三口之家2014年買房理財(cái)規(guī)劃：組合貸緩月供壓力
春暖花開時(shí)，江蘇常州的讀者陳芊芊致信《投資與理財(cái)》，訴說她的買房計(jì)劃。她糾結(jié)于要不要現(xiàn)在買房，擔(dān)心買房后，生活壓力變大，影響了現(xiàn)在的生活質(zhì)量，并希望我們的理財(cái)師能給她一些建議，告訴她怎樣的理財(cái)規(guī)劃更為合理？
芊芊今年32歲了，目前在一個(gè)集團(tuán)公司上班，稅后年收入55000元，年底其他收入29000元，有社保和公積金。但公積金每月交的錢只有300元，而且存款才一年。老公稅后年收入60000元，無社保，無公積金，也沒有任何商業(yè)保險(xiǎn)。年底時(shí)，老公會(huì)交給她3 0 0 0 0元存款。現(xiàn)在家里的存款金額有2 0萬元，全放在余額寶里，年化收益率5. 7%左右。
他們有一個(gè)孩子，已經(jīng)9歲。給孩子買了教育保險(xiǎn)，年交7985元，每年有教育保險(xiǎn)分紅。芊芊自己也有意外險(xiǎn)，每年交1830元，兩份保險(xiǎn)的保費(fèi)每年不到1萬元，都是用每年收到的孩子的壓歲錢交的，相當(dāng)于兩份保險(xiǎn)的保費(fèi)不需要額外資金。
目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入8萬元左右，并且公婆都有養(yǎng)老保險(xiǎn)，基本不需要芊芊他們出贍養(yǎng)費(fèi)。家里還有一套安置房，月租金收入有450元。家里的花銷，加上養(yǎng)車費(fèi)用，月均開銷在6000元左右。
芊芊已經(jīng)確定2014年在常州市區(qū)買房，這是首套房。他們看中了的一套房屋總價(jià)在95萬元左右，打算通過借錢，湊齊首付50萬元，貸款45萬元，貸款30年。現(xiàn)在銀行放貸利率比較高，上浮10%后達(dá)7.25%，感覺很有壓力。常州的公積金貸款額度又吃緊，自己又只交了1年公積金，目前公積金余額并不多。據(jù)悉，很多地區(qū)的公積金貸款只能貸到賬戶余額的10倍，為此芊芊非常擔(dān)心自己的貸款額度會(huì)受限。
規(guī)劃需求
1、2014年在常州購(gòu)買首套房
2、孩子的教育規(guī)劃
“建議讀者采用組合貸(公積金+商貸)，有效緩解月供壓力，節(jié)約利息成本，或是適當(dāng)調(diào)整購(gòu)房面積，降低總價(jià)及月供壓力。”
王楠 平安人壽北京分公司區(qū)域拓展
客戶基本情況分析：
芊芊一家應(yīng)屬小康之家，通過合理的規(guī)劃，完全可以實(shí)現(xiàn)2014年購(gòu)房計(jì)劃。依據(jù)基本情況，芊芊一家暴露了很大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。建議一家建立至少與貸款總額等值的人壽保險(xiǎn)及重疾保險(xiǎn)，并為孩子增配健康險(xiǎn)。
需求一：2014年買房
建議一：采用組合貸(公積金+商貸)，有效緩解月供壓力，節(jié)約利息成本。
依據(jù)常州最新住房公積金相關(guān)政策，可采用公積金貸款18萬+商貸27萬的組合方式，比單純商貸月供降低300元，節(jié)省利息11.2萬元。
建議二：適當(dāng)調(diào)整購(gòu)房面積，降低總價(jià)及月供壓力
根據(jù)常州平均高段房?jī)r(jià)8000元/平米，95萬元的總價(jià)至少可購(gòu)買120平米的大三居戶型。考慮到目前五口之家居住200平米的戶型，結(jié)合未來房屋升值變現(xiàn)、出租的收益能力，可考慮購(gòu)買面積略小的小三居戶型(85－90平米)，它具有面積小、總價(jià)低、變現(xiàn)快、出租易的特點(diǎn)，而且可滿足三口之家日常居住。
下表中，采用純公積金貸款方式，總價(jià)70萬元，首付52萬元，貸款18萬元，等額本息20年，月供1100元左右(最低540元左右)
