3月鄭州樓市成交表現(xiàn)穩(wěn)定 未來房價(jià)增速將放緩
價(jià)格走勢
成交情況
土地情況 克而瑞數(shù)據(jù)中心
隨著擠泡沫的繼續(xù)，今年房價(jià)增速放緩已難以避免，不過從克而瑞提供的3月份市場數(shù)據(jù)來看，鄭州樓市表現(xiàn)仍屬穩(wěn)定，土地成交火熱，改善型客戶逐步增加，對高品質(zhì)房產(chǎn)的需求愈加強(qiáng)烈。
8655元/㎡ 3月商品住宅價(jià)格穩(wěn)定
來自克而瑞數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)的“3月份鄭州房地產(chǎn)市場月報(bào)”顯示，3月鄭州商品房供應(yīng)43.48萬㎡，環(huán)比上漲87.37%，同比上漲179.09%；受春節(jié)假期影響，鄭州3月份成交量出現(xiàn)明顯回升，3月成交48.92萬㎡，環(huán)比上漲39.51%，同比下降39.82%；商品房成交均價(jià)為9470元/㎡，環(huán)比下降1.57%。
在商品住宅方面，3月共有11個(gè)項(xiàng)目開盤，55%的項(xiàng)目開盤去化達(dá)到60%以上，其中一個(gè)為日光盤，市場成交表現(xiàn)較好。
具體到數(shù)據(jù)上，3月商品住宅供應(yīng)40.14萬平方米，環(huán)比上漲83.18%；成交39.01萬平方米，環(huán)比上漲40.32%，供求比1.03；成交均價(jià)為8655元/㎡，環(huán)比下降1.36%；成交面積前三項(xiàng)目為泰宏建業(yè)國際城（3.89萬㎡，398套）、恒大綠洲（2.48萬㎡，229套）、非常旺角（2.04萬㎡，246套）。
截至3月底，鄭州市商品住宅市場存量為397.1萬平方米，存量開始小幅震蕩，去化周期約10個(gè)月，去化壓力較小；2011年限購市場銷量跌入低谷，去年以來在以價(jià)換量促動(dòng)下，市場形勢明顯好轉(zhuǎn)，庫存壓力明顯緩解。
高端樓盤價(jià)跌 改善型需求增加
商品住宅3月區(qū)域價(jià)格成交前三名分別為鄭東新區(qū)11120元/㎡，經(jīng)開區(qū)9410元/㎡，金水區(qū)9368元/㎡。
3月份成交面積前三板塊分別為冉屯路板塊、高鐵板塊、航海路板塊。冉屯路板塊成交產(chǎn)品均價(jià)幾乎都在7000~11000元/㎡單價(jià)段內(nèi)；高鐵板塊成交產(chǎn)品集中在面積在90㎡以下、單價(jià)在9000~11000元/㎡的產(chǎn)品，因高鐵板塊整體成交均價(jià)較高原因，7000元/㎡產(chǎn)品成交較少；航海路板塊成交產(chǎn)品集中在7000~9000元/㎡單價(jià)段內(nèi)。
剛需產(chǎn)品占比小幅減小，90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比46%，較2月下降5%，90~120㎡首改類產(chǎn)品和120~140㎡再改產(chǎn)品分別增加3%、2%。
在需求方面，3月首置產(chǎn)品均價(jià)為8341元/㎡，90~120㎡產(chǎn)品均價(jià)為7868元/㎡，高端樓盤成交價(jià)格13025元/㎡，環(huán)比下降5.4%，下跌幅度較大。
盡管首改產(chǎn)品價(jià)格低于90㎡以下首置產(chǎn)品，但首改產(chǎn)品價(jià)格上漲速度高于首置產(chǎn)品，表明現(xiàn)在改善型客戶在逐步增加，且速度高于首置產(chǎn)品。
辦公物業(yè)供過于求 成交量疲軟
3月供應(yīng)3.35萬方，環(huán)比上漲158.2%，成交2.24萬方，環(huán)比上漲24.73%；成交均價(jià)為16658元/㎡，環(huán)比下降15.52%。
3月商業(yè)成交金額排名前三項(xiàng)目分別為鄭東商業(yè)中心、君悅城、鑫苑鑫城。鄭州市商業(yè)地產(chǎn)去化速度較慢，截至3月份，商業(yè)存量達(dá)315萬㎡，商業(yè)存量持續(xù)走高，去化壓力較大。
而3月辦公市場成交7.67萬平方米，環(huán)比上漲40.3%，成交均價(jià)為11514元/㎡，環(huán)比上漲8.6%；辦公成交主要集中在美盛中心、綠地中央廣場、花園SOHO等項(xiàng)目。
鄭州市辦公整體去化速度較慢，2013年辦公項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致存量大幅攀升，截至2014年3月鄭州市辦公存量為242.43萬㎡。近一年辦公物業(yè)始終處于供過于求的狀態(tài)，成交量疲軟；辦公的主力仍然屬于鄭東新區(qū)，高鐵周邊的辦公已達(dá)到一個(gè)高飽和狀態(tài)，大多數(shù)項(xiàng)目面臨的銷售壓力巨大。
銀行放貸速度下降 房企融資難
