閱讀提示|對普通老百姓來說,買房面臨的“三大難”是:真實房源信息難獲得;房屋買賣前期交易難達成及后期交易手續辦理難。大多數買房人會選擇找專業人士——房屋中介,對自己中意的房產進行把控。
“前后忙活了倆月,房子沒買到不說,現在還在為難退的中介傭金發愁!”11月29日,求助人王女士和趙先生向大河報記者投訴稱,他們被兩家中介忽悠了,因中介隱瞞了與訂立房屋買賣合同有關的重要房產信息,不但心儀的房子沒買成,還窩了一肚子火。
事件1
過戶時,個稅由1.9萬元變18.8萬元
“我和男友的婚禮下月舉行,9月份就挑中的婚房卻失之交臂。我只能說,房屋中介的套路太深,我已被‘坑’得太苦,想立個警示牌,希望其他的買房人多個心眼!”11月29日,鄭州市民王女士向大河報記者講述了她糟心的購房經歷,“我走過最長的路,就是房產中介的套路”。
9月份,王女士和男友付先生,通過河南弘業房地產代理咨詢有限公司鄭州心怡路分公司,開始二手房的看房、選房,并相中了位于鄭東新區暉達新領地一處147㎡的房屋。中介一位凌姓業務員當即對購置此處房屋買家需支付的費用進行了計算。
記者看到,在此張明細中,個稅按1%繳納,計1.9萬元;契稅按2%繳納,計3.82萬元;增值稅按5%繳納,計9.5萬元。“以上稅費共計15.22萬元。”王女士稱,9月18日,房主、買方和中介,三方簽訂了房屋買賣合同,買方支付了中介傭金、物業交割保證金等各項費用共10萬元。
“11月15日,去過戶,房管局給出的稅費清單卻高達33萬元,我直接蒙了!”王女士稱,她發現問題出現在個稅上。
“根據相關規定,鄭州市2015年1月1日起購置的房屋進行交易時,統一征收差額的20%個稅,由于這套房屋出售方繳納契稅日期是2015年1月9日,按這個繳費標準算下來,我們需繳的個稅是18.8萬元(房管局指導價1.32萬/㎡減去賣方當年購房單價0.68萬/㎡,乘以20%,乘以房屋面積147㎡,個稅計18.8萬元),而不是中介所說的1.9萬!。”王女士稱,簽訂合同前,中介未告知買方個稅征收的真實情況,造成買賣不成。“經連日協商,中介仍有3.5萬元傭金未退。”
記者幫辦:中介愿退錢
11月30日,記者向河南弘業房地產代理咨詢有限公司鄭州心怡路分公司一位王姓店長了解情況。王店長稱“問題并不是出在我方”。當記者提到買房人王女士拿有業務員開具的稅費明細單時,王店長稱自己不清楚為何業務員個稅按1%計算,而不是按個稅新規“征收差額的20%”計算。她需向業務員了解情況,拿出解決方案后再答復記者。
12月1日晚,王女士告訴記者,經協商,中介方愿于近日退還3萬元的中介傭金。
事件2
三方合同簽訂后,買方才知房產被抵押
市民趙先生稱,他與妻子于7月23日,通過天津市美信房地產經紀有限公司鄭州第二分公司,選中了位于鄭州正弘數碼公寓的一處房產。“看房當天,房主、中介和我們買方就簽訂了三方房屋買賣合同。當時中介說,要先交全額中介費,不交就不給我們簽合同,于是我們在簽合同時交了1.6萬元的中介費。”趙先生稱,就在他認為后期交易手續在中介的幫助下將順利辦理時,卻接到了房主要求他為此套房子解押的電話。
“簡直晴天霹靂!合同都已經簽了十多天了,我才知道該房被抵押,還有30多萬的銀行欠款尚未還清!”趙先生稱,簽約前中介未將此情況告知買方,當初所給的交易費用報價清單也未列此項。“中介稱必須先解押才能繼續辦理后續過戶手續。然后中介以賣家拒絕自行解押為由,協商買、賣雙方共同解押。后來賣方又不配合了,提出要由我方解押。最后協商決定引入擔保公司,由擔保公司負責解押,而賣方卻又不愿配合擔保公司做擔保動作,導致合同無法繼續履行。”
