昨天，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)發(fā)布8月份住宅均價，全國住宅均價為8880元/平方米，與7月基本持平。其中鄭州住宅價格為6779元，繼上月下跌48元之后繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅0.62%。
央行日前宣布，從9月5日起未來6個月的時間，要商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，大約8000億元的凍結(jié)資金量，相當(dāng)于半年之內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。
數(shù)據(jù)：鄭州房價環(huán)比下降0.62% 均價6779元/平方米
昨天，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)發(fā)布8月份住宅均價：根據(jù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年8月，全國100個城市住宅平均價格為8880元/平方米，與7月基本持平，其中56個城市環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌，比上月環(huán)比下跌的城市增加11個。
其中鄭州8月份的商品住宅樣本均價為6779元/平方米，環(huán)比跌幅0.62%。繼7月住宅均價跌了48元/平方米之后，繼續(xù)下跌。
對此，房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為：調(diào)控中的鄭州樓市目前出現(xiàn)了量跌價滯的典型現(xiàn)象，可以認為是調(diào)控獲得立竿見影的效果。“不過，目前僅僅是短短一個月的房價波動，只能肯定的是調(diào)控之下的鄭州房價在調(diào)控中博弈。”
“下半年鄭州即將入市的房地產(chǎn)項目中高端居多。”他說，而且開發(fā)商面對國家“限價”的政策高壓，應(yīng)對策略還是充滿智慧、靈活多變的。“預(yù)計下半年鄭州房價的走勢仍然在僵持波動和博弈，寄希望于房價暴降幾乎是不可能的。”
合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司河南分公司銷售總監(jiān)李廣澤表示，除剛需購買者因為結(jié)婚、改善住房的因素出手，現(xiàn)在購房者的觀望情緒依然濃厚，一部分是寄希望于國家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，認為降低房價指日可待；一類是因為首付比例和貸款利率上調(diào)，手中的存款離首付尚有距離，只好觀望下去。“進入9月中旬以后，才能看出調(diào)控政策對‘金九銀十’的影響。”
算賬：和去年相比，今年買一套90平方米的房子，要多掏10萬
進入9月，樓市開始進入傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，各個樓盤的促銷活動短信開始轟炸市民的手機，拼折扣、送禮品、親子游戲等各種活動，想要把消費者帶到售樓部，下定買房。
不過對普通市民來說，由于首付比例、利率水平，以及商品住宅均價上漲等因素影響，現(xiàn)在與去年夏天相比，購房成本有增無減。
據(jù)鄭州市房地產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，去年8月鄭州商品住宅均價為每平方米5548元。若按照均價計算，一套90平方米的房子總價為49.9萬元。當(dāng)時鄭州大多數(shù)商業(yè)銀行對首套房的置業(yè)者還執(zhí)行首付兩成、利率七折的房貸政策，由于尚未開始加息，當(dāng)時五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，七折之后僅為4.16%。
當(dāng)時購買這樣一套住房首付約需10萬元，房款余額39.9萬元。如果辦理一筆30年期等額本息償還方式的貸款，每月還款金額為1944.31元。
時隔一年，仍按照鄭州市商品住宅的均價估算，現(xiàn)在一套90平方米的房子總價高達61萬元。
而從去年10月至今，央行已經(jīng)先后5次加息之后，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)調(diào)整為7.05%，上浮10%之后高達7.75%。
在這樣的情況下，仍然是購買一套90平方米的房子，首付四成約需24.4萬元。而余額36.6萬元同樣辦理一筆30年期的貸款，每月還款額為2622.79元。
這意味著，同樣是在8月份購買一套90平方米的房子，一年之間，由于商品住宅均價上漲、信貸政策調(diào)整、利率上調(diào)等多重因素影響，購房者需要在首付多付出14.4萬元的情況下，每月房貸還款額還要增加678元。
貸款：新房貸款難，二手房貸款更難
不斷創(chuàng)下歷史新高的存款準(zhǔn)備金率，讓新房放貸款排隊已經(jīng)不是什么“新聞”。
在鄭州準(zhǔn)備和相戀多年的女友結(jié)婚的李先生，今年5月初就選好房子申請貸款，現(xiàn)在過去了4個多月貸款還杳無音訊。不過好歹他購買的是新房，在開發(fā)商指定的銀行里辦的貸款，合同中也并沒有約定什么時候貸款辦妥，雖然對貸款發(fā)放拖了這么長時間也有些發(fā)慌，但他和銀行的客戶經(jīng)理以及售樓部聯(lián)系多次之后，也只得到一個“等”字。
相對于新房，二手房貸款可謂難上加難。一家國有銀行的個貸部客戶經(jīng)理說，部分股份制銀行已經(jīng)放棄了二手房貸款，幾家國有銀行雖然還在做二手房貸款業(yè)務(wù)，但幾乎是對房源百般挑剔，小戶型不考慮做，房齡超過10年要把首付提高到五成以上，至于利率，若能申請到上浮10%就已經(jīng)是“上上簽”了。
而央行又剛剛宣布，從9月5日起未來6個月的時間，要商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，大約8000億元的凍結(jié)資金量，相當(dāng)于半年之內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。
“二手房貸款難，恐怕還要持續(xù)下去。”上述個貸經(jīng)理說，為了避免二手房購買者陷入焦慮困境，現(xiàn)在一些二手房交易中介，都會先找銀行來審核房源以及購房者相關(guān)資料，他們這里確認通過之后再進行交易。
現(xiàn)象：幾百家中介倒閉 小中介們傷不起啊
買房成本增加，二手房貸款難上加難，賺二手房交易中介費的公司也不好過。
21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理助理王川表示，市場低迷，導(dǎo)致不少小的門店倒閉或者轉(zhuǎn)讓。“今年5月份時，全市的二手房中介還有1000多家，現(xiàn)在只有七八百家了，不少經(jīng)紀人都轉(zhuǎn)行了。”
他說，8月是二手房交易傳統(tǒng)的淡季，銷售抬頭的機會不大，大量二手房中介門店的倒閉，正是市場不好的表現(xiàn)，不過倒閉的多是一些自己經(jīng)營的小門店或者不正規(guī)的加盟店，市場不好，就做不下去了。
這一說法得到了科威國際不動產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理張競遠的贊同：“今年7月份的數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交量和成交價格均有上漲，尤其是銷售量比上個月多賣了351套。實際情況是，這些成交多數(shù)是之前幾個月份就已成交的客戶，因為銀行貸款遲遲批不下來。到了7月份，有些銀行集中放款，才會導(dǎo)致銷量大增。”
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