2014-01-07 08:38:00 來源:人民網(wǎng)-國際金融報
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近年來，日本樓市對中國內(nèi)地投資者的吸引力遠(yuǎn)不如中國香港和新加坡，但這一切在2014年可能會迎來拐點。朗伯德街研究公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家比米什（Freya Beamish）在一份報告中寫到，“中國的個人投資者似乎開始試水日本房產(chǎn)市場，這一趨勢在中國放開資本控制后會得以強化。”“黑天鵝效應(yīng)”毫無征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地產(chǎn)市場，變身成為亞洲資產(chǎn)泡沫的少數(shù)受益者
金融危機陰影逐漸消散，全球樓市亦現(xiàn)危機以來最明確拐點，呈現(xiàn)漲多跌少的整體性復(fù)蘇態(tài)勢。在國內(nèi)市場已不能再“大快朵頤”的中國房企紛紛“出海”，而另外一路以“中國大媽”為首的投資者也令世界驚嘆，2013年“大媽們”以抄底海南海景房的氣魄購買韓國濟(jì)州島公寓，400萬元價值的房產(chǎn)眼睛都不眨一下。僅2013年，中國內(nèi)地投資者海外置業(yè)的金額已突破50億美元。
隨著歐美經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，無論是對于購房者還是房企來說，2014年的海外房地產(chǎn)市場將會是一片“藍(lán)海”。那么，在這場“淘金游戲”中，“中國大媽”又將會沖向哪里“掃樓”？
美國：價值回歸
雖然美國是金融危機的發(fā)源地，但身處美國的華人已率先感覺到經(jīng)濟(jì)的春天正在來臨。
“美國的房價肯定會漲，現(xiàn)在我有很多華人朋友來美國買房。”定居洛杉磯的楊女士告訴《國際金融報》記者。
根據(jù)美國商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年9月美國房屋銷售量達(dá)到35萬幢，是2012年4月以來的最低點；10月，銷售出現(xiàn)強勁反彈，成交量達(dá)到44萬幢，較前一個月增長了25.2%。“房價和房貸利率均現(xiàn)增長，這一增長趨勢難能可貴。”皮爾龐特證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂文·斯坦利表示。
與此同時，美國空房存量已降至自今年6月以來最低水平，包括霍夫納尼安建筑公司副總裁大衛(wèi)·瓦力亞韋丹在內(nèi)的多數(shù)建筑商普遍看好未來樓市。
另據(jù)美國媒體報道，美國住宅市場房價由于經(jīng)濟(jì)回暖，購買力回升，近一年來持續(xù)上漲，同比增長12.4%左右，而其中拉斯維加斯?jié)q幅最高，達(dá)27.5%，而洛杉磯、舊金山及圣地亞哥均有20%的漲幅，這一漲幅仍將持續(xù)。
一位海外購房顧問告訴《國際金融報》記者，2008年底，美國很多城市的房價在持續(xù)暴漲幾年后開始下跌，不少地區(qū)房價下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平。相對而言，美國目前的房子已極具投資價值。
不過，該人士警告稱，在進(jìn)行“美國房產(chǎn)投資”前，應(yīng)該了解最新的美國投資移民條件、申請步驟等詳細(xì)政策，切勿因盲目投機而上當(dāng)受騙。
加拿大：穩(wěn)中有升
作為美國的鄰居，加拿大可謂“近水樓臺先得月”——美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，也帶動了加拿大的經(jīng)濟(jì)回升，該國房價也開始步入上漲通道。
根據(jù)中央第一信貸聯(lián)盟（Central 1 Credit Union）所做的預(yù)測，到2016年，安大略省房價每年的漲幅約4%，多倫多市房價則是以每年4%至5%的幅度上漲。
中央第一信貸聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)分析師Helmut Pastrick認(rèn)為，對樓市泡沫及價格崩盤的擔(dān)心都是多余的。他同時預(yù)測，未來25年人口增加與土地供應(yīng)限制會使多倫多房價倍增。
上述購房顧問告訴《國際金融報》記者，在加拿大，不同的省份和地區(qū)、城市甚至小區(qū)之間，住房狀況差別可能很大。若僅是作為投資，在購房之前，首先要確定自己能夠負(fù)擔(dān)的價位和房屋所在地段等。而若想居住，還必須雇傭?qū)I(yè)人員對房子進(jìn)行詳細(xì)的檢查評估，由于加拿大人工貴，效率較低，一旦暖氣、管道壞了，等待修理的時間可能會很長，且賬單金額也通常不菲。
據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計， 目前多倫多、溫哥華 、馬克漢姆、列文治、卡爾加里、本拿比、蒙特里爾、密西沙加分別位列華人熱門投資地第一至第八位，而多倫多地區(qū)的房價在1萬元/平方米至3萬元/平方米不等。
英國：租賃旺盛
作為金融危機最大的受害地區(qū)，歐洲的房價也有望“柳暗花明”。
英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）發(fā)布最新樓價指數(shù)顯示，2013年11月房價創(chuàng)2002年6月以來的最高位，3個月的樓價預(yù)期指數(shù)也創(chuàng)14年來的新高，預(yù)計2014年房價還將繼續(xù)上漲。
而據(jù)第一太平戴維斯提供給《國際金融報》記者的分析也顯示，在后金融危機時代，倫敦兼具成熟、安全的市場特性，國際買家已占倫敦高端住宅買家總量的39%，其中85%的國際買家在倫敦居住或工作，因此不存在炒作的現(xiàn)象。