還可考慮降低首付，采用組合貸方式，總價(jià)70萬元，首付42萬元(余8萬元裝修款)，商貸10萬元+公積金貸18萬元，等額本息30年，月供1600元左右(最低1000元左右)
需求二：孩子教育金
芊芊已經(jīng)為孩子配置了年保費(fèi)近8000元的教育金保險(xiǎn)，但未提及具體公司及險(xiǎn)種，從保險(xiǎn)教育金配置角度看，可以基本滿足。孩子已經(jīng)9歲，疾病風(fēng)險(xiǎn)及意外風(fēng)險(xiǎn)均相對(duì)提高，建議通過配置平安常青樹健康保障計(jì)劃，完善孩子基礎(chǔ)健康醫(yī)療(10萬元壽險(xiǎn)+10萬元重大疾病+1萬元意外傷害醫(yī)療，年保費(fèi)2500元左右)。
注：如果已經(jīng)為孩子配置的教育金保險(xiǎn)包括壽險(xiǎn)、重疾及意外醫(yī)療，可不再重新配置其它保障型產(chǎn)品。
由于負(fù)債率發(fā)生變化，因此家庭的保障缺口明顯增加。芊芊的先生沒有基礎(chǔ)保障(商保及社保)，芊芊本人只有大約50萬元保額意外身故保障(依據(jù)保費(fèi)測(cè)算)，實(shí)際保障缺口較大。
建議芊芊夫妻均配置平安智勝人生保障計(jì)劃，計(jì)劃包含30萬元壽險(xiǎn)+30萬元重疾+20萬元意外+1萬元意外醫(yī)療；年交保費(fèi)均為4000元左右，建議30年以上長(zhǎng)期交費(fèi)。
依據(jù)以上建議，家庭基礎(chǔ)保障支出預(yù)算：芊芊意外險(xiǎn)1830元+夫妻雙方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元＝20330元。約為家庭年收入的13%，屬于保險(xiǎn)配置10%－15%的合理支出區(qū)間之內(nèi)。
TIPS
上述理財(cái)規(guī)劃中涉及到的理財(cái)產(chǎn)品有：
①平安常青樹健康保障計(jì)劃【平安鑫盛終身壽險(xiǎn)(分紅型，2012)+附加鑫盛提前給付重大疾病保險(xiǎn)+附加意外傷害醫(yī)療(A/B)】
②平安智勝人生保障計(jì)劃【平安智勝人生終身壽險(xiǎn)(萬能型)+平安附加智勝人生提前給付重大疾病保險(xiǎn)+平安附加無憂意外傷害保險(xiǎn)(2013)+平安附加無憂意外傷害醫(yī)療保險(xiǎn)(A/B)】
“建議芊芊夫婦趁現(xiàn)在‘寶寶’類理財(cái)收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長(zhǎng)期理財(cái)，以便鎖定相對(duì)較高收益。”
張伊欣 2010年加入中國(guó)光大銀行北京分行，現(xiàn)擔(dān)任光大銀行私人銀行(北京)中心財(cái)富顧問，擁有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
TIPS
特別說明
①由于申請(qǐng)住房按揭貸款的主體是芊芊夫婦，因此上述家庭財(cái)務(wù)狀況分析表不包含芊芊公婆的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
②根據(jù)已有信息可知，芊芊夫婦在老人贍養(yǎng)費(fèi)用和家庭保險(xiǎn)支出的費(fèi)用為零，家庭支出主要是每月6000元的生活花銷和養(yǎng)車費(fèi)用，合計(jì)每年7.2萬元。
理財(cái)規(guī)劃建議：
◆購(gòu)房規(guī)劃
由于常州的公積金貸款額度吃緊，且芊芊的公積金余額不多，因此只能選擇申請(qǐng)商業(yè)貸款，放棄申請(qǐng)公積金貸款或組合型貸款。假設(shè)房屋總價(jià)在9 5萬元左右，芊芊夫婦能夠通過借錢，湊齊首付50萬元。假設(shè)能夠從銀行貸款4 5萬元，按照基準(zhǔn)利率上浮10%即7. 2 5%，貸款3 0年。按照等額本息還款方式，每月應(yīng)還房貸3 0 7 0 元，合計(jì)每年還貸3 . 684萬元。
