2013-12-27 07:53:00 來源:中國證券報(bào)-中證網(wǎng)
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年末，房地產(chǎn)市場悄然變得冷清。多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價(jià)“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。
這種市場異動(dòng)引發(fā)了外界猜想：隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期？多位分析人士強(qiáng)調(diào)，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺(tái)和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果。從供需基本面來看，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動(dòng)力。因此，當(dāng)前的市場異動(dòng)屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會(huì)議強(qiáng)調(diào)市場化思路，但短期看，熱點(diǎn)城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)入低速運(yùn)行，房價(jià)漲幅可能放緩，未來市場難出現(xiàn)大起大落。
多因素致市場降溫
中國證券報(bào)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入12月，北京朝陽區(qū)和大興區(qū)部分小區(qū)的二手房源報(bào)價(jià)出現(xiàn)下滑，個(gè)別房源的價(jià)格降幅甚至達(dá)到20萬元左右。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報(bào)價(jià)下降是業(yè)主急于出手的結(jié)果，但近期京城二手房價(jià)格漲幅乏力卻是不爭的事實(shí)。
中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月北京二手房掛牌均價(jià)每平方米3.45萬元，相比10月3.5萬元的掛牌均價(jià)出現(xiàn)了輕微下調(diào)。12月以來，北京二手房的報(bào)價(jià)調(diào)整到每平方米3.35萬元。
新房市場同樣也在降溫。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入12月，北京純商品房項(xiàng)目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價(jià)普遍走低。
這種情況已成為一二線熱點(diǎn)城市樓市的縮影。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周，全國54個(gè)主要城市的成交量已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)回落，明顯低于9月和10月的水平。預(yù)計(jì)12月，樓市整體成交量將明顯下滑。
對(duì)于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為是綜合因素導(dǎo)致，這與當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)密不可分。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉將其歸結(jié)為兩個(gè)主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應(yīng)量，也對(duì)部分需求有影響；二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成，推盤不積極。
還有專家提出，季節(jié)因素的影響不可忽略。由于天氣和節(jié)日因素的影響，冬天本就是供應(yīng)和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應(yīng)量和成交量往往是全年低點(diǎn)。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來沖擊明年的業(yè)績，并維持一定的增長率。”某上市房企營銷負(fù)責(zé)人表示，由于今年的銷售目標(biāo)已提前完成，企業(yè)無意在年末增加供應(yīng)。加之一線城市普遍出臺(tái)限價(jià)政策，對(duì)新房入市有著諸多限制，因此市場供應(yīng)更為低迷。
而在需求端，除熱點(diǎn)城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應(yīng)偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對(duì)政策有個(gè)消化期。”上述房企負(fù)責(zé)人稱，11月多地收緊政策之后，未來兩個(gè)月市場會(huì)出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng)。
樓市上行動(dòng)力未竭
在房價(jià)步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動(dòng)引發(fā)了市場的猜想：此次市場波動(dòng)究竟是短期行為，還是意味著長期調(diào)整到來？
多數(shù)受訪者認(rèn)為，從供需基本面來看，尚不能支持市場反轉(zhuǎn)的結(jié)論。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積達(dá)到110807萬平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%。新增供應(yīng)規(guī)模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的市場成交始終居于高位。雖然今年市場供應(yīng)端有所改善，但尚不足以緩解供不應(yīng)求的大勢(shì)。此外，盡管三四線城市供應(yīng)量普遍充足，但總體市場仍存在供應(yīng)壓力。
“從這個(gè)意義上說，當(dāng)前的市場異動(dòng)屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調(diào)整的先兆。”一位接近住建部的專家表示，在供不應(yīng)求的基本面短期難以改變、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)市場仍有上行動(dòng)力。
值得注意的是，近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)顯示，明年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性，針對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
盡管高層在年末的多項(xiàng)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時(shí)間，樓市調(diào)控政策的整體基調(diào)不會(huì)改變。熱點(diǎn)城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會(huì)消除。
同時(shí)，樓市長效機(jī)制正在醞釀中，但真正出臺(tái)尚需時(shí)日，為避免出現(xiàn)政策“真空期”，現(xiàn)有的調(diào)控政策不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)退出。
專家認(rèn)為，這種壓力可能對(duì)房地產(chǎn)市場上行態(tài)勢(shì)起到一定的遏制作用，但并不會(huì)造成供需形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政手段在抑制房價(jià)快速上漲的同時(shí)，也有可能影響供應(yīng)的累積。
房價(jià)漲幅有望回落
