些報告顯示高庫存的城市，要謹慎進入。第三是當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構。如果樓市比重比較高，就要提防未來受宏觀經(jīng)濟和政策因素的干擾。
這其中，人口是最重要的因素。張大偉說，人口凈流出的城市，肯定不要進入，人口凈流入的地方，要看土地的價格。像一線城市，嚴格控制人口，限購肯定會繼續(xù)執(zhí)行，限購的原因是因為供不應求，不限購的原因是因為供大于求。“因此越是限購的城市，反而越是值得投資的城市。只要價格不離譜，都可以投資。”
一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈。“有什么樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進而影響到當?shù)氐姆績r水平。”廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)說。
有媒體曾選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現(xiàn)在這22個城市里面。
三類城市吸引投資
不過，人口凈流入并不是影響投資價值的唯一要素，一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關。
例如東莞和佛山，人口凈流入分別位列全國第四和第八，但這兩個城市的房價都在萬元以下。像廣佛交界處相隔一兩公里的地方，如果是佛山的樓盤，價格就不到廣州的一半。“我兩年前在南海區(qū)那邊買的房子，到現(xiàn)在一點都沒升值，要是在廣州買，至少都漲三成。”在廣州一家金融機構上班的黃先生說。
究其原因，不難發(fā)現(xiàn)，以制造業(yè)尤其是勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的地級市東莞和佛山，雖然吸引外來人口眾多，但他們并沒有轉化為有效的購買力。相反，由于周邊存在兩個行政級別更高、以服務業(yè)為主的副省級城市廣州和深圳，一大部分的高端購買力也被分流。
行政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優(yōu)勢比較大，對有效購買力的吸引也就比較大。例如，到東莞的外來工很多，但他們并不一定會留在東莞；到廣州的外來大學生很多，他們落戶廣州的機會、能力和愿望也要強很多。
因此，在沿海地區(qū)，人們渴望融入的城市主要是三大直轄市、省會城市和深圳、廈門、大連等計劃單列市以及像蘇州這樣的經(jīng)濟明星城市。在中西部，由于每個省基本只有一個中心，也就是省會城市，吸收了全省最好的教育、醫(yī)療等公共資源和最多的就業(yè)機會，因此這些城市也是未來吸引人口落戶的重點。
不過并不是所有的中西部省會城市都會保持較快的增長，比如呼和浩特所在的內(nèi)蒙古全區(qū)人口總量不大，這幾年吸引的人口凈流入也不多。再比如東北地區(qū)，由于工業(yè)化進程較早，城市化比例已經(jīng)比較高，吸引的人口流入也比較少。而且由于這些城市的非商品化的住房比較多，這也影響了房地產(chǎn)市場的需求。因此雖然沈陽、長春也是副省級的省會城市，但房價堅挺度遠不如南方城市。
除了這些因素外，一個城市一定時期內(nèi)的庫存對房價走勢也有比較大的影響。以杭州為例，作為副省級的省會城市，杭州的人口凈流入不少，公共資源也很好，但由于目前庫存量實在太大，加之之前房價已經(jīng)偏高，因此今年以來杭州很多樓盤紛紛降價。
“杭州的需求沒有問題，主要還是前期庫存太多，價格太高，只要降價還是很有市場的。”張大偉說，只要杭州消化完這一輪庫存，地價又不貴的話，杭州仍然值得開發(fā)商進入。
與杭州相反，同樣是副省級城市的廈門則是另一個極端，這幾年該市土地供應一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一塊地，開發(fā)商都會瘋搶。
相關報告指出，寧波、蘭州、昆明、沈陽和太原這類城市的共同點在于供求關系失衡，市場供大于求，同時未來市場整體需求較弱，廈門、大連、武漢、成都和鄭州等城市的共同點在于市場需求旺盛，供應規(guī)模與壓力較小。
總體來看，未來一兩年，比較值得開發(fā)商進入的城市將主要包括三部分，一部分是北上廣深四個一線城市，這些城市未來仍是各大房企爭奪的焦點。其次是沿海部分中心城市，如廈門、福州、南京、蘇州、大連、天津、石家莊等，這些城市目前的市場空間也不錯。還有一部分是中西部人口大省的省會城市，如鄭州、武漢、成都、西安、合肥等城市，在城鎮(zhèn)化的大潮下，未來的發(fā)展空間仍比較大。(林小昭)
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