制圖/鄭萌

　　河南商報記者 鄧飛

　　最新的“鄭房指數”顯示，11月份鄭州市區商品住房銷售均價比10月份下降693元/平方米，鄭州已連續兩個月保持房價下降狀態。但是，當月的成交量卻“攆”了上來。真實的樓市是什么狀態？二手房成交量為何會驟降近千套？

　　【數據1】

　　11月鄭州市區商住房

　　均價9760元/平方米

　　11月的鄭州房地產市場延續了10月份的走勢，鄭州市區房價持續下跌。根據鄭州市住房保障和房地產管理局12月12日發布的數據，11月份，鄭州市區商品住房銷售均價為每平方米9760元，比10月份降了693元，環比下跌6.63%，創下5個月以來的新低。

　　這也是鄭州十一期間出臺限購限貸政策之后，連續第二個月市區房價出現下跌。

　　河南商報記者查閱歷史數據得知，7~10月份，鄭州市區商品住房銷售均價整體有起有伏，分別為9777元/平方米、10080元/平方米、10538元/平方米、10453元/平方米。11月份的銷售均價直接跌至今年7月份的水平。

　　成交量方面，最新數據顯示，11月份，鄭州市區商品住房銷量為11845套，比10月份多賣了1180套，平均每天賣房約395套。這個數據表明，新房成交量在10月份銷量大跌后開始回升。

　　分析

　　鄭州房價大降，樓市拐點已現？

　　每次鄭州房價大降，都會引發不少市民對樓市拐點的猜想。數據發布當天，就有人提出疑問：目前鄭州市區在售樓盤單價都在萬元以上，怎么會跌破萬元大關？明顯和市場不符。

　　相對于銷量的上升，11月份房價大跌確實讓人頗感意外。河南商報記者就此對鄭州市高新區個別樓盤做了一個抽樣調查，位于科學大道沿線北側的樓盤，雖未取得預售證，但市場預期已經將售價推至每平方米1.2萬元~1.3萬元；位于雪松路附近的某住宅樓盤售價約為1.5萬元/平方米；位于五龍口南路沿線的一個住宅精裝樓盤售價為每平方米1.6萬元~1.7萬元。相比以前，房價仍保持高位，并沒有出現明顯的降價跡象。

　　鄭州某住宅樓盤一位營銷負責人向河南商報記者介紹，這是網簽價格，不是案場對外宣稱的銷售價格，比如銷講時會出價1萬元/平方米，但實際簽合同時，可能有一定的優惠，就變成了0.98萬元/平方米。另外，包括10月份在內，鄭州房價持續下跌，還可能是因為在這兩個月之前就已經簽過協議的單子，到了下個月才進行合同備案，而當時簽協議的價格并沒有現在高，卻統計到下個月了。

　　另據業內人士分析，籠統地說，當月的房價由兩部分組成，一個是真正的當月市場價，一個是上個月或上上個月簽約的價格。受限購政策的影響，購房者觀望情緒濃厚，市場降溫，本來價格就比較平穩，之前簽約的價格如果較低，就會一下子拉低當月的價格。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，所謂的樓市拐點之說，是不嚴謹的，樓市政策調控對市場的影響都有一定的延續性，本輪調控也是為了促進房地產市場健康發展，在上一波“地王潮”過后，高房價出現冷卻，也是鄭州市場發展的自我調整。至于房價下降幅度，這和統計方式有關，并不能說明鄭州樓市已到拐點。

　　河南商報記者查閱歷史數據得知，2015年11月份，鄭州市區商品住宅銷售9364套，銷售均價9084元/平方米。2016年11月份的數據與之相比，同比上漲幅度分別為26.49%和7.4%。從今年前11個月的商品住宅累計銷售均價看，為9671元/平方米，與2015年同期相比，每平方米漲了839元。

　　【數據2】

　　11月份住宅二手房

　　成交量下降近千套

　　二手房方面，從鄭州市住房保障和房地產管理局發布的數據來看，鄭州市區二手房價格依然在持續上漲。數據顯示，11月份市區住宅二手房成交均價為每平方米10303元，比10月份上漲了542元。這也是鄭州市區住宅二手房成交均價首次突破萬元大關。

　　值得關注的是，11月份，鄭州市區住宅二手房成交了8511套，比10月份少成交996套。這和10月份的成交態勢相悖，10月份，鄭州市區住宅二手房成交了9507套，比9月份多成交2718套。

　　11月份的住宅二手房成交“慘狀”，已經成了鄭州不少房屋中介的痛。近日，河南商報記者接連訪問了21世紀、創實、環球世紀等大型傳統中介公司，以及搜房網房天下、真二網等互聯網中介公司的有關負責人，對方均表示，最近，鄭州二手房市場成交量都有不同程度的下滑。

　　分析

　　鄭州二手房市場真的那么脆弱？

　　近年來，鄭州二手房市場向來一路沖高，成交活躍。但是，成交量為何會在11月份出現下滑？

　　上述業內人士分析，一是受調控政策的持續影響，市場觀望情緒依然濃厚，甚至加深。二是受新實施的不動產登記制度的影響，流程變長，無法登記的“問題小區”不斷浮現，不僅導致部分買家、賣家中途毀約，而且還對即將入市的新的買家、賣家產生了一定的心理沖擊，很多房改房、經適房、鐵路房等類型的房源，尤其是老舊小區的房源，都暫時無法入市。這就極大地拉低了當月二手房成交數據。

　　鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦表示，此次二手房成交量的下滑，只是階段性的，并不意味著鄭州二手房市場疲軟或動力不足。未來三年，鄭州還將真正進入存量房時代。