出租房養(yǎng)老比倒按揭劃算 不同類型家庭咋養(yǎng)老
廣州某中學的林老師60歲，退休之后每月將領到約3300元的退休金，老伴孔女士已經(jīng)58歲，退休3年了，原來是某國有企業(yè)的普通職員，退休金為2500元。目前兩人住在天河區(qū)一套價值300萬元的舊住宅中，無其他房產(chǎn)[二手房學區(qū)房地鐵房滿五年]；家庭流動資產(chǎn)約有41萬元。女兒已經(jīng)結婚生子，在某事業(yè)單位工作。請問，按照目前的經(jīng)濟狀況，兩位老人該如何養(yǎng)老？
“以房養(yǎng)老，不用吧，我們都有退休金，雖然不多，但也過得去；我周圍的親朋像我這個年齡的也都能自己養(yǎng)老，既不用靠孩子，也不用靠房子。”面對本報記者的咨詢，家住廣州天河區(qū)的“準退休”老人林先生如是說。
近日，“以房養(yǎng)老”話題被坊間炒作得沸沸揚揚，多數(shù)老人以“情感上不接受、不適用于實際情況”為由大加貶斥。實際上，“養(yǎng)老”與“理財”一樣，基礎原則都應是“雞蛋不放在一個籃子里”，房產(chǎn)[低價房特價房低首付]也好，國債、黃金也罷，都應講究多元配置，希望達到成功“養(yǎng)老”的目標。
記者對比發(fā)現(xiàn)，“出租房養(yǎng)老”比純粹的“倒按揭養(yǎng)老”更適用于目前城市老人的實際情況。
三種理財方案
1.多元配置：31萬元流動資產(chǎn) 年化收益率超4%
該類家庭可以采取穩(wěn)健理財?shù)姆绞剑嘣顿Y養(yǎng)老，用投資收益補充退休金的不足部分。本方案可主要選擇銀行理財產(chǎn)品、貨幣基金與黃金等屬于風險較小、可期待收益率中等的產(chǎn)品。貨幣基金充當家庭“應急準備金”，配置比例應高于中年、年輕家庭的一倍，4萬~5萬元為適宜，以應對“突然住院”等急事；平時退休金的結余部分，也可直接在銀行卡上購買成貨幣基金，增加收益率。
按照表格組合，該類家庭的31萬元流動資產(chǎn)(10萬元的黃金除外)，獲得4%以上的年化收益率并非難事，有效跑贏了名義通貨膨脹率；年利息至少為1.24萬元，每月增加1000元的收入，生活更加游刃有余。
弊端提示：難抗通脹，流動資產(chǎn)還有貶值的風險。
2.以房養(yǎng)老：
“倒按揭”未必劃算
在70~75歲之間，將價值300萬元的房產(chǎn)“倒按揭”給銀行，按照六成抵押、基準利率扣除還款利息粗略估算，每月可以領取1~1.2萬元左右的按揭養(yǎng)老金，不過，不同銀行的產(chǎn)品設計可能會帶來養(yǎng)老金的差異較大。這筆錢，可使林老師老兩口的生活得到質(zhì)的飛躍。余下的資金仍可以繼續(xù)投資，增加偏股基金、銀行理財產(chǎn)品的投入，取得更多的理財收益。等待10年的期限到期之后，如果兩人依然健在，可以有兩個選擇：1.用流動資金償還房產(chǎn)“倒按揭”利息，房產(chǎn)依然歸自己；2.房產(chǎn)歸銀行，二老再購買或租賃新住宅住宿。
弊端提示：沒有把房產(chǎn)留給女兒，女兒或有怨言；房產(chǎn)“倒按揭”之后獲得的收入只有“按揭買房”付出額的三分之一到四分之一，未必劃算。
3.退休金養(yǎng)老：抗通脹弱
按照廣州目前的生活水平，兩位老人的退休金總計5800元，解決溫飽是沒有問題的。此做法的好處在于：簡單明了不費事，并且還可以有效規(guī)避投資市場的風險。但如果原來單位的醫(yī)療保險并不健全，生活質(zhì)量較退休前會大打折扣。弊端提示：抗通脹能力弱。
其他類型家庭
2位老人退休金較低之家：優(yōu)先考慮“出租房養(yǎng)老”
老林師傅也是廣州戶籍，家住荔灣區(qū)一套價值280萬元的住宅，即將在年末退休。退休金預計只有1800元。而太太戶籍不在廣州，只能在農(nóng)村領取每月150元的保險補助。家庭目前還有22萬元的流動資產(chǎn)。
此類家庭“以房養(yǎng)老”必要性較強。林師傅一旦退休，收入驟減，兩位老人的生活將捉襟見肘。“以房養(yǎng)老”的方式可以有兩條：優(yōu)先選擇出租房產(chǎn)方案，兩口子徹底搬到兒子家去住，或在兒子家旁邊租賃面積較小的住宅居住，方便照顧孫子，而將自己荔灣區(qū)面積較大的房產(chǎn)出租，月租金收入應在3500元以上，可以有效補充養(yǎng)老。假如考慮“按揭以房養(yǎng)老”，則須規(guī)避家庭矛盾。
而對于單身或孤寡老人、有退休金家庭，則建議“以房養(yǎng)老”，同時可關注保險產(chǎn)品。由于收入有限，“以房養(yǎng)老”的必要性更強，建議優(yōu)先選擇“按揭以房養(yǎng)老”，但由于目前的產(chǎn)品只有10年期限，具體購買時間可以推遲到70歲之后。70歲之前，也可以采取林師傅的做法，租小房自住，同時出租大房，賺取1000~2000元的房租差額，補貼日用。
養(yǎng)老理財檔案：
時間：退休前10年時開始準備為宜。
產(chǎn)品選擇：養(yǎng)老理財：普通家庭需要配置以下四類產(chǎn)品：貨幣基金(流動性強，方便應急)，國債或偏債基金(穩(wěn)健理財，提高收益率)，實物黃金(長線保值，對抗貨幣信用風險)，保險(除了普通的養(yǎng)老保險，還應配置醫(yī)療、疾病類保險)。其中，國債類產(chǎn)品與黃金的總體比例，應在家庭流動資產(chǎn)中占比在二分之一以上。
另外，家庭也需要常備3000~5000元的活期存款或現(xiàn)金，以備不時之需。
警惕可變因素：1.隨著時間轉(zhuǎn)換，投資產(chǎn)品收益率也會發(fā)生較大變化，比如前兩年偏債基金收益較好，今年卻不盡如人意。老年人需要多看報紙新聞，靈活理財。建議每隔半年整理一次理財產(chǎn)品，優(yōu)勝劣汰。2.而今步入中年或接近中年的人士，需要考慮自己“養(yǎng)老”時的房產(chǎn)價格暴跌風險。因為中國內(nèi)地的城市化進程不可能無休無止，獨生子女政策勢必導致某一日房產(chǎn)供給過剩的局面。“以房養(yǎng)老”問題涉及復雜多變因素，需要高瞻遠矚的思索。
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