房企加大收儲 業內人士預計土地市場將迎成交高潮
導讀：大部分企業2014年開局實現銷售、拿地穩步增長。并且，從拿地分布情況分析，百強企業的布局重點已全面回歸一二線城市，一些重點城市如北京、上海、沈陽、福州等土地市場競爭十分激烈，百強房企或為了拓展空白區域，或為了強化已布局城市的影響力，進一步提升未來業績，紛紛強化拿地力度，如萬科一月份在北京、沈陽，二月份在深圳、南京和鄭州共新增10幅地塊，中海地產二月份在青島一次性獲取13幅地塊，保利、龍湖、佳兆業等領先百強房企也紛紛按照戰略布局有計劃地聚焦一二線城市，期待新增優質地塊能帶來更佳的業績回報。
3月27日，北京土地市場成功出讓朝陽區來廣營、豐臺花鄉等三宗經營性用地，成交總價為45.44億元。此前一天廣州增城一共拍出5宗住宅用地，成交總價達34億元。除此之外，杭州、武漢、成都、青島近日均有地塊成功出讓。
盡管今年前3個月，全國房價上漲速度整體放緩，土地市場也相應有所降溫，但《經濟參考報》記者注意到，近日包括北上廣深等在內的十余個一二線城市均有地塊密集出讓，更有幾宗大體量的優質地塊吸引了眾多房企的競爭。業內人士認為，隨著地方供地節奏的加快，以及實力房企持續加大收儲力度，預計土地市場會迎來一波成交高潮。
密集
土地市場成交有所升溫
3月27日，北京土地市場成功出讓朝陽區來廣營、豐臺花鄉等三宗經營性用地，這三宗地塊合計建筑面積為98.8萬平方米，成交總價為45.44億元。
三宗經營性地塊中，最受關注的是朝陽區來廣營地塊，該地塊為2012年9月份被暫停出讓的來廣營A 2地塊，此次起始價上調2.08億元。該地塊吸引了恒大、中鐵建等4家房企參與競拍，經過44輪競價后，最終由恒大以20.5億元競得，溢價率為37.4%。
資料顯示，該地塊將配建限價商品房29400平方米，限價15000元/平方米，剩余居住部分將全部建成套均面積不超過80平方米的自住型商品房，限價28000元/平方米。
由于限價房的存在，“該地塊成為目前北京市最貴的自住商品房項目地塊。”鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，地理位置優越、交通方便、周邊配套成熟是此次來廣營地塊與之前豆各莊、東壩等自住商品房地塊最大的不同所在，也是造成其自住型商品房價格明顯上升的最主要原因。
“但從開發商的角度來看，該地塊目前的平均樓面價已達17198元/平方米，而扣除限價商品房面積后，其自住型商品房樓面價遠超2萬元/平方米，加上其建筑成本等，盈利空間十分有限。”張旭認為，恒大高成本拿地的背后，可能與其加大一線城市布局有很大關系。
事實上，就在前一天，北京還成功出讓2宗經營性用地。資料顯示，兩宗地塊分別是大興區舊宮鎮地塊和平谷區夏各莊鎮地塊，分別吸引了恒大、保利首開聯合體、中鐵建、K 2、三元置業、泰禾、中弘、永同昌等房企參與競拍。
不僅是北京，3月26日，廣州增城一共拍出5宗住宅用地，成交總價34億元，其中，碧桂園以20.64億斬獲三宗地塊，并且有一宗地塊的樓面價在增城區域首次突破四千。另外兩宗地塊則分別由中鐵集團和廣州恒翔房地產有限公司摘得。
值得注意的是，中鐵集團以7.41億元拿下的朱村街鳳崗村一宗地塊，樓面價4290元/平方米，溢價達78.13%。而從增城國土房管局去年的土地成交公示來看，住宅地和商業地絕大多數以底價成交，住宅用地樓面價約為1500元-1600元/平方米，而此次拍賣的土地價格明顯上升。
除北京、廣州等一線城市外，杭州、武漢、成都、青島近日均有地塊成功出讓。其中，武漢于3月27日迎來本月第二場土拍，3宗地以總價5.27億元成交。成都國土局也以掛牌方式出讓兩宗地塊，出讓面積合計約273.27畝。此外，3月25日，杭州蕭山掛牌出讓兩宗宅地，最終兩地塊分別被中鐵房地產集團浙江金誠房地產有限公司、眾安集團有限公司以22.85億元及7.36億元的價格競得。
加碼
多城市推出優質地塊
《經濟參考報》記者了解到，除了集中成交的上述地塊外，部分一二線城市近期推出的一些優質地塊也受到業界廣泛關注。
據悉，3月28日，南京市國土資源局將公開出讓共計5宗地塊。其中，仙林湖西側地塊二地塊G 07總出讓面積14.75萬平方米，容積率在1.0到2.5，掛牌出讓起始價為24億元，已經吸引了超過20家房企。
