2014-06-03 08:02:00 來源:經濟參考報
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隨著2015年年底全行業完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業已經紛紛著手準備。記者從多方渠道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業進行營改增調研，房地產業營業稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%。對此，有專家表示，如房地產業價格上升空間有限，營改增后房地產商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。
據記者了解，財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。
據業內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業的信息，調研還處于初期階段，具體實施方案尚無定論。
不過，記者了解到，房地產業和建筑業很可能同時納入營改增，并適用11%的稅率。安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂在接受《經濟參考報》記者采訪時稱：“根據安永的理解，我們認為金融、建筑業和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為很多房地產開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”
普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮告訴記者“因為建筑業的稅率在財稅【2011】110號文中規定為11%，所以房地產應該會與之一致，稅率也應該是11%。梁因樂也告訴記者：“建筑安裝、房地產業比金融業簡單，根據營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業的情況，建筑安裝及房地產業是比較有機會按照11%的稅率繳納。”
對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴記者，房地產業營改增還沒有出臺具體方案，雖然110號文有規定，但不排除將來方案出來后在稅率、征收方式上再做調整。
談及房地產業營改增的最大挑戰，多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產業放在最后納入營改增行列可能是出于對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響，所以說房地產業最大的難題在于如何減少營改增對房價的影響。”
梁因樂也認為房地產業營改增最大的挑戰是房地產市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業盈利或受影響。
目前，我國房地產市場“熱情消減”，處于微妙的調整期，不少人士稱樓市拐點已至。專家認為，如果明年房地產業納入營改增，很可能會使房地產商的日子更加難過。
“如果企業對企業之間以增值稅是價外稅的原則進行房地產交易，因為有進項稅抵扣，那么稅率高低對企業的影響并不大。但是如果房地產是賣給個人的，因為個人買家沒有進項稅可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂說“如果房地產企業不能隨意漲價，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上，那么企業的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響，這就不僅僅是稅負的問題了。”
目前房地產業營業稅是5%，建筑業營業稅是3%。營改增之后，這兩個行業的增值稅很有可能是11%。由于稅率上升比較明顯，引發了一些業內人士的擔憂。
劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降“抵扣多的話也許繳稅會比較少，但是抵扣少的話可能稅負就比較高。”
對此，梁因樂告訴記者：“一些企業在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。”
專家認為，為了解決這些問題，可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續繳納營業稅;二是根據樓房的年齡對銷項稅打折;第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。
“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必愿意如此大力補貼房地產行業。”梁因樂說，“最終的方案如何定，除了財稅部門之外，地方政府、建委也會參與。不同于現代服務業、金融業等行業，房地產企業和其監管部門的關系比較密切。”