雖然樓市異動(dòng)給購房者帶來一定的心理影響，但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這種局面不會(huì)長期存在。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，隨著明年1月銀行放款恢復(fù)正常，有望帶動(dòng)部分需求，尤其是換房需求持續(xù)釋放。明年初市場將會(huì)由目前偏冷有所轉(zhuǎn)向，2014年樓市有望實(shí)現(xiàn)溫和開局。
張旭同時(shí)指出，1月末為春節(jié)假期，長假前后成交活躍度會(huì)有所下降。綜合看，雖然年初的市場會(huì)有所升溫，但難以對(duì)價(jià)格產(chǎn)生帶動(dòng)作用，短期內(nèi)價(jià)格還將保持平穩(wěn)運(yùn)行。
值得關(guān)注的是，盡管并不意味著供需關(guān)系的反轉(zhuǎn)，但近期市場異動(dòng)很可能意味著房價(jià)將從高速上漲的狀態(tài)中回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，雖然當(dāng)前房價(jià)漲幅處于高位，但漲幅即將見頂。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng)今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續(xù)三個(gè)月超過20%，為有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)。
這輪房價(jià)上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應(yīng)不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建筑面積為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%。從全國來看，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，增幅為今年來首次轉(zhuǎn)正。
多數(shù)專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正在走向市場化和長效化，這將有助于維護(hù)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
“2014年房價(jià)漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識(shí)。”北京中原地產(chǎn)的分析報(bào)告指出，從房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)上看，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調(diào)整后，樓市將可能進(jìn)入“減速”運(yùn)行的階段。
調(diào)控倒逼房企轉(zhuǎn)型
擴(kuò)充產(chǎn)品線大勢(shì)所趨
□本報(bào)記者 張敏
在推進(jìn)城鎮(zhèn)化、土改加速等背景下，一線房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動(dòng)作來看，拓寬產(chǎn)品線、豐富產(chǎn)品類型已成為最主要的轉(zhuǎn)型方向。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認(rèn)為，產(chǎn)品的分化不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，也是企業(yè)基于市場環(huán)境變化的考量，這種調(diào)整是大勢(shì)所趨。
利潤攤薄洗牌提速
房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率正在走低。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月初，公布三季報(bào)的上市房企合計(jì)135家，總營業(yè)收入達(dá)4675億元，總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現(xiàn)了持續(xù)下滑。
分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策擠出了相當(dāng)部分的投資需求，是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的主因。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說，隨著房價(jià)不斷攀升，在購房者消費(fèi)及投資能力與房價(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格暴利上漲趨勢(shì)已經(jīng)開始衰減。該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì)。
成本提高、開發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤率。據(jù)悉，在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升最快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開發(fā)規(guī)模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到分化時(shí)代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強(qiáng)，集中度越來越高，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源整合的時(shí)代。
蘭德咨詢發(fā)布的報(bào)告稱，2013年房企關(guān)鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(yè)。
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)分化，即產(chǎn)品更加細(xì)分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結(jié)果，一方面促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，同時(shí)使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務(wù)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。
龍頭房企謀劃轉(zhuǎn)型
面對(duì)利潤攤薄的形勢(shì)，近年來房地產(chǎn)企業(yè)頻繁在產(chǎn)品線上做出調(diào)整，今年的動(dòng)作尤其大。
從2012年開始，世茂地產(chǎn)就嘗試轉(zhuǎn)型。在保持高質(zhì)量豪宅開發(fā)能力的基礎(chǔ)上，世茂逐步增加針對(duì)城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產(chǎn)品的比例，將產(chǎn)品線從高端擴(kuò)充至“中高端”，增強(qiáng)了盈利能力。
今年年初，世茂成立戰(zhàn)略資源部，主要目標(biāo)是做跨界資源整合。按照世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限于單一的業(yè)務(wù)，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發(fā)展目標(biāo)是做“城市進(jìn)化的先行者”。
蔡雪梅認(rèn)為，靠土地盈利的模式已經(jīng)難以為繼，未來的商業(yè)模式必須調(diào)整。據(jù)悉，世茂旗下業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業(yè)占比最大，達(dá)到60%-70%；其次是旅居地產(chǎn)占到20%，產(chǎn)業(yè)集群占10%。至于如何調(diào)整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領(lǐng)域。
