如何為艱難成立的業(yè)委會“保鮮”？有人認(rèn)為要招個好物業(yè)
河南商報記者 田仲煜/攝
成也經(jīng)費 敗也經(jīng)費
組建河南首個業(yè)委會的中方園小區(qū) 三屆業(yè)委會都陷入經(jīng)費魔咒
“3分錢”就能撂倒一屆業(yè)委會
河南商報記者 趙強 張君瑞
探究業(yè)委會的成立與運營之道，中方園是個繞不過去的小區(qū)。
它是第一個“吃螃蟹”的小區(qū)。在2003年成立了河南第一個業(yè)委會，至今已達(dá)三屆。但每屆都陷入起初風(fēng)光無限，逐漸出現(xiàn)“信任危機”，到最后給人感覺名存實亡的“怪圈”。
而這，也是每個成立了業(yè)委會的小區(qū)需要正視的現(xiàn)實、需要思考的隱憂。
經(jīng)費之難
三屆業(yè)委會均陷經(jīng)費“魔咒”
2003年12月，鄭州中方園小區(qū)成立了河南省第一個業(yè)委會。“他們當(dāng)時幫業(yè)主做了不少好事。”業(yè)主王先生說。
中方園社區(qū)書記張欣說，第一屆業(yè)委會做的第一件事，就是把開發(fā)商下屬的原物業(yè)公司“天倫”辭退，聘請了圓方物業(yè)，后換成萬通物業(yè)。
但經(jīng)費問題，成了中方園業(yè)委會由風(fēng)光無限轉(zhuǎn)向名存實亡的“魔咒”。
為維持運營，第一屆業(yè)委會動員開發(fā)商、物業(yè)公司撥款，每月600元，用于活動開支。
不過，物業(yè)服務(wù)非但沒有提高，還出現(xiàn)保安打人的丑聞，一些業(yè)主開始拒交物業(yè)費。業(yè)委會就給業(yè)主做工作，一些業(yè)主看到業(yè)委會從物業(yè)那里得到經(jīng)費，就懷疑業(yè)委會和物業(yè)“串通”，“一個鼻孔出氣”。
2004年6月，中方園24名業(yè)主以業(yè)委會成立無效為名，將業(yè)委會告上法庭，成為鄭州首個業(yè)主起訴業(yè)委會的案例，第一屆業(yè)委會就此走上末路。
2006年6月，中方園第二屆業(yè)委會成立，身為大學(xué)教授的張堯成為主任。張欣說，很快就有人為資金咋用鬧矛盾，張堯和另外7名業(yè)委會成員相繼辭職，第二屆業(yè)委會名存實亡。
而鬧得沸沸揚揚的“3分錢風(fēng)波”成為第三屆業(yè)委會的“催命符”。張欣說，2010年，業(yè)委會遇到很大困難，就召開業(yè)主大會，今后每月每平方米0.36元的物業(yè)費漲到0.39元，這3分錢的差價用于業(yè)委會成員的補助。
業(yè)主怨聲載道，不斷到社區(qū)鬧事，經(jīng)社區(qū)和區(qū)房管局協(xié)調(diào)，2011年12月，“3分錢”停收。“從那之后，第三屆業(yè)委會就停止工作了?！?/p>
長久之難
只靠自愿付出，注定難長久
在這6年多的社區(qū)書記工作中，張欣經(jīng)歷了很多因為只有付出沒有收益，業(yè)委會成員甩手不干的案例。
“法規(guī)上對業(yè)委會沒有強制性要求和約束，遇到矛盾，業(yè)委會成員說扔就能扔?！睆埿勒f，業(yè)委會是一種動態(tài)管理，這是業(yè)委會運營中的一大隱憂。
中方園社區(qū)主任張興林也認(rèn)為，義務(wù)服務(wù)無法衡量，業(yè)委會如果只靠自愿付出，注定難長久。
在他看來，小區(qū)基層民主自治仍是新的探索，沒有以往哪個機構(gòu)或法規(guī)、實踐可供借鑒，業(yè)委會只能在摸索中不斷成長。
