2014-06-19 08:16:00 來源:大河網—河南商報
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在我國，北京、廣州等地環線的擴建實現了為樓市增色，為置業加分。鄭州的樓市隨著環線的擴建，是再次復制經典，還是獨成規模，十分值得期待。
同時，鄭州樓市在經歷了一環發展、二環升值、三環潛力倍增的歷程后，今后的四、五環發展也將延續這樣的模式，環線的發展將帶來土地以及配套的升級，成為樓市提升的重要原因。
1500萬人口，鄭州“腰圍”到五環
曾幾何時，人們說起鄭州的時候，總是將火車站和二七廣場當做城市發展的標簽，作為“火車拉來的城市”，這是鄭州城市的縮影和榮光。
但隨著經濟社會的發展，特別是中原經濟區上升為國家戰略，鄭州在中部城市中的戰略地位極速提升。作為中原經濟區核心重地，鄭州城市框架拉大和城市規模的膨脹，成為熱門的話題。
河南省商業經濟學會常務副會長宋向清認為，新增人口主要來源于城鎮化進程中，農村人口轉為城鎮人口。此外，鄭州都市區規劃的“六城十組團”，也將為鄭州提供大量城市人口。
而根據《中原經濟區鄭州都市區建設綱要》，到2020年，鄭州都市區總人口將達到1500萬以上，占全省1/5左右;建成區面積將達到1000平方公里以上，其中主城區建成區面積將達到800平方公里左右。
“鄭州市常住人口的激增史，體現出了城市變遷之迅速。尤其是1996年城市化進程加速之后，房地產成為城市人口激增下‘借光’最多的一個行業。應該說，房地產發展、城市發展和人口發展三者是相輔相成的。人口增長是房地產快速發展最主要的一個因素。”河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰說。
清華·憶江南一名項目負責人表示，鄭州城市發展跨入“五環時代”實屬必然，因為城市規模的擴大，城市人口數量的大幅增加，城市必然將按照“環線”發展的軌跡向外擴張。
按圖索驥，大鄭州的“環線”軌跡
根據省政府制定的《中原城市群發展戰略構想》，到2020年，城市規劃將以內環、二環、三環、四環、五環加城市主要干道放射線為主，屆時，市區任意兩點間出行時間不超過45分鐘，外圍5市1縣到鄭州中心區的出行時間不超過60分鐘，大鄭州開始邁向全國一線城市行列。
鄭州為什么要按照“環線”軌跡發展?文件里的描述不難看出，“環線”發展的軌跡，正是鄭州城市發展的一貫方向。早在上個世紀50年代，鄭州的環路建設就出現萌芽。當時，為配合河南省會從開封遷到鄭州，鄭州市繞城一環主要由金水路、大學路、隴海路、紫荊山路構成，這是最初的鄭州市區環城路，也成為今天鄭州最繁華的商業區域和高檔的生活區。
隨后，鄭州市建成了二環路，二環路全長28公里，由農業路、桐柏路、航海路、未來路合繞而成。2003年，鄭州提出“北移東擴”的城市發展戰略，鄭東新區投入建設，實際上就相當于提出了城市環線擴張戰略。城市三環路建成，全長43公里，這是鄭州市城建史上一次性投資規模最大的基礎建設項目，但如今面臨著較大的交通壓力。在去年年底，西四環、南四環、連霍高速鄭州西口到107國道路段綜合整治改建完成，鄭州4條環線全部閉合。
“道路是一座城市的血管，而環線道路則是城市經濟跳動的大動脈?！睒I內專家如是說。2008年，鄭州市建成區面積為303平方公里。而隨著五環時代的到來，鄭州城區面積將快速拉大，鄭州城市“大盤”的擴張，將帶動區域內經濟飛速發展，環線交通網的有力構建，將為實現中原城市群的共同繁榮打下堅實基礎。
北五環通車，“價格洼地”變身“價值高地”
在鄭州市2011年的五環初步規劃中，北側的環線被稱為“S314新線”，它是鄭州北沿黃河的一條東西快速通道，因此也叫“沿黃快速通道”。目前，這條路正在修建的西半段江山路至鞏義石河路段，正處于清華·憶江南南門口，年底前有望通車;東半段則還在前期準備當中。
從地圖上可以看出，省道S314改建工程橫貫鄭州北部，沿途連接了鞏義、上街、滎陽、惠濟、鄭東新區、中牟等多個縣、市、區，是名副其實的交通要道。
“江山路到石溝路這段通車后，鄭州到鞏義就多了一條快速通道?！睒I內人士分析，未來，鄭州市區北部，黃河南岸，這條穿行于風景名勝之間的快速通道在給市民帶來更多旅游休閑便利的同時，也將促進鄭州市區與滎陽市、鞏義市的緊密連接，將被打造成為一條生態文化旅游產業帶。
縱觀國內外城市發展經驗，隨著交通道路的延伸，居住范圍也迅速擴大，郊區大盤也因而受益良多。而以清華·憶江南為代表的郊區大盤從“價格洼地”變身為“價值高地”，最直觀的表現，一個是項目認可度的大幅提升，另一個是項目生活配套設施的逐步完善。
首先，從價格認知層面來看，隨著“五環”時代的到來，北五環沿線高端低密度樓盤已經成為鄭州高端居住樓盤的代表，比如置業清華·憶江南的不少業主，如今已經賺得盆滿缽滿，而正是看到該項目的價值增長趨勢，使這里成為不少購房者最關注的熱盤之一。
而在生活認可度方面，以清華·憶江南為例，河南省中醫院、省級重點名校鄭州一中、新加坡品格蒙特梭利國際幼兒園、丹尼斯全日鮮等正式進駐，社區雙氣、四星級江南春溫泉酒店、中原影視城等建成投用……該項目營銷負責人表示，隨著道路交通的改善和眾多休閑度假場所的投入使用，這里已經成為鄭州市民置業的一個重要選擇。
生態北五環，下一個樓市主場?
