龍湖區(qū)域小地塊拍出大價(jià)錢樓盤建成后每平方米成本最低2.6萬
閱讀提示|昨日下午，鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域再出地王，一塊18.16畝的小體量地塊，卻拍出了大價(jià)錢，以28830萬元的總價(jià)，樓面價(jià)14006.4元/平方米、單價(jià)1587萬/畝的價(jià)格，摘下鄭州的“雙料”地王的頭銜。業(yè)內(nèi)人士分析，未來，該地塊綜合成本將不低于2.6萬元/平方米，樓房市場價(jià)有望突破3萬元/平方米。但是，盡管樓王現(xiàn)身，對鄭州市的樓市走向影響很有限。
競拍 |經(jīng)過1個(gè)小時(shí)、21輪次較量
昨日下午，去年年底開始掛牌的鄭政東出（2013）24號(hào)地塊，終于截止掛牌，在經(jīng)過1個(gè)小時(shí)、21輪次的激烈競拍后，隨著主持人的一錘定音，該地塊晉升為鄭州“雙料”新地王，在鄭州市國土局競拍現(xiàn)場，共有8家競買企業(yè)參與現(xiàn)場競拍。
根據(jù)鄭州市國土局發(fā)布的公示，24號(hào)地塊位于龍湖中環(huán)南路南、九如路西，僅18.16畝，土地用途為商務(wù)金融用地，起始價(jià)為13330萬元，平均每畝734萬元。容積率小于1.7，綠化率大于25%，加價(jià)幅度為500萬元。土地出讓年限為40年。
當(dāng)競拍進(jìn)入第20個(gè)輪次時(shí)，24號(hào)地達(dá)到1560萬/畝，超越今年每畝單價(jià)1550萬的“單價(jià)地王”。
在主持人多次強(qiáng)調(diào)“此地塊交通、區(qū)位、環(huán)境都很好”“給大家3分鐘時(shí)間再考慮考慮”的鼓勵(lì)下，最后編號(hào)為“3號(hào)”的競買人——河南中盟地產(chǎn)有限公司再度加價(jià)500萬，最終以28830萬元的總價(jià)，將樓面價(jià)14006.4元/平方米、單價(jià)1587萬/畝的“雙料”地王攬入懷中。
回應(yīng) |競拍得主稱突破公司底線
“沒有聽說過這個(gè)公司，好像之前沒有項(xiàng)目。”昨日，競合地產(chǎn)董事長王東對拿到“雙料”地王的河南中盟地產(chǎn)有限公司，感覺到很陌生。但是，他認(rèn)為，此次競拍中，一線房地產(chǎn)公司的拿地態(tài)度并不是大刀闊斧，還是比較謹(jǐn)慎的。
而河南中盟地產(chǎn)之所以敢這樣拿地，他認(rèn)為是有道理的，可以看做是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性介入。“沒有項(xiàng)目，就拿明星項(xiàng)目，這對于企業(yè)的未來發(fā)展及品牌塑造是有益的。”
昨日，記者聯(lián)系上河南中盟地產(chǎn)有限公司，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次奪得地王感覺很意外，但是，該人士認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格拿到24號(hào)地，已經(jīng)突破了公司的底線。至于該地塊為何對該公司會(huì)有如此的吸引力？該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司首先考慮的是投資的正常回報(bào)率，其次是對企業(yè)未來發(fā)展的一種戰(zhàn)略投資。
至于該地塊的未來用途，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于地塊用途是商務(wù)金融，未來有可能是作為企業(yè)總部。
鄭州歷屆地王
競拍時(shí)間
地塊位置
成交價(jià)格
2004年4月26日 花園路與東風(fēng)路交叉口 約137萬元/畝
2006年6月28日 西區(qū)電纜廠 約225萬元/畝
2006年11月3日 桐柏路與朱屯路交叉口 259萬元/畝
2006年12月5日 南陽路東、宋寨南街北 430萬元/畝
2007年7月25日 建設(shè)路與伏牛路交叉口 450.5萬元/畝
2008年1月9日 嵩山路附近鄭州電視臺(tái)地塊 633.2萬元/畝
2009年12月17日農(nóng)科路南、文博東路東 690.53萬元/畝
2010年12月8日 農(nóng)業(yè)路北、勤工路西,河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校地塊 1297萬元/畝
2012年7月11日 九如路東、龍湖中環(huán)南路北 1310萬元/畝
2014年2月19日 信息學(xué)院路西、博頌路南 1550.31萬元/畝
折算|成本不低于2.6萬元/平方米
“24號(hào)地能競拍出這么高的價(jià)格，首先還是得益于龍湖發(fā)展預(yù)期較好。”王東分析指出，目前業(yè)界一致認(rèn)為，龍湖就是鄭東CBD的升級(jí)版，甚至比現(xiàn)在的鄭東CBD還要好，龍湖未來的水系、綠化、路網(wǎng)等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，都相當(dāng)出色。
那么，在龍湖這樣的區(qū)域中，建房成本自然水漲船高。王東認(rèn)為，根據(jù)政府部門的要求，龍湖區(qū)域的建筑要求較高，會(huì)大大增加建房成本，比如說，全鋼結(jié)構(gòu)、精裝修、外立面等要求，所以，建安成本在6000-8000元/平方米，再加上契稅、配套費(fèi)、銷售管理、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，成本需要增加2000元/平方米，還有政府部門15%的各項(xiàng)稅收。
“各項(xiàng)成本加起來，綜合成本應(yīng)該不低于2.6萬元/平方米。”王東說，這樣的項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，所以，該項(xiàng)目建成后樓房市場價(jià)將可能突破3萬元/平方米，但是，他認(rèn)為在龍湖這個(gè)區(qū)域，這個(gè)價(jià)格是值得的。
影響|對鄭州樓市起不了大作用
“樓面價(jià)14006.4元/平方米、單價(jià)1587萬/畝，雙料地王？瘋了！”昨天下午，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)一位資深人士聞聽這個(gè)消息，不淡定了。“總價(jià)多少？容積率是多少？很低吧？做住宅還是商業(yè)、寫字樓？”他拋出了一連串的問題。不過，當(dāng)聽說地塊只有18.16畝、商務(wù)金融用地、容積率1.7、總價(jià)28830萬元時(shí)，他又釋然了，“雖然單價(jià)很高，但盤子小，對市場影響有限”。
同樣持此觀點(diǎn)的王東認(rèn)為，從全國樓市近兩個(gè)月情形看，量價(jià)齊跌，這使開發(fā)商更趨于理智，部分一線城市開始以價(jià)換量，“一塊18畝的土地，就是拍的價(jià)格再高，對鄭州樓市的走向，也起不到太大的作用”。（記者劉江浩）
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