限購令確實發揮了巨大的威力。在鄭州市場上，此前一直俏銷的小戶型現在已經轉為滯銷，部分二手房貴過新房，一些房產開發商的銷售速度也降低了。現在已經有更多的人去周邊的市場買房。在業內人士看來，下半年，這種趨勢將更加明顯。
●小戶型的尷尬
調查 租吧賠錢賣吧沒人要
昨日，在鄭汴路上的一家售樓中心，置業顧問武小姐介紹，自己一天能談成兩三套商品房，其中小戶型很少，一個月成交只有四五套。“去年，小戶型還是很暢銷的。”
她介紹，小戶型現在出租已經不劃算了。新鄉市的蓋先生2009年年底在鄭州市花園路上的一個樓盤花了200多萬元買了4套小戶型，僅貸款就有140萬元，隨著銀行加息，4套房子每個月3000元的房租根本不夠利息，“賣也不好賣，還不如在新鄉買套房子掙錢多”。
而在中州大道與金水路交叉口附近的一個樓盤，售樓員則明確表示，現在小戶型一個月也賣不了一套。鄭州清華園房地產開發有限公司副總經理師凱倫表示，國家對房地產行業的種種調控，影響最大的就是小戶型，“隨著限購進入‘深水區’，鄭州的小戶型正在遭受前所未有的冷遇。”
武小姐介紹，現在小戶型有需求，但是需求不大，“誰還買它？白占一個購房名額，賣不掉的話還積壓在手里”。
觀察 投資客拋棄小戶型
河南王牌企劃有限公司的調查顯示，購買小戶型的，投資者占70%，自住的不到30%，投資客的離去，使小戶型黯然失色。
“現在，銀行收縮銀根，購買小戶型大多需要全款，即使銀行貸款也要50%～60%的首付，這些錢足夠一套100平方米的房子的首付了，所以不少人都選擇購買三居室或者兩居室。”河南王牌企劃有限公司董事長上官同君介紹。
上官同君表示，以前的小戶型有豪宅化或高端化的傾向，價格很高，真正的剛性需求用戶買不起。現在，開發商應該轉變思路，開發出符合他們消費水平的小戶型產品。
●昂貴的二手房
調查 舊房比新房還貴
家住金水區的張女士想買套二手房，但她中意的二手房都比新房的價格還貴。“我相中了晨旭路上的一套房子，房主說每平方米少7100元不賣。而那家剛開盤的新房價格還是6000元，其他幾個地方也是這樣的情況。我真搞不懂，為啥新房賣得比老房子還便宜。”張女士挺無奈。
21世紀不動產的業務員劉先生介紹，現在，確實有不少地方的新房比二手房便宜，“位置好的、特別是附近有名校的‘學區房’，每平方米價格能高出2000元。”
觀察 價格倒掛是調控顯威
一手房一直是二手房的標桿，為何會出現二手房價高于新房的現象呢？
在師凱倫看來，限購令的強力實施使得很多非本地的剛需人群無法在短時間內買到合適的房子，特別是銀根緊縮對樓市的影響日益突出，“一部分購房者持幣觀望，一些開發商推出了各種打折優惠的促銷活動來減輕資金壓力，雖然鄭州還沒有公開降價的房子，但實際上已經在降價。”
“二手房的房主是個人，他們不著急賣房，所以不愿意降價。”鄭州大學房地產研究中心主任杜書云表示，一二手房價格倒掛是一種不正常的現象，“說明市場調控已經顯現出了威力，這種現象會持續一段時間。”
●購房主戰場轉移
調查 買房人瞄上鄭州周邊
“我一直在留意，比如文化路上的一個樓盤，價格一直在跌，前年剛開盤時是每平方米11000元，去年是每平方米1萬元，現在出臺了優惠措施，每平方米已經低于1萬元了。”鄭州的王女士介紹，最近一到雙休日，自己就和同事一起，到原陽、新鄉、許昌等地看房子。
“我現在在新鄉看的房子，最好的房子每平方米價格也不到4000元。”她表示，“快速通道一開通，從鄭州到新鄉只要半個小時，比在鄭州市區內還快，這些地方的居住環境不錯，到時房價肯定會往上漲”。
在鄭州，和王女士有同樣想法的人不在少數。購買主戰場的轉移，使得周邊縣市區的房產市場火爆起來。
原陽一家置業公司的董事長徐先生介紹，與以往相比，銷控表上來自鄭州的購房者的比例正在逐步上升，這些買房者，以投資、度假和養老為主。
觀察 房企推廣重心轉移
相比鄭州，目前一些省轄市的房價處于一個相對較低的水平。
限購令使得購房者的視線轉移到未限購地區，不少眼疾手快的開發商自然也加緊調整推盤重心。昨天，記者采訪到鄭州幾家在鄭州之外未受限地區建有項目的開發商，得到的幾乎是差不多的答復：在鄭州的項目順應政策調整慢慢賣，最近，公司先把推廣重心放到“好賣房”的縣市去。
【聲音】 下半年是一個難關
在杜書云看來，上述現象的發生，都是與國家一系列的調控政策特別是限購令的發威有關：消費者觀望心理加劇，價格下降預期增加；銀行收縮銀根讓開發商資金壓力日增，銷售策略調整。
今年7月底，中原區的一個樓盤，特惠房源均價為6450元/平方米，較之前的定價低了355元/平方米。附近的一家開發商，每平方米定價也比預約登記時低了500元。航海路上一家房企的銷售總監介紹，今年7月份僅成交了8套，而去年銷量最少的一個月還賣了36套。
河南通利地產推廣部主管宋磊認為：“下半年對開發商來說，是一個很大的考驗。”
上官同君介紹，現在，鄭州房產市場開發速度下降，銷售回落，“7月份的銷售面積比去年同期低了1/3以上。在中部六省的省會城市中，鄭州以0.99%的環比跌幅位列第一，樣本均價為每平方米6822元。”
鄭州市住宅與房地產業協會7月份的調查顯示：升龍今年的銷售目標是80億元，但上半年僅完成了21.49億元的銷售額。正商地產今年的銷售目標是100個億，但上半年的銷售額僅11億元。
而以44億元銷售額排名第一的建業是限購令下最大的受益者。“因為其銷售額絕大部分來自非限購區的地市項目。”鄭州大地產廣告總監侯先生介紹。
“下半年，房產調控的效果將更加明顯：金融調控政策的疊加效應影響，不僅直接導致開發商貸款壓力加大，還會更進一步影響到購房者的信心，限制部分購買能力。”上官同君也表示，因此，下半年對開發商來說是一個難關。
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