可以看到，四環之內，有新興的中央商務區、傳統的商務區、新興的購物中心、傳統購物商圈、新興人居區、傳統人居區……對大鄭州版圖而言，唯一缺少的是一個真正的生態休閑區，而鄭州北五環，沿黃河一帶，分布著豐富的生態文化資源，恰恰填補了這一空白。
“鄭州未來將發展成為千萬人口的大都市，非常需要有個生態、休閑、度假的新空間。打造鄭州黃河濱河公園的思路，為鄭州北部經濟發展亮出了鮮明旗幟，該區域獨特的生態功能、文化旅游特性將使其成為中原地區一處亮麗的風景?！焙幽鲜∩缈圃焊痹洪L劉道興建議，就像建設“鄭東新區”一樣，可以提出建設“黃河新區”概念，在該區域重點開發文化、旅游、休閑等產業，為市民建設一個美麗的“后花園”。
“加上幾個新企業、新項目的參與，在這里的項目包括溫泉度假酒店、會議中心、歷史文化長廊、特色建筑庭院、野外拓展基地、山地游樂項目、野生動物園、休閑運動主題樂園、水上游樂園等多種業態，具備很強的接待和容納能力?！币幻麡I內人士分析稱，隨著清華·憶江南為代表的一批旅游休閑地產項目成熟發展，它們將與周邊的文化、生態旅游資源形成合力，真正成為鄭州市后花園中的風情小鎮，將引領鄭州人休閑度假的潮流。
毫無疑問，生態宜居是北區的先天優勢，也是未來城市發展和人居發展的基礎，在鄭州都市區建設組團發展的框架下，如何充分利用這些豐富的自然生態資源，應該成為規劃者、建設者和居住者共同思考的問題。
而清華·憶江南作為區域地產開發先行者，背靠后山萬畝自然山林，緊鄰500畝伴山湖，與萬畝黃河濕地相連，周圍遍布歷史、人文自然景觀，并且其充分利用天然地貌，依山就勢，將人類社區與自然山水巧妙地融合在一起，成了生態宜居社區的典范。
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國內外城市的“環線規律”
縱覽世界發達國家的城市化進程，盡管各個大都會的功能百花齊放、各有側重，但其發展的路徑和空間分布卻出奇的統一：每個城市都有自己所特有的城市軸線，但毫無例外，均是以某個中心為基準向外圍擴張，并逐漸形成了以內城區、外城區、郊區等多個區域環狀分布的特殊結構。比如紐約，以曼哈頓區為基準向外擴張布朗、布魯克林、皇后及李奇文依次分布，最終構建了活力異常的世界超級大城市。
事實上，城市環狀分布是必然。因為最節約的分布方式正是同心圓。在城市較小的時候，以環狀分布才能使人們到城市中心去的時間最短、距離最近、資源最節約。而隨著城市的不斷發展，當去城市中心的成本大幅上漲的時候，城市副中心的出現也是必然趨勢。
細看國內一線城市，也不難發現城市擴張的軌跡跟環線密不可分。比如歷史悠久的北京，早已從一環(紫禁城)、二環、三環、四環、五環，發展到了六環。但北京的環線遞進軌跡仍可以清晰地看到，從最初的二環東直門使館區的涉外商圈，到以國貿和燕莎為中心的新經濟中心，城市外擴的步伐一直是隨著環線外擴而不斷產生新的熱點。
而在上海，雖然環線的格局與北京極其相似，但是與北京新建的中環、外環間點狀分布的副中心所不同的是，上海內環以內的商業中心仍占有極其重要的位置。內環內的外灘、人民廣場、南京路商業街、城隍廟商圈等知名老商業中心依然是大型企業與國際化大牌進駐的首選;上海的房價也早有內環、中環、外環3∶2∶1的說法，即內環房價如果是3萬元/平方米左右，中環房價則在2萬元/平方米，外環房價就僅有1萬元/平方米。
當環線化成為城市的發展趨勢，交通系統和商業分布也就自然而然地隨著環線發展和壯大。
