2013年02月28日 09:06
來源:東方今報
1995年，鄭州市安居工程（經適房前身）開始實施，至今，鄭州市經適房已走過了18個年頭。18年來，鄭州市經適房銷售均價，從600元/平方米（多層）上漲到2800元/平方米（高層），價格上漲了4.6倍；經適房與商品房每平方米銷售均價差額，從100元左右上升到4000元左右，價差上漲了40倍。□東方今報記者 王獻軍/文 袁曉強/圖
【發展歷程】
18年經歷的四個階段
1995年，國家提出實施安居工程，鄭州市被納入國家經濟適用住房（安居工程）建設試點城市，經適房正式成為住房的一個種類。
鄭州市住房保障和房地產管理局有關負責人介紹，從發展歷程來看，18年來鄭州經適房主要經歷了四個發展階段：
一是1995年至1998年為“安居工程”階段，采取政府建設和委托開發企業建設的形式，由開發企業自行面向中低收入住房困難家庭銷售；
二是1999年至2005年為安居工程向經濟適用住房過渡階段；
三是2005年至2009年為快速發展階段，由市政府統一組織并通過“搖號”方式向中低收入住房困難家庭供應；
四是2010年至今為較為規范發展階段，通過“輪候”方式由政府統一組織向低收入住房困難家庭供應。
【政策變遷】 由寬到嚴貫穿始終
長期從事住房保障工作的一位房管局負責人，梳理了18年來鄭州經適房的政策變遷，這是從一片空白到制度完善的過程，各項審查都逐步由寬到嚴。
資格審核方面，2005年之前是一級審核，2005年~2009年是“兩級審核，一次公示”，2010年~2012年10月是“三級審核，兩次公示”，最后是“四級審核，兩次公示”。
供應方式方面，由2009年以前以定向開發和拆遷安置為主，轉變為以面向社會供應為主；同時由原來的企業自銷、轉變為搖號供應，到現在的輪候供應。
上市交易方面，2012年9月1日起，新取得經濟適用住房購買資格的，所購經濟適用住房上市交易時，應按照屆時的交易評估價與原購房價價差的70%繳納土地收益等價款取得完全產權，或由政府實施回購，回購價格按照原購房價格并考慮折舊和同期銀行貸款利息等因素綜合確定。
【銷售價格】 經適房、商品房價差上漲40倍
昨天，東方今報記者通過走訪開發商和小區獲知：18年間，鄭州經適房和商品房均價的差價，已從100元，拉大為4000多元。
1995年，春暉小區、朱屯小區、文雅小區成為首批開建的3個小區，也是鄭州第一代經適房。據了解，文雅小區一期工程占地100多畝，建成近1000套房子，全部是安居房，均價在600元/平方米左右，而當時的商品房均價在700元/平方米左右。
2005年，商品房均價已經達到2600元/平方米，經適房的價格達到均價1600元/平方米，經適房開始在市場上受寵。此后，商品住房銷售均價和經適房銷售均價之間的價差越來越大，經適房愈發顯得供不應求。
最新的數據顯示，今年1月份，鄭州市商品住房的銷售均價為6991元/平方米，而經適房的銷售均價僅為2900元/平方米左右，兩者之間的價差，18年間漲了40倍。
【市場反應】 從五六萬元不好賣到有人炒號
1995年，文雅小區開始開發，小區開發時，正處在房改初始階段，由于當時小區位置比較偏僻，加上沒有按揭貸款，市民月工資幾百元，而一套房子按80平方米算，最少也要五六萬元，這筆費用在當時的確不是個小數目，所以一期的房子賣得不太好。
“房子銷售之初，感覺壓力很大，與現在經適房不愁賣的情況截然不同。”文雅小區開發商姿華房產公司的一位負責人說，當時，公司動員全體員工上街發傳單，后來慢慢知道的人多了，才開始有了顧客。但個人來買的很少，單位集體購買占了絕大部分。許多沒有房子給職工進行房改的單位，就集體給職工買了經適房。
到了2005年，幾乎所有的經適房都是開盤即銷售一空。單靠去售樓部排隊已經買不到房子了，如果托不到熟人購買，只能加1萬~2萬元錢從別人手中買房號，炒賣經適房房號開始盛行。
在這一背景下，從2006年起，鄭州市從開發商手中收回了經適房銷售權，由政府組織統一銷售，并采取措施開始打擊炒賣經適房房號的行為。尤其是最近兩三年，不少政府官員因為經適房而落馬。
【戶型面積】
先從小到大再從大到小
最初，對經適房建設面積沒有統一要求，面積一般在80平方米到130平方米之間，從2003年起，經適房越建越大，有些小區已經有了200多平方米的經適房，引發了不少的爭議。
2005年之后，鄭州市多次下發通知，要求嚴格控制經適房建設面積，單套住房面積由原來按房改政策規定的80平方米、100平方米和120平方米3個標準，逐步過渡到小套型控制在70平方米以內，中套型控制在90平方米以內。
另外，購買經適房后的出租行為也有不少。盡管政府嚴禁經適房出租，但住房交付后都是個人居住，光靠物業無法有效監管。
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