據(jù)58同城房產(chǎn)頻道顯示，近期，銀行進(jìn)一步收緊房貸，部分中小型銀行出現(xiàn)了停貸，購房人要想順利獲得貸款，要么上浮貸款利率，要么進(jìn)入長達(dá)5個(gè)月的等待，銀行挑人放貸時(shí)有發(fā)生。目前，首套房貸利率折扣基本全面取消，部分地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸利率甚至需要按照基準(zhǔn)利率有所上浮。
而在鄭州，各銀行房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)絕跡，基準(zhǔn)利率也已無跡可尋，上浮10%成為普遍現(xiàn)象，更有部分商業(yè)銀行上浮幅度達(dá)30%。對此，一些購房者無奈的同時(shí)甚至出現(xiàn)了觀望情緒。
隨著銀行放貸的收緊，地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難，多數(shù)大型房企紛紛開始尋求與金融界的合作。據(jù)了解，聯(lián)姻銀行、海外融資、與資產(chǎn)管理公司合作等方式就成為越來越多企業(yè)的選擇。而通過與銀行聯(lián)姻，獲取更多的融資渠道，實(shí)現(xiàn)更低的融資成本則成為主流房企的首選。
搶地大戰(zhàn)頻演 地價(jià)或高位運(yùn)行
鄭州市國土局日前發(fā)布了2014年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，鄭州市住宅用地供應(yīng)量比去年增加100多公頃。其中，普通商品住宅用地供應(yīng)量比去年增加17.79公頃，保障性住房用地供應(yīng)量較去年增加103.45公頃，商服用地和工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)量和占比較去年均有所下降。
鄭州市國土局有關(guān)人員表示，今年，將繼續(xù)加大保障性住房用地的供應(yīng)，進(jìn)一步提高保障性住房用地的比例，確保保障性住房用地及中小套型普通商品住宅用地不低于住宅用地總量的70%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州土地供應(yīng)量驟減，土地成交大熱。共成交22幅土地，成交總面積103.73萬㎡，環(huán)比上升16.1%。
土地?zé)岵唤担?月份的新地王來看，位于信息學(xué)院路西、博頌路南的土地，吸引了包括萬科、建業(yè)、鑫苑、正商等15家開發(fā)商參與競爭，最終以79593萬元成交，樓面地價(jià)達(dá)7752元/㎡。
新地王的出現(xiàn)，也讓業(yè)內(nèi)直呼“瘋了”。實(shí)際上，隨著房企實(shí)力的分化，“大佬”有超強(qiáng)的投資能力。
特別是隨著今年三環(huán)以內(nèi)由于拆遷、改造騰出的地理位置、配套資源較為優(yōu)越的地塊不斷出現(xiàn)，搶地大戰(zhàn)還會(huì)上演，土地價(jià)格也將高位運(yùn)行。
調(diào)控或轉(zhuǎn)向 房價(jià)暴跌可能性小
從各方面數(shù)據(jù)來看，今年一季度鄭州市場成交仍屬正常水平，只不過去年彼時(shí)的“火爆”讓行業(yè)幾乎淡忘了一季度其實(shí)是全年市場淡季。綜觀1~3月全國各線城市成交量，多數(shù)城市除了同比2013年一季度有所下降以外，與2012年、2011年一季度相比成交量仍有所上漲。
面對未來走勢，連日來各種“崩盤論”不斷浮現(xiàn)，原住建部的一位官員表示，盡管國內(nèi)樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)下行通道，但房價(jià)不可能暴跌，原因是城鎮(zhèn)化發(fā)展，解決“三個(gè)1億人”問題（促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化）是有力支撐。
而房地產(chǎn)市場實(shí)施4年之久的限購政策，在2014年年初又出現(xiàn)松動(dòng)跡象，今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，這為限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺雠c長效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺(tái)調(diào)控政策基本不再強(qiáng)調(diào)限購，基本上是通過增加中低價(jià)位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，政策趨向市場化。（記者 王亞平）
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