如何為艱難成立的業(yè)委會“保鮮”？張欣認(rèn)為，物業(yè)是第一位?！斑x出的業(yè)委會，如果能招聘到一家服務(wù)好的物業(yè)公司，接下來的日子會一帆風(fēng)順。如果選的物業(yè)公司差勁，業(yè)委會成員水平再高，這樣的業(yè)委會也是在為以后出亂子埋地雷?！?/p>
中方園一位知情業(yè)主稱，第二屆業(yè)委會成立后趕走了萬通物業(yè)，聘請了東海物業(yè)?！皷|海進入小區(qū)之前就埋下了伏筆，他們找人做了大量工作，并有業(yè)委會成員參與其中?！碑?dāng)時東海先在小區(qū)里設(shè)了一個很闊氣的辦公室，并聲稱來自北京的東海物業(yè)要做中原第一品牌。“但入駐之后，總經(jīng)理就消失了。”
而招聘物業(yè)的隱患，正出自業(yè)委會對招投標(biāo)的不規(guī)范。“《物業(yè)管理條例》沒有關(guān)于業(yè)委會對物業(yè)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房管部門在這一方面的監(jiān)管也不規(guī)范?！睆埿婪Q，這些年，中方園物業(yè)的招投標(biāo)只好由社區(qū)來引導(dǎo)。
為防止招來的物業(yè)突然撤離留下管理空白，中方園社區(qū)對物業(yè)公司增加了8萬元的保證金。“不管業(yè)委會和物業(yè)如何談判，物業(yè)公司必須交這筆承諾保證金?！睆埿勒f。
管理之難
缺乏權(quán)威
規(guī)約約束不了業(yè)主
曾經(jīng)的業(yè)委會主任張堯經(jīng)歷了業(yè)委會運營中的酸甜苦辣，有過眾人擁護，也曾因配合市里拆除圍墻被業(yè)主罵出家門。
“沒有權(quán)威性，是業(yè)委會工作屢屢受阻的根源?！睆埿勒f，業(yè)委會雖是業(yè)主們選出的，“但是認(rèn)可度并不高，能過半票就不錯了，而且規(guī)約約束不了業(yè)主?！?/p>
張興林認(rèn)為，面臨物業(yè)水平低，要和開發(fā)商博弈時，就需要業(yè)主團結(jié)，業(yè)委會發(fā)揮作用。當(dāng)這樣的問題解決了，要面對業(yè)主內(nèi)部問題時，業(yè)委會幾乎沒有約束力。
他舉例說，好好的小區(qū)非要種菜養(yǎng)雞，這樣的事，業(yè)委會始終未能解決。
另外，如果能有一個具體部門有效監(jiān)管，業(yè)委會一旦走了彎路，也能及時擰過來?？墒聦嵤牵瑯I(yè)委會面臨著管理上的尷尬。
“作為民間自治團體，應(yīng)該歸民政部門監(jiān)管。但因為與住房有關(guān)，業(yè)委會的主管方卻是房管部門。可在現(xiàn)實中，房管局只管備案，監(jiān)督卻不夠?！睆埮d林說，上級部門對業(yè)委會缺乏引導(dǎo)，相關(guān)體制并不順暢。
“比如，業(yè)委會的重要職責(zé)之一是能更便捷地啟動維修資金，解決單個業(yè)主難以解決的重大維修問題。但本地沒有對維修資金的相關(guān)立法，從簽字到后期有多道流程，維修資金還是難以啟動?！睆埿勒f，這就是體制問題，間接讓業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會成立與否并無太大區(qū)別。
?。I(yè)委會的運營現(xiàn)實并未能沿著成立初衷的方向發(fā)展，如何維護來之不易的“成立果實”？業(yè)委會的科學(xué)運轉(zhuǎn)之路在何方？如果你對業(yè)委會有所思考或有好的建議，歡迎撥打商報熱線0371-86088666和我們說說，或在微博上@河南商報。）
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