此外，據(jù)《國際金融報》記者了解，目前英國政府對海外買家持有英國房產(chǎn)及其轉(zhuǎn)售均不設(shè)限制，也不限制海外買家申請貸款。同時，英國目前的稅收政策也不對海外買家征收資本利得稅，根據(jù)具體情況，還有多項稅收減免的優(yōu)惠政策。
常住倫敦的陳小姐告訴《國際金融報》記者，倫敦房產(chǎn)的長期升值潛力之所以被投資者看好主要是由于和中國的一線城市一樣，倫敦可供開發(fā)新房產(chǎn)的土地資源已非常有限，一直處于供小于求的關(guān)系之中。而值得一提的是，倫敦的租憑市場需求旺盛，供求量之比近乎5∶1，而平均年租金回報率高達(dá)5%至6%，是目前中國北上廣等城市的兩倍，這對于投資者來說非常誘人。
西班牙：政策“誘人”
即使是深陷債務(wù)泥潭的西班牙，近來也看到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“曙光”，這一點在其房價上得到了充分的體現(xiàn)。
為了解決經(jīng)濟(jì)困境，西班牙政府可謂煞費苦心。其近期推出的“新移民政策”引起一陣轟動，而它的目標(biāo)也直指以中國為首的投資者們。2013年9月，西班牙政府出臺了一系列新移民政策，希望吸引更多的外資來緩解經(jīng)濟(jì)壓力。其中包括在西班牙購買價值50萬歐元（約合人民幣415.28萬元）的房產(chǎn)，就可獲得西班牙的合法居住權(quán)一項。而獲得西班牙的合法居住權(quán)可以隨意暢游歐盟的所有國家也成為其宣傳噱頭。
據(jù)了解，目前西班牙房價平均在1600歐元/平方米以上，16萬歐元可以買到100平方米左右的住房。“該出手時就出手，等待的話，再便宜的房子估計也輪不到中國移民去抄底了。”華商移民專家預(yù)測，西班牙房產(chǎn)很可能迎來契機，建議投資移民人士抓住抄底良機。
即使如此，許多購房者在接受《國際金融報》記者采訪時則表示，還是更傾向于美國、加拿大、澳大利亞等老牌移民國家，這些國家在福利、教育及生活方面有更可靠的保障。
澳大利亞：漲幅約5%
作為中國人最想移民的大洋洲國家，雖然近年來由于金融危機導(dǎo)致鐵礦石等資源價格猛跌，但在中國購房者的推動下，澳大利亞經(jīng)濟(jì)正享受著房價上漲帶來的“狂歡”。在過去一年里，澳大利亞悉尼市的房價增長了12%，而墨爾本也上揚了8%。
澳大利亞資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋爾森（Andrew Wilson）說，“受到60年來最低利率水平的影響，澳大利亞房地產(chǎn)市場在2013年持續(xù)復(fù)蘇，獨幢房產(chǎn)的中位價上漲5%。2014年的漲幅應(yīng)該也會在5%左右，但是各個州府城市的房價增長會有所不同。”
韋爾森預(yù)計，悉尼、珀斯、布里斯班和達(dá)爾文的房價漲幅將位居前列，預(yù)計獨幢房產(chǎn)的中位價將上漲5%至7%，而霍巴特和墨爾本將經(jīng)歷3%至5%的上漲，阿德萊德相對落后，只會增長0到3%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管有一些負(fù)面因素影響2014年房地產(chǎn)市場的活躍，但澳大利亞有關(guān)部門會采取相應(yīng)措施維持和推動2014年房地產(chǎn)市場發(fā)展，如進(jìn)一步減息或放寬海外房地產(chǎn)投資的政策等。
據(jù)《國際金融報》記者了解，目前墨爾本地區(qū)的房價在1萬元/平方米至2萬元/平方米不等。在澳大利亞，有很多人選擇租房以減小貸款壓力，所以出租房是一個很好的市場契機，在投資澳大利亞房產(chǎn)時不妨往投資出租房方向考慮，也許能獲得不錯的收益。
日本：投資拐點
相比歐美市場較穩(wěn)定的投資空間，包括日韓在內(nèi)的亞洲樓市對于投資者的吸引力就顯得較弱一些。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅對《國際金融報》記者指出，目前整個亞洲房價都處于高位，投資風(fēng)險比歐美要高。
據(jù)記者了解，在日本東京的較好地段，房價高達(dá)10萬元/平方米。日本土地研究所的最新數(shù)據(jù)顯示，東京都地區(qū)的新公寓均價在7月同比上漲12.2%。“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”為日本停滯逾十年的房屋市場注入新生命，手持巨資的外國投資者再次進(jìn)軍東京地產(chǎn)市場，當(dāng)中不乏包括中國香港的有錢華人買家。
近年來，日本樓市對中國內(nèi)地投資者的吸引力遠(yuǎn)不如中國香港和新加坡，但這一切在2014年可能會迎來拐點。朗伯德街研究公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家比米什（Freya Beamish）在一份報告中寫到，“中國的個人投資者似乎開始試水日本房產(chǎn)市場，這一趨勢在中國放開資本控制后會得以強化。”“黑天鵝效應(yīng)”毫無征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地產(chǎn)市場，變身成為亞洲資產(chǎn)泡沫的少數(shù)受益者。
值得一提的是，日本成功申辦2020年奧運會也為日本樓市注入了一劑強心針。房地產(chǎn)商2013年8月大力推盤，東京和周邊地區(qū)開售的住宅公寓，按年激增53%，創(chuàng)1996年以來最勁的同月份升幅。樓市復(fù)活，就連地產(chǎn)股也躍升了，2013年以來東證地產(chǎn)指數(shù)狂升53%，自2010年初以來升逾一倍，跑贏東證指數(shù)的29%升幅。傅光云