經協商,房東退還了買方支付的訂金,但房產中介卻不愿退還傭金,僅承諾可幫趙先生找新的房源,中介費可直接轉接過去。“問題是,中介說幫我們找新房源成交,我們也確實有兩套看中的房子,一套中介報價135萬元,約到的房東卻臨時坐地起價,要賣150萬元;之后看中的一套房子更悲催,聽說房東在半路被別人截走簽約了。”趙先生稱,當時鄭州房價上漲過快,現在不打算高價買房了,只想拿回中介傭金。
記者幫辦:中介不退錢
11月29日,天津市美信房地產經紀有限公司鄭州第二分公司董姓店長,在受訪時稱中介不是過錯方,趙先生可走法律途徑維護自己的合法權利,并稱“中介傭金不予退還”,趙先生所交納的1.6萬元傭金仍可繼續享受中介服務。
律師兩個合同均可撤銷無需支付中介費
記者就此咨詢了河南言東方律師事務所主任閆斌。閆律師認為,房屋中介公司采取欺騙的手段,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,使合同一方在違背真實意思的情況下訂立的合同,屬于可撤銷的合同,被欺詐一方可以向法院或仲裁機構要求撤銷合同。且因中介公司在居間活動中的居間行為存在欺詐,其不但不得要求委托人支付報酬,而且還應當承擔因此給委托人造成的損失。
“房屋中介為房屋買賣雙方當事人提供居間服務,應盡到對買賣雙方如實告知的義務。”閆律師提醒各位購房者,訂立房屋買賣合同前,應充分了解房屋的詳細信息及國家有關稅費政策,必要時可到房屋登記及稅務相關部門進行現場咨詢。
內幕 資深房產中介爆料中介確有套路
“就鄭州的房屋中介行業來說,目前基本都要求買房人在簽訂三方購房合同前,就將中介傭金一次性支付清,但一旦買房人真這樣做了,那么日后就只有被中介牽著鼻子走的份兒了,而最后不管這單買賣成不成,買房人若想再要回傭金,幾乎都是不可能的。想依法維權,買房人也難拿出有力的證據,和中介簽訂的三方合同,合同里全是對買賣雙方的要求,對中介機構來說,一般并沒有約定其應盡的義務和所應負的違約責任。”在鄭州房屋中介從業13年,一位不愿具名的資深人士告訴記者,業內確實有一些套路,買房人不可不防。
這位業內人士指出,中介的價值在于掌握真實房源,能給買房人給予專業的置業建議。“需要注意的是,中介出于種種考慮,買房人有時得到的可能是反向建議。比如同一套房產,在你看中的同時另有其他買房人同時中意,若他人出價比你高或中介傭金給的高,那么出于自身利益考慮,中介很可能會要你主動打消購買意愿。”另外,業內常出現誘導客戶達成交易的情況,通常的做法是利用信息壁壘的手段,導致買賣雙方信息不對稱,比如將房子優勢夸大,但買房人真正需注意的缺點,基本一帶而過或絕口不提,甚至會故意隱瞞對三方訂立合同有關的重要事實。
買二手房套路深
4招教你不被坑
1.簽合同前,自己全面了解房屋的實際情況,包括房屋的抵押、還貸情況,鑒別產權是否有糾紛;
2.考察房屋的優缺點,不妨這么做:在沒有中介人員的陪同下,自己在小區里轉轉看看,了解一下該小區物業服務情況和周邊配套是否方便;
3.簽訂合同前,中介業務員或經紀人如出具有稅費計算單,記得要留存;
4.簽合同時,購房人可以書面約定中介方(丙方)應盡的義務和要負的違約責任。
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