2014-06-25 07:45:00 來源:大河網(wǎng)—大河報
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每當二手房市場行情不好的時候，小戶型二手房總會成為市場的主要支柱。在信貸政策收緊、新房降價分流二手房客戶的大背景下，進入6月份，中小戶型二手房的發(fā)力，加上房東降價求成交的意愿增強，在成交量整體下行的行情下，成為中介經(jīng)紀人在市場蕭條期“取暖”的主要依靠。市場調查顯示，目前議價空間已經(jīng)超過一成。
議價空間增至一成以上
2014年上半年以來，鄭州市區(qū)內二手房價格始終維持均價6600~6900元/㎡。由于鄭州市主城區(qū)仍沿用限購政策，因此在限購區(qū)和非限購區(qū)，二手房的價格有較明顯差別。但據(jù)二手房店長們反映，無論是限購區(qū)，還是非限購區(qū)，今年價格波動均較小。
而當前新房市場的不景氣也開始累及二手房市場。“市場行情不好，現(xiàn)在經(jīng)紀人一般都是幫著購房者和房主砍價，如果價格達不到買方心理期待，這單要黃。”美華不動產一名經(jīng)紀人說，在市場冷淡、成交困難的情況下，迫于成交壓力，急售業(yè)主讓利的意愿明顯增加。
上周日上午，桐柏路一家中介公司的經(jīng)紀人小唐簽下了一個單，位于桐柏路的一套91平方米的房源，以單價8300元的價格成交。“當時這套房子房主心理價位是9000元/平方米，因為這房子緊鄰BRT，地段非常好，房主沒有絲毫的降價打算。”在經(jīng)過幾輪談判后，最終每平方米下調了700元，購房者對這一價格也非常滿意，立即達成了成交意愿。
鄭州思德良行一名經(jīng)紀人也表示，其經(jīng)手的黃河錦園樓盤內的一套大戶型房子，最終在前幾日成交，成交價格為97萬元，而此前業(yè)主報價為140萬元。他認為目前鄭州的二手房市場，已經(jīng)由賣方市場逐漸發(fā)展成為買方市場。
來自多家品牌中介的統(tǒng)計顯示，目前二手房的議價空間普遍增至10%到20%之間。
價格仍存下行可能性
作為傳統(tǒng)的二手房銷售旺季，5月在今年似乎格外冷清，在國內一線城市時有大幅降價拋售二手房產的現(xiàn)象出現(xiàn)。北京某房主一夜間降價百萬出手房產，這則新聞在引起人們熱議的同時，也在讓人們開始暗自評估鄭州的二手房市場。
“目前整體的市場行情是：客戶普遍觀望，市場供過于求，價格仍存下行壓力。”有業(yè)內人士分析，隨著降價房源的增多和調價幅度的加大，市場逐漸進入深度調整當中。雖然部分購房者預期不樂觀，但只要房主肯降價，達到一定幅度時還是足以打動購房者的需求。
多位業(yè)內人士分析，從目前的市場表現(xiàn)來看，此輪市場的調整還將持續(xù)一段時間。“市場信心不足，需求疲軟短期內難以改善。”建設路一家中介門店的負責人董曉峰說，雖然“央五條”力挺首套剛需，但目前來看，只是放款周期稍有縮短，而利率優(yōu)惠并沒有大幅展開;另外，資金環(huán)境繼續(xù)偏緊，國務院常務會議強調“定向”降準，表明房地產期待政策救市仍然無期。短期內市場難言回暖，價格下行壓力仍比較大。
滿5年的小房源搶手
從成交類型來看，滿5年的二手房中小戶型房源，因為在交易過程中可以節(jié)省不小的交易成本，成為市場最搶手的房源。
由于目前的營業(yè)稅按照5.6%的稅率征收，以一套總價100萬元的二手房房源為例，僅營業(yè)稅環(huán)節(jié)，滿5年的房源就可以節(jié)省5.6萬元的成本，這導致此類房源非常受購房者青睞。
此外，地鐵房、學區(qū)房這兩類房產受到市場追捧。鄭州市地鐵1號線開通后，在給廣大市民帶來便利的交通條件之時，也讓沿線的房價不斷提升。
“現(xiàn)在最好賣的就是地鐵附近的房子，從地鐵開通到現(xiàn)在，不少房子都漲價了，最高的漲了約1000元/㎡。”秦嶺路口一家二手房營銷機構的店長表示，地鐵開通后沿線房子漲價不少，來看房問價的人也增加許多。
市民李女士家住鄭州地鐵民航路站附近，她表示地鐵開通后，很多人來到她所在的小區(qū)想要購買二手房，有些人為了購買該小區(qū)的二手房，甚至四處托人打聽。而在許多高中附近，一室一廳的房子租住的價格在1200元/月左右，而在重點中學和重點小學附近，學區(qū)房更是有趕超商品房豪宅的價格。然而就是這樣高的價格，家長們依舊樂此不疲地選擇購置一套學區(qū)房。
