作者：鄭東新區樓宇經濟辦公室副主任徐會軍

　　鄭東新區樓宇經濟辦公室李林林

　　鄭東新區管委會辦公室李紅留

　　河南商報記者 宋曉珊/整理 侯建勛/圖

　　2012年，鄭東新區樓宇經濟初成規模。五年來，鄭東新區樓宇經濟已經成長為“納稅巨人”，最新數據顯示：2016年樓宇經濟，扛起了鄭東新區一半以上的納稅額，億元樓宇達到29棟，10億元樓宇3棟。很多單座樓宇比中西部一個中等規模開發區的稅收貢獻能力還強。

　　一、商務樓宇資源及產業發展現狀

　　截至2016年底，鄭東新區商務樓宇共292棟，總建筑面積1156萬平方米。其中，已建成樓宇183棟，建筑面積822萬平方米，在建樓宇109棟, 建筑面積334萬平方米。

　　（一）商務樓宇運營及管理情況

　　出租情況：建成樓宇主要分布在CBD、金水路沿線、商都路沿線及高鐵站西廣場等4個區域，出租率72.5%，空置面積約225.7萬平方米。

　　其中，CBD區域建成投用樓宇47棟，總建筑面積237.6萬平方米，出租率83%，空置面積約42.5萬平方米，租金1.5-5元/平方米/天；金水路沿線區域建成投用樓宇63棟，總建筑面積148萬平方米，出租率72%，空置面積約41.4萬平方米，租金1.7-3.5元/平方米/天；商都路沿線區域建成投用樓宇25棟，總建筑面積98.5萬平方米，出租率87%，空置面積約12.8萬平方米，租金1.2-2.5元/平方米/天；高鐵站西廣場建成投用樓宇44棟，總建筑面積338萬平方米，出租率62%，空置面積約129萬平方米，租金1.5-5元/平方米/天。

　　樓宇品質及物業服務：建成樓宇LEED認證注冊項目11個，獲得銀級認證項目5個，分別為美盛中心（2棟）、楷林IFC（4棟）、文化產業大廈（2棟）、建正東方中心（4棟）、中國移動河南總部大樓（1棟），總建筑面積87.7萬平方米。其中，由世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯行等國家一級（含）以上資質物業管理的樓宇面積達349.5萬平方米，占投用總面積的46.4%。9月1日，鄭東新區管委會與畢馬威中國舉行簽約儀式，這也標志著全球四大國際會計師事務所有望在今年年內全部入駐東區。

　　（二）商務樓宇產業發展情況

　　入駐企業：目前，商務樓宇內入駐企業涵蓋房地產、金融、商貿、科研、商務服務業等企業4.4萬余家，產生的稅收占東區全年稅收總額的52.2%。入駐渣打銀行、拜耳醫藥等世界500強企業及其分支機構53家；中信銀行、中國外運等中國500強企業及其分支機構69家；中原證券、泛韓物流、大唐科技等上市公司153家；河南能源化工、天瑞集團等集團總部34家。

　　億元樓宇：形成全口徑稅收達129億元。其中，10億元樓宇3棟（國龍大廈、鄭州銀行、中原廣發大廈），5億元樓宇7棟（電子商務大廈、藍碼大廈、聯合中心大廈、期貨大廈、中科金座、中信銀行大廈、人保大廈），億元樓宇19棟。2017年底，億元樓宇有望突破30棟 。

　　特色樓宇：目前，鄭東新區現已形成特色樓宇23棟。其中有，以中國銀行、鄭州銀行、中國農業銀行、中原廣發金融大廈等為主的17棟金融保險特色樓宇；以美盛中心為主的3棟總部樓；以電子商務大廈為主的1棟電商樓；以文化產業大廈、中原出版大廈為主的2棟文化傳媒樓。

