小區業主權利如何保障？ 會不會充斥賣羊肉串流動商販？

　　會不會帶來噪音、污染、擁堵？鄭州有沒有開放式小區？

　　2月21日，《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

　　已建小區開放面臨哪些問題？開放式社區，物業責任如何劃分？就讀者關心的系列問題，記者采訪了中國物業管理協會副會長、河南正弘物業管理有限公司董事長李書劍，以及河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰。

　　關鍵詞：初衷

　　基于城市病 重新捋順城市發展思路

　　“全國農村會議開了很多次，但是城市工作會議很少，上次城市工作會議是在37年前。”李曉峰認為，該《意見》正式公布，是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，勾畫了“十三五”乃至未來一段時間中國城市發展的具體“路線圖”。

　　李曉峰說，從上世紀經營體制、經濟體制改革以來，全國城鄉經濟發展很快，但是也顯現了很多弊端，比如土地利用、資源浪費等。“對群眾而言，感受最深、最貼切的還是交通擁堵問題。”

　　“尤其是大型住宅區，就像血管里面的血栓一樣，阻礙了血液的正常流通。”《意見》的出臺正是基于中央急于解決城市愈加嚴重的交通擁堵問題。李曉峰指出，在這樣的節點上，人們正好可以重新捋一下城市發展思路。

　　李書劍也認為，“政府的出發點是好的。”在他看來，正因為出發點高，所以落地更需要支撐。

　　開放式社區對未來土地利用率和交通規劃、小區設計等影響都是好的。關鍵之處還在落地。

　　關鍵詞：逐步

　　已建小區要逐步開放 原則不是“一刀切”

　　一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。

　　同時，根據《物權法》第七十三條，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。2016年剛開始發布執行的《不動產登記實施細則》第三十六條也明確規定，建筑區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

　　因此，對于已建成小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。

　　李書劍說，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。這個詞很重要，意味要一步一步來，不是簡單冒進。

　　李曉峰認為，最高法出臺的意見解釋，可能會促成《物權法》的修改。他表示，中國的改革一直是“增量改革”，此次《意見》的出臺，也是“新小區新辦法，老小區老辦法”，所以新建小區是重點。“原則”不是一刀切，會有配套政策出來，地方也會有相應的細則。

　　關鍵詞：權利

　　小區業主權利或可有償解決

　　李書劍分析，文件的宗旨是為解決過去城市發展中的矛盾和治理“城市病”開出的藥方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免誤讀政策。

　　街區制是相對于封閉小區而言，李書劍認為，文件提出了“推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區”，正是為了解決城市支路毛細血管不通暢問題，以改善城市道路微循環。

　　但就目前而言，該《意見》還處在政策層面，仍需人大立法，把這個問題上升到法律層面。即便法律問題解決了，但小區業主的權利又該如何解決？“或可采取有償解決。”李書劍認為。

　　李曉峰也認為，從封閉式小區過渡到開放式小區，涉及的爭執雙方，有小區內部居民和外部居民，還有此小區居民與彼小區居民。無論爭執的主體是誰，都涉及了私人利益。《物權法》是保障小區業主私人利益的法律依據。但是《物權法》同時明確了，基于公共利益的需要，可以征收私人土地等，但是要給予一定的補償。

　　關鍵詞：客觀情況

　　開放小區需要正視諸多客觀問題

　　剔除產權歸屬爭議，由封閉轉化為開放式街區也面臨物業管理、社區公共資源被擠占等問題。“已建成小區要逐步開放，但其是否具有開放條件，除了解決法律層面的問題，還需要根據小區客觀情況統籌管理。”

　　一方面，部分人擔心小區變成街區之后，缺乏對游商小販的足夠管理，會造成小區環境的惡化；另一方面，在原本小區內公共資源不富余的情況下，外來車輛與人員對公共綠地、車位等資源的擠壓，小區管理和環境惡化的下一步便是房價的下跌。

　　不僅如此，小區原有規劃是否有機動車道路？如今的小區大部分都有地下停車場，其地面道路荷載能力，能否達到承接外來車輛流動標準？

　　而小區內道路對外開放，是否影響小區業主通行？噪音、污染問題如何解決？尤其是小區里面有機動車道，小孩、老人的安全問題如何保障？

　　另外，市中心小區彼此挨著，互相之間規劃布局不同，即使開放一個，其他的無法解決也容易引發新問題：斷頭路。

　　亂停亂放問題如何解決。不少小區車滿為患，可能內部車輛就已經很難滿足小區內業主需求，如果新增外部車輛，將加劇小區內的停車、行車矛盾。

　　除此之外，還有公共游樂設施、綠地景觀等未來會受到影響，流動商販占道經營，甚至原小區內1層住戶“臨街”后借機轉型小商小販，或者遭遇盜竊等幾率增加所造成的不良影響等。

