2014-06-23 08:52:00 來源:中國證券報
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2014年5月，全國70個大中城市中，有半數城市的新建商品住宅(不含保障房)價格出現下跌。這一“壯觀”場面是最近兩年來首次出現。幾乎所有從業者都預料到了這一結果，但他們沒有想到，房價會跌得如此劇烈。
今年以來，地方政府的救市舉措不斷祭出，力圖刺激市場;央行也于5月底開始“喊話”，滿足首套房購房需求。但從市場表現來看，效果著實不佳。隨著房地產市場成交持續低迷，從業者愈加擔心：房地產市場是否真的無法復蘇了?
分析人士指出，經過多年的房地產投資高增長，當前房地產市場的供需大勢已經出現逆轉，供需關系趨于平衡，居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了，房地產市場將可能迎來深度調整，市場下行趨勢難免，高增長時代將可能終結。
救市政策指向“人口”
在房地產業界，“救市”已成為近一段時間以來的關鍵詞。今年以來，已有十多個城市出臺政策，直接或間接地挽救房地產市場。新近出現的變動是，廣州、北京等一線城市的調控政策已開始松動。
近期，廣州市的增城、從化等區域放開限價，市區中心區的高價盤限簽政策也有所松動。這也成為首個松綁樓市調控的一線城市。與此同時，隨著“薊門橋地王”等項目陸續獲批預售證，北京的限價政策也悄然松動。
在一線城市政策松動之前，一批二三線城市已率先做出調整，其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調整中，松綁限購、減免稅費成為主要方向。
值得注意的是，有些城市雖然并未直接針對樓市政策進行調整，但仍然出臺了被稱作“變相救市”的措施，主要表現為“放寬戶籍門檻”。廣州、海口、武漢等城市均出臺了類似的政策。如海口就強調，購單套房120平方米以上可落戶5人。
另有一批城市的救市體現為“只做不說”。也即，不明確發布紅頭文件，但暗地實施松綁。此前傳出限購風波的沈陽，以及廣泛流傳“閩十條”的福建，均屬此類。
“救市的方式有很多，如果不想做得太明顯，根本不用發文件，召集開發商開個會，口頭傳達一下即可。”中部某省住建廳人士向中國證券報記者表示，實際上已經啟動救市措施的城市，要比業已披露的更多，尤其是很多三四線城市。
在監管層警示政策“紅線”的背景下，當前的救市手段頗有局限性。中原地產首席分析師張大偉表示，各項救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮化的大趨勢，提高購房人口基數，達到刺激房地產的目的，是所有救市政策的共性。
他還認為，后續在房地產市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。其中，有數個新區、市場供應過剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來。
市場不肯買賬
對于這些救市政策，市場的表現似乎并不“感冒”。主要表現為，成交量的低迷態勢始終未能改善。來自國家統計局的數據顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。今年以來，房地產市場成交量已連續4個月維持下行。
相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達到17.3%。也即，今年以來，樓市成交量就出現“驟跌”局面。
在“量跌”之后，“價跌”的趨勢開始確立。今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下降。70城市的平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低。
分析人士指出，市場不買賬，與救市政策力度不夠有關。尤其是信貸政策并未大規模放開。
上月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止，銀行層面的按揭貸款政策并無明顯松動。多數銀行的首套房貸款利率仍在基準利率之上，使得實際購房成本并未降低。
張大偉表示，對房地產市場影響最大的，在于投資沖動和貨幣政策。但目前來看，既不可能出現“四萬億投資”，貨幣政策又難以再現實質性松動，當前救市措施的影響可謂微乎其微。
在“量價齊跌”的趨勢已經確立之后，房地產企業的資金狀況將面臨更多壓力。數據顯示，今年前5月，房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%。而去年同期，該增速為32%。在上述資金來源中，定金及預收款11458億元，下降8.4%;個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。
近期，標普就點名了一批財務杠桿過于激進的開發商。其中包括奧園、中國海外、華南城、旭輝、萬達商業、花樣年和富力。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%，其中恒大地產2013年總債務增加超過一倍。
這也將成為房地產業兼并整合的前奏。蘭德咨詢的報告認為，未來三年間，將有30%的房地產企業被淘汰出局，其中以中小房企為主。
大調整即將來臨
在“政策無用”的表象背后，是供需格局的變化。經過多年的房地產投資高增長，當前房地產市場的供需關系正在趨穩，部分城市出現供大于求現象。
從此前統計局公布的數據不難看出，今年以來，房地產投資、新開工面積、銷售等指標的增速不斷走低。其中，前五月的房地產開發投資同比名義增長14.7%，達到歷史罕見的低點。說明需求不足，樓市供應端也開始乏力。
市場供應過剩到何種程度?以北京為例，根據中原地產研究部的統計，2014年上半年來，北京期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比漲幅達到70%。
但與此同時，由于市場交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅庫存達到46117套，現房庫存34727套，合計庫存80844套。這是自2013年1月1日以來，北京新房庫存再次回歸到8萬套以上。也是最近18個月來的新高。
值得注意的是，京城樓市庫存的增加，相當部分原因在于需求未能全部釋放，尚處于觀望狀態。但即便如此，仍然反映出供需關系的逆轉態勢。有分析指出，一線城市尚且如此，廣大二三線城市的過剩情況就更為嚴重。其中，不斷被披露的“空城”、“鬼城”現象，以及公務員賣房等情況，均凸顯出這種局面。
近期西南財經大學發布數據顯示，目前我國住房存量遠高于住房需求量，62%的存量住房已經滿足全國的住房需求。2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%。
供需關系的逆轉意味著大調整的來臨。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經歷過三次房地產短周期，當前已進入第四個周期。
他表示，此前兩輪調整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續了6個月，后者為8個月。由于處于房地產“黃金十年”，調整的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲得時間長，跌得時間短。
相比之下，如今的內外環境均較為惡劣，主要體現在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。
