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　　不是鄭州戶口在限購區(qū)買房提供啥證明？如何申請公租房或查詢公租房的申請進度?如何避免二手房交易糾紛？……8月31日，鄭州市房管局官方微信發(fā)布近期比較常見的房管輿情十個問題解讀，內容涉及外地居民在鄭購房、軍人購房、樓盤五證查詢、預約房產(chǎn)交易和房地產(chǎn)抵押等相關業(yè)務。

　　1、非鄭州戶籍居民家庭在限購區(qū)域內購買住房，需提供什么證明？

　　答：近三年內在本市連續(xù)24個月以上（含24個月）繳納個人所得稅或社會保險證明，個人所得稅證明指稅務部門開具的完稅憑證，社會保險證明指加蓋有社會保險機構繳費信息查詢專用章的繳費清單。

　　繳納省直社保或在省級地稅機關繳納個稅的，原則上視同在鄭州市繳納，比照在鄭州市繳納的有關規(guī)定辦理，但證明材料中所在單位明確標示為省內其他地市的，不予認可。

　　2、軍人在鄭州購房需要提供哪些證明?

　　答：1.派出所出具的入伍地為鄭州相關證明。

　　2、駐鄭部隊憑團以上政治部門出具的相關證明。

　　3、想要了解樓盤的五證情況，在哪里可以查詢？

　　答：您可登錄鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局門戶網(wǎng)站查詢，可從預售前公示和預售后公示兩個欄目查詢到。建議您嘗試在不同時段進入公示頁面查詢。

　　4、怎么預約房產(chǎn)交易或者房地產(chǎn)抵押相關業(yè)務？

　　答：請您關注“樓市微觀房產(chǎn)交易網(wǎng)約平臺”，根據(jù)您的情況選擇對應選項預約。?

　　5、想要了解怎么申請公租房或者查詢公租房的申請進度？

　　答：目前公租房為屬地管理，審核、輪候、分配均由區(qū)房管局全權負責，請您咨詢所在區(qū)房管局。

　　6、怎么出具無房證明？

　　答：您可以帶著需要查詢的身份證件前往房管局辦事大廳信息查詢機處自助打印相關證明。

　　7、如何選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司？

　　答：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有三種存在形式。第一是有營業(yè)執(zhí)照且有備案證書的正規(guī)經(jīng)紀機構，即正規(guī)中介；第二是有營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即所謂的“灰中介”；第三是無營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即“黑中介”。

　　在進行二手房交易時要選擇正規(guī)中介，即第一種房地產(chǎn)中介公司。主要是到中介公司經(jīng)營場所查看公示信息，重點查看工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和房管部門核發(fā)的備案證書。有此兩證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。查看兩證時，要注意看原件，不要看復印件，還要注意營業(yè)執(zhí)照、備案證書的有效期及地址與現(xiàn)場是否一致。最后還要留意房管部門的監(jiān)督投訴電話和物價部門的價格舉報電話，以備不時之需。尋找正規(guī)中介機構，也可登陸“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”通過經(jīng)紀機構分布圖查詢，也可撥打965559咨詢。

　　8、如何避免二手房交易糾紛？

　　答：（一）要遵守限購政策。購房人在房屋買賣過程中，要嚴格遵守限購政策，誠信購房，如實提供個人相關證件、材料；對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司許諾補繳保險、個稅或代辦相關證明等虛假宣傳，包括不法人員出售居住證或暫住證明的行為，要保持警惕，切記不要輕信，以免上當受騙。如果因不實申報產(chǎn)生的糾紛及風險，將由購房人承擔交易后果和經(jīng)濟責任。