一般在申請(qǐng)個(gè)人房屋按揭貸款時(shí)，當(dāng)申請(qǐng)人家庭年收入為年還貸金額兩倍以上時(shí)，且申請(qǐng)人無不良信用記錄，房貸申請(qǐng)一般都能順利通過。
◆教育規(guī)劃
芊芊夫婦的中期目標(biāo)是孩子的教育投資，想通過合理的資產(chǎn)配置，追求較高的相對(duì)投資回報(bào)，為孩子攢足教育費(fèi)用。其現(xiàn)有的投資方式主要為兩種：一是給孩子買教育保險(xiǎn)，年交7985元，每年享受教育保險(xiǎn)分紅。二是將現(xiàn)有2 0萬元存款全放在余額寶里，年化收益率5 .7%左右。該種投資組合是否合理？我們來對(duì)上述兩種投資進(jìn)行詳細(xì)分析。
1、教育保險(xiǎn)：一般風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，本金相對(duì)安全，但是每年的分紅款折合成年化投資收益率，一般為2%- 3%，收益率相對(duì)較低。因此，建議將該筆資金改為基金定投，以連續(xù)投資10年為例，平均年化收益率為6%-10%。由于芊芊家的孩子今年剛9歲，大約10年以后才會(huì)使用這筆資金，作為大學(xué)學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)，而當(dāng)前A股市場(chǎng)點(diǎn)位相對(duì)較低，因此非常適合進(jìn)行10年期的基金定投投資。
2、余額寶：起點(diǎn)較低，靈活性相對(duì)較高，但近期收益率持續(xù)下滑。4月以來，市場(chǎng)資金面相對(duì)寬松，同業(yè)市場(chǎng)拆借利率持續(xù)下降。受此影響，互聯(lián)網(wǎng)“寶寶軍團(tuán)”的收益率持續(xù)回落，截至4月28日，余額寶7日年化收益率為5.08%，與發(fā)行初期的7%相比，降幅較大。因此，建議芊芊夫婦趁現(xiàn)在理財(cái)市場(chǎng)收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長(zhǎng)期理財(cái)，以便鎖定相對(duì)較高收益。
◆其他規(guī)劃
1、家庭備用金：芊芊的家庭屬于“上有老、下有小”的結(jié)構(gòu)，老人和孩子會(huì)有臨時(shí)緊急用錢的需求，因此建議芊芊夫婦準(zhǔn)備出足夠的家庭備用金，以備不時(shí)之需。按照緊急備用金一般需滿足家庭3 - 6個(gè)月生活開支的原則，芊芊家庭緊急備用金=(年度生活費(fèi)7. 2萬元+年繳房貸3 .7萬元)/2 = 5 . 5萬元。該筆資金可以放在活期賬戶或者投資期限靈活、風(fēng)險(xiǎn)較低的貨幣基金。
2、保險(xiǎn)規(guī)劃：芊芊的老公是家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，但是無社保、無公積金，也沒有任何商業(yè)保險(xiǎn)，對(duì)于整個(gè)家庭來說，是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。因此，建議芊芊老公適當(dāng)配置一些返還型的重疾險(xiǎn)和消費(fèi)型的意外險(xiǎn)，用全面的保障計(jì)劃去覆蓋家庭風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
點(diǎn) 評(píng)
為了實(shí)現(xiàn)買房計(jì)劃，芊芊需要開源節(jié)流，目前階段，無需贍養(yǎng)老人和租房，完全可以每月減少1000元的開銷。另外，若是擔(dān)心購(gòu)房后影響生活品質(zhì)，完全可以減少購(gòu)房面積。針對(duì)芊芊的家庭實(shí)際情況，我們兩位理財(cái)師都給出了很好的建議，芊芊可以參考。
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