星河灣則在本月推出“第一居所計(jì)劃”，即無論是高端住宅還是剛需產(chǎn)品，都在品質(zhì)上盡力滿足不同人群對(duì)房屋的宜居要求。同時(shí)，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化，星河灣除了對(duì)原有250-350平方米經(jīng)典戶型優(yōu)化，還將增加120-150平方米的戶型，擴(kuò)充產(chǎn)品線。
另外兩家龍頭房企的動(dòng)作更引人注目。萬科的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目“金隅萬科廣場”于12月24日開業(yè)，其社區(qū)食堂和生活廣場產(chǎn)品也在今年面世。按照萬科集團(tuán)副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務(wù)商”定位下的三條產(chǎn)品線。
“未來的北京萬科，會(huì)有一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”毛大慶表示，明年萬科將進(jìn)一步拓展社區(qū)養(yǎng)老。
保利地產(chǎn)近日宣布，將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式。作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的一部分，保利將在未來十年打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的此輪調(diào)整，主要體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品線的擴(kuò)充、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多元化，這種調(diào)整主要基于對(duì)市場環(huán)境變化的考量，可能成為未來的大趨勢(shì)。顧云昌認(rèn)為，在未來企業(yè)的發(fā)展過程中，產(chǎn)品創(chuàng)新能力和資源整合能力將十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及面很寬，還有不小的增長空間。
改革+估值修復(fù)
明年地產(chǎn)股反彈行情可期
□本報(bào)記者 徐偉平
從年初的持續(xù)上攻，再到年末的弱勢(shì)回調(diào)，2013年地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)跌宕起伏。近期地產(chǎn)股表現(xiàn)疲弱，申萬房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)下挫，資本市場對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)沒有部分投資者想像的那么悲觀，改革行情疊加估值修復(fù)有望推動(dòng)地產(chǎn)股展開反彈行情。
2013年先揚(yáng)后抑
回顧2013年，地產(chǎn)股走勢(shì)可謂跌宕起伏。從2012年末申萬房地產(chǎn)指數(shù)反彈開始，這一波反彈行情一直延續(xù)到2013年上半年，在此期間，申萬房地產(chǎn)指數(shù)一直處在相對(duì)高位。板塊成分股中，萬科A上半年累計(jì)上漲20.29%，金地集團(tuán)上半年累計(jì)上漲10.40%，指數(shù)權(quán)重股的大幅反彈為地產(chǎn)指數(shù)提供了強(qiáng)力支撐。
分析人士表示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，房企積極推盤疊加房價(jià)上漲，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅增長支撐了上半年地產(chǎn)股反彈。半年報(bào)顯示，上半年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入305.44億元，同比增長51.34%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤34.07億元，同比增長35.7%。而中報(bào)披露的1143億元預(yù)收款則意味著，保利地產(chǎn)已經(jīng)鎖定下半年的業(yè)績?cè)鲩L；萬科A今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，同比增長34.7%。四大地產(chǎn)龍頭中，除金地集團(tuán)業(yè)績不佳外，均實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破。
進(jìn)入下半年，地產(chǎn)股則遭到投資者的拋棄，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大幅回調(diào)，期間累計(jì)下跌17.41%，板塊中的龍頭地產(chǎn)股也踏上了漫漫回調(diào)路。下半年萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進(jìn)入下半年，地產(chǎn)調(diào)控未見松動(dòng)，房產(chǎn)稅呼聲不時(shí)響起，受政策面的影響，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧，資金無暇關(guān)注地產(chǎn)股的表現(xiàn)。
2014年估值修復(fù)可期
在經(jīng)歷了2013年跌宕起伏的市場行情后，2014年地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)沒有部分投資者想像的那么悲觀，考慮到城鎮(zhèn)化加速、二胎政策有望逐步放開，地產(chǎn)行業(yè)的需求端增長可期。此外，經(jīng)過連續(xù)下跌后，部分地產(chǎn)股的估值已在低位，短期有估值修復(fù)的需求。
進(jìn)入12月，地產(chǎn)股呈現(xiàn)加速下跌的趨勢(shì)，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下跌7.64%，期間更是出現(xiàn)6連陰的極弱行情。值得注意的是，經(jīng)過連續(xù)下跌地產(chǎn)股的市盈率已經(jīng)降至11.3倍的歷史相對(duì)低位。分析人士表示，2014年房企基本面是穩(wěn)定的。即便由于2013年高基數(shù)原因，2014年增速有所回落，但整個(gè)行業(yè)的高點(diǎn)可能尚未來臨，預(yù)計(jì)部分地產(chǎn)股的業(yè)績依然向好。在此背景下，地產(chǎn)股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎來估值修復(fù)行情。
2014年的關(guān)鍵詞是“改革”，改革春風(fēng)同樣會(huì)吹入地產(chǎn)板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產(chǎn)的核心需求是“人”，二胎政策放開預(yù)計(jì)能帶來年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的召開意義重大，以人為核心的城鎮(zhèn)化將推動(dòng)房地產(chǎn)需求增長。從人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛(wèi)星城市、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價(jià)值大幅提升，也將帶來行業(yè)利潤、規(guī)模加速回升。最后，國企改革將給房地產(chǎn)行業(yè)打開巨大的想象空間。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前共有上市國企55家，推動(dòng)國企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)中的國企有望受到資金熱捧。總體看，改革行情疊加估值修復(fù)有望推動(dòng)地產(chǎn)股在2014年出現(xiàn)反彈。（記者 張敏）