　　二、商務樓宇經營模式

　　目前，鄭東新區商務樓宇經營模式主要有三種。

　　一是開發商自持運營。如：文化產業大廈、世博大廈，項目租金維持在2.5-3.5元/平方米/天，出租率達90%以上，運營效果顯著。

　　二是散售后開發商經營管理。如：綠地中心、綠地新都匯、綠地原盛國際、楷林IFC等，項目租金維持在2-3.5元/平方米/天，個別品質樓宇租金在4元以上，出租率維持在60%左右，運營壓力明顯。

　　三是散售后業主自主經營。如：路勁大廈、升龍廣場等，項目租金維持在1.5-2元/平方米/天，個別樓宇租金甚至低于1.5元，出租率不穩定，抗市場風險能力弱。

　　其中，以第三種模式經營的樓宇體量最大。

　　三、樓宇經濟發展過程中存在的問題

　　伴隨鄭東新區開發建設，東區的樓宇經濟在經歷從無到有、由小到大、由分散到集中的過程中也凸顯出以下三個方面的問題：

　　（一）產業結構優化問題

　　一是樓宇內入駐行業多元性欠缺，房地產、金融、能源類企業是產值貢獻主力，商貿業、制造業總部、商務服務業等活力尚顯不足；二是企業層次不高，中小企業占比較高，入駐辦公企業以省內本地企業為主；三是樓宇稅收貢獻率不高，樓宇運營單位對企業的業態、規模以及工商、稅務落地情況幾乎不考慮，導致“入駐率”提高、稅收“貢獻率”降低的情況出現。

　　（二）樓宇升級及去庫存問題

　　一是短期內大規模的樓宇入市在供應時序上的不平衡，導致整體空置率提升、租金下滑，去庫存壓力較大；二是現存的分割銷售為主的經營模式阻礙物業增值，也不利于大企業的進駐和產業的集聚；三是自持物業與散售物業兩極分化嚴重，散售物業嚴重拖滯樓宇經濟發展；四是偏低的商業配套、高昂的居住成本阻礙樓宇升級換代。

　　（三）產業布局優化問題

　　一是隨著龍湖、龍子湖、高鐵站等板塊的陸續建成投用，CBD金融總部和中小企業將陸續外逃，CBD區域的遠期產業定位問題凸顯；二是總部經濟地位未顯現，入駐企業多以中小企業為主，大企業總部數量較少，樓宇經濟貢獻價值與樓宇品質不匹配。

　　四、下一步工作計劃

　　（一）制定鄭東新區樓宇經濟標準體系

　　協助鄭東新區質監局開展鄭東新區國家新型城鎮化標準化試點工作，開展樓宇經濟標準化試點，制定鄭東新區樓宇經濟標準體系，形成有效的樓宇經濟發展技術規范。

　　（二）落實政策支持

　　按照《鄭東新區促進樓宇經濟發展的若干辦法（暫行）》及實施細則的要求，有序開展樓宇經濟政策的兌現工作，鼓勵引導樓宇經營單位提前謀劃樓宇產業定位、提高物業管理水平、提升樓宇品質。

　　（三）開展“二次招商”

　　按照國家“去庫存”要求，結合鄭東新區招商引資、產業培育工作，梳理目標企業，聯合招商部門、轄區辦事處、樓宇經營單位開展商務樓宇“二次招商”工作，向樓內引進總部、金融、商貿、科研、高端中介類企業。

　　（四）成立樓宇經濟發展聯盟

　　聯系對接轄區樓宇開發企業、經營單位，成立鄭東新區樓宇經濟發展聯盟，為轄區樓宇經濟發展搭建新的交流平臺。目前，已結合工作實際起草了《鄭州市鄭東新區樓宇經濟發展聯盟章程（草案）》。

　　（五）加大對鄭東新區樓宇經濟宣傳力度

　　建立對外推介平臺，利用各類媒介及時推送、發布鄭東新區商務樓宇信息，拓寬樓宇經濟的發展空間。同時，聯系各級新聞媒體，對東區樓宇經濟發展情況進行系列報道，提高鄭東新區的知名度。