　　因此，李書劍認為，從封閉式小區到開放式街區不應一步到位，而是要循序漸進。

　　關鍵詞：物業成本

　　有望回歸物業本質

　　但物業成本會大幅增加

　　物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人，對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。更簡單地講，物業管理就是對共有建筑、設施設備的管理。

　　“但目前的物業公司承擔了太多本不該承擔的責任和義務。”李書劍表示，開放式小區將會減輕物業公司所承擔的部分義務，更加厘清物業管理本質。但是，物業管理作為勞動密集型行業，對人力的要求非常高。而物業公司往往為了提升品牌，保證業主居住品質，加大在各方面的投入力度，成本居高不下。

　　“開放式小區增加了未來物業管理的難度，人工成本也會增加。”單從改造已建成小區來說，一些小區的道路并不具備承擔公共交通的條件，這部分的改造成本與后期維護成本已較高。而開放之后，每一棟樓都是出入口，都需要配備至少1名安保人員，人力成本隨之大增。以一個有10棟樓的小區為例，假設原先只有4個出入口，按照三班倒的機制需配備12名門衛；開放后，原先的出入口撤銷，在每一棟樓設立一個出入口，需要再增加18名門衛。

　　將封閉小區制轉變為街區制，對于房地產開發商而言，會在無形中提高拿地成本。李書劍預測，在開放式社區政策引導下，未來開發商拿地會更加小而散，不排除所拿地塊只能容納一至兩棟樓的情況。

　　隨之而來的，便是物業公司的分散。之前一個小區只能有一家物業公司，而未來則可能會出現許多物業公司。□東方今報記者牛犇

　　【發言】開發商會根據市場導向 設計產品

　　同時，對開發商來說，地塊越來越小，將無法實現如小學、幼兒園等配套資源的建設。這一部分配套開發商原本在規劃規模小區時可以同時完成，開放式社區就可能需要政府做，或委托開發商去做，最終導致開發商成本增加，而這部分成本還需要消費者承擔。

　　鄭州某置業公司總經理透露，國家政策的具體實施需要一段時間，開發商并不清楚未來國內房地產產品的具體走向，但肯定會在國家相關規范出臺后，對市場進行深度調研，再結合市民的居住習慣，重新設計新產品。“我們現在很關心政策導向，將來會根據法律法規調整拿地和戰略規劃”。

　　【觀點】封閉式社區房子或將增值

　　在《意見》出臺以后，網絡上不乏對開放式社區房價的疑問。在專家看來，沒有改動幾率的封閉式社區可能會增值，人們對開放式社區居住感受，比如安全等，可能心里還沒底。

　　李書劍認為，開放式社區，會使大配套如學校劃片等政策受到影響，街區公共道路增加，也將會刺激超市、餐飲等商業主體增加。

　　同時，李曉峰也指出，無論是新建的開放式社區或由封閉式社區改建成開放式社區，樓盤的居住感受會有變化。

　　“香港也有很多開放式社區，不同收入人群居住其中，但很少聽說造成怎樣的不良影響。”李曉峰表示，從人際交往的角度來看，將私享資源轉換為共享資源，小區房價可能會受到一定影響，“但從長遠來看，開放的大門就代表著開放的心態，這樣更利于創建和諧的人際關系。”

　　【尋找】鄭州還沒有純粹的開放式社區

　　李曉峰認為，2月21日發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，其中“規劃”、“建設”、“管理”三個詞非常重要。對于開放式社區如何建設，李曉峰認為，在目前全國范圍內都鮮有開放式社區的背景下，開發商在未來開發樓盤項目時，必將會借鑒國外的相關經驗。

　　李曉峰認為，國家在規劃開放式社區的過程中，頂層規劃非常重要。“建議可以設置一定的標準”。

　　目前來看，鄭州房地產市場仍未出現純粹意義上的開放式社區，但在市民眼中，燕莊的城中村改造項目曼哈頓社區算得上是開放式社區的一個縮影。但李書劍和李曉峰均認為，鄭州房地產市場真正意義上能夠滿足政府《意見》要求的開放式社區目前還沒有。

　　在專家看來，曼哈頓社區并不是純粹意義上的開放式社區，可以說是一個商業地產項目。“曼哈頓式、二七步行街等‘開放式’街區不單純為了解決道路問題，只是為了解決商業問題，為小區做了配套變化而已。”

　　在小區區域內打造商業區，吸引人氣，是不少樓盤采用的方法。（記者 牛犇）