　　（二）要掌握房屋信息。重點掌握下列信息：①出售人是否有房屋處置權。要核對出售人身份證和房產(chǎn)證上的“房屋所有權人”是否一致。如果不是一個人，要看出售人有沒有房屋所有權人經(jīng)公證的委托書。買房改房時，應注意賣方必須夫妻兩人同時到場，共同簽訂房屋買賣合同。買經(jīng)濟適用房時應注意房產(chǎn)是否達到上市條件，約定補繳出讓價款的責任方。如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。②產(chǎn)權交易是否有限制。要通過網(wǎng)簽端口審核房源信息，看是否屬于被抵押、查封、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等不能上市交易的房屋。③房屋是否在租。因“買賣不破租賃”，房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。如果房屋是在租狀態(tài)，必須要與承租人協(xié)商移交相關事項，否則，很有可能會得到一個不能及時入住或使用的房屋。④物業(yè)是否清晰。主要是三個方面：一是隨房屋一起出售的室內家具及固定設施設備要清楚；二是水、電、氣、暖及物業(yè)費繳納情況要清楚；三是房屋的物業(yè)維修基金繳納及處理情況要清楚。

　　（三）要清楚購房費用。購房人買二手房承擔的費用主要包括三大塊：第一塊是房款，需要注意的是一定要同賣房者當面談價格、訂合同，避免中介公司從中不法獲利，產(chǎn)生不正當差價。第二塊是中介傭金，向中介公司支付傭金時，注意向中介索要正規(guī)的發(fā)票。第三塊是向相關部門繳納的稅費（二手房買賣需繳納的稅費比較多，主要包括財政部門收取的政策性住房上市需繳納的土地收益金；稅務部門收取的契稅 、增值稅、個人所得稅或企業(yè)所得稅、土地增值稅；測繪部門收取的配圖費；房地產(chǎn)評估公司收取的評估費；銀行按揭產(chǎn)生的費用等。），為避免產(chǎn)生糾紛，最好在合同后附上《費用清單》，這個程序非常重要，二手房種類很多，需繳納的相關稅費也不同，中介機構有義務為買賣雙方理清各種稅費。最后千萬不要忘記索要各項稅費的發(fā)票。

　　（四）要選擇交易資金監(jiān)管。為消除交易雙方信任危機，維護當事人合法權益，保證交易資金安全，強烈建議交易雙方選擇交易資金監(jiān)管，不要把交易資金交給中介公司，要存入交易保證機構在商業(yè)銀行開設的交易資金托管專用賬戶，通過專用賬戶進行交易資金的存儲和支付。特別要注意的是，在簽訂三方協(xié)議之前，就必須與中介公司和對方都明確約定好選擇交易資金監(jiān)管，并將約定寫入三方協(xié)議中。

　　（五）要慎重約定貸款事項。最近銀行開始限制對個人的住房按揭貸款，“申貸難”、“利率高”、“放款慢”已成為購房者面臨的現(xiàn)實難題，由此引發(fā)的交易糾紛也日益增多。因此，在目前的信貸形勢下，購房者要結合自身的支付能力和付款方式，提前掌握銀行信貸情況，與對方和中介公司認真對待、慎重約定貸款事項及合同期限，避免超出預期引發(fā)糾紛。

　　（六）謹慎簽訂合同。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎。一是要使用房管部門推薦使用的合同示范文本，此文本是鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2012年印制推廣的，文本有統(tǒng)一的編號，要認真鑒別；二是要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可；三是要弄清所有條款的內容，不要勉強簽訂，尤其是一些涉及費用分擔、定金保管、房款支付方式和時間及房屋交付使用日期、違約責任等方面條款；四是買賣雙方還需要對于自己需求的細節(jié)在附件中列明，如戶口遷移、水、電、煤氣、物管等費用的結清與過戶等等，凡是你想要但是合同中沒列明的條款，都應該在附件里顯示出來，千萬別嫌麻煩，此時事無巨細是好事。

　　9、開發(fā)商在《商品房買賣合同》約定的交房時間未交房問題

　　答：這種情況屬于開發(fā)商延期交房，購房人可以按合同相關條款的約定要求開發(fā)商賠償延期交房違約金。違約金的賠付時間應截止到實際交房時間。

　　10、開發(fā)商未達到交房條件交房？

　　答：這種情況屬于強制交房。2011年10月12日后辦理預售證的項目，購房人可以向鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會投訴和申請調解，咨詢電話：67889682。2011年10月12日前辦理預售證的項目按照合同約定條件交房。

　　原標題：鄭州買房必看：鄭州房管局發(fā)布買房常見問題及詳細解答！