據悉，這塊G 07地塊自公示以來，已經有多家房企實地探訪。對此，有分析認為，仙林湖板塊已經運作成熟，適合打造住宅項目，而且在南京，成規模的住宅用地本來就稀缺，作為仙林湖板塊的最后一幅宅地，G 07地塊受到多家房企爭搶不難理解。因此，該地塊有可能成為仙林湖板塊的新地王。
除了南京的仙林湖絕版地塊，近日，廣州國土局還掛牌出讓曾經一度被“中止拍賣”的天河區岐山路183號油制氣廠地塊，該地塊面積29.59萬平方米，起始價高達60.65億元，該地塊將于2014年4月21日進行掛牌出讓。
根據公告，天河區岐山路油制氣廠地塊掛牌出讓價格設定最高限制地價，競買人的最高報價不超過最高限制地價的，按照價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競配建拆遷安置房建筑面積，競價階梯為450平方米拆遷安置房建筑面積，參與競配建的競買人報出配建建筑面積最大者為競得人。
除此之外，公開資料顯示，深圳土地市場也將于4月9日迎來史上面積最大一宗地塊的出讓工作。該地塊名為“大鵬下沙濱海生態旅游度假區整體開發項目”，位于大鵬新區大鵬街道下沙社區，土地性質為綜合性質用地，包含商業服務業用地、文體設施用地、交通場站用地、供應設施用地、綠地與廣場用地。
同時，該地塊總占地約86.98萬平方米，規劃總建筑面積51.6萬平方米，地塊掛牌起始價為34億元，報價階梯為500萬元，以此計算，起始樓面地價約為6589元/平方米。業內有分析指出，這宗地塊是深圳2001年土地出讓招拍掛市場建立以來用地面積最大的一幅地塊，有可能創下深圳13年來“地王”之最。
走勢
“冷熱不均”將愈發明顯
中指院27日發布的“2014中國房地產百強企業研究成果”相關市場分析報告顯示，當前的房地產企業分化明顯，一些中小房企由于各種原因當前采取了以價換量的銷售策略，而房地產市場“百強企業”則依然看好未來樓市，并且持續加大拿地力度。
“與中小企業相比，房地產市場的百強企業在售項目價格穩中有升，去化情況較好”。根據中指院重點監測城市2、3月新開盤情況看，多數城市新開盤項目價格仍以上漲為主，漲幅多在5%以內，但3月以來漲幅比2月略有放緩。純新盤入市多為平價或略高于周邊項目入市，老盤新推項目較上次開盤價格上漲現象較為普遍。
此外，該研究報告還指出，百強房企當前正在采取各種融資策略獲取資金支持，通過新一輪的買地收儲為未來的擴張做準備。根據中國指數研究院統計，進入2014年后百強企業在土地投資上延續了較大的力度。龍湖、華潤等房企土地購置金額分別超過其同期銷售額；中海、招商、金地等百強企業購置土地金額與銷售額比值也分別達到92%、88%、80%的高水平，土地投資額接近同期銷售額；保利、世茂房地產該項指標比值均為40%。
整體而言，大部分企業2014年開局實現銷售、拿地穩步增長。并且，從拿地分布情況分析，百強企業的布局重點已全面回歸一二線城市，一些重點城市如北京、上海、沈陽、福州等土地市場競爭十分激烈，百強房企或為了拓展空白區域，或為了強化已布局城市的影響力，進一步提升未來業績，紛紛強化拿地力度，如萬科一月份在北京、沈陽，二月份在深圳、南京和鄭州共新增10幅地塊，中海地產二月份在青島一次性獲取13幅地塊，保利、龍湖、佳兆業等領先百強房企也紛紛按照戰略布局有計劃地聚焦一二線城市，期待新增優質地塊能帶來更佳的業績回報。
《經濟參考報》記者了解到，盡管全國土地市場近日有地塊密集成交，但是和樓市一二線城市之間的分化現象類似，土地市場在不同城市、不同區域也呈現出冷熱不均。相對而言，一二線城市比三四線城市成交宗數更為密集，地理位置優越地段也更容易受到房企的追捧。
亞豪機構副總經理高姍分析認為，從北京市場來看，當前房企拿地行為更具有針對性。在未來市場更加細化的競爭格局下，土地市場冷熱不均的走向也將愈發明顯，優勢突出的熱門宅地仍將持續受到追捧，而一些條件平平的地塊，則有可能因為后續銷售風險的加大，而被房企所棄。
張旭同樣分析認為，今年北京等城市同區域內地價與去年相比上漲明顯。尤其居住類土地樓面價絕大多數都達到1萬元/平方米以上。她認為，房企拿地態勢是交易市場在土地市場的投射，房價上漲而需求持續釋放使得年初市場主體對后市普遍較為樂觀。
（記者 高偉 鄧華寧 北京 南京報道）
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