商品房庫存量開始增大
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限購、限貸、提高首套房利率……在一系列調控政策影響下，鄭州房地產正在經歷著變化。昨日，鄭州市住宅與房地產業協會發布《2011年前3季度鄭州市房地產市場運行情況》報告，市區商品住房價格出現松動，9月份房價每平方米比1月份降了10元。同時，商品房庫存量也創下2008年以來的歷史新高，按今年前9個月的銷售情況計算，目前庫存商品房可售11個月，商品住房可售9個月。
◎銷量有啥變化？
與去年相比，房子銷售顯出弱勢
數據顯示，市區商品房7、8、9三個月的銷售面積分別為49.19萬、65.27萬和65.98萬平方米。
市住宅與房地產業協會秘書長葉琦說，今年3季度市區商品房銷售面積與去年相比，降幅四成以上，銷售弱勢較為明顯。然而，與今年第2季度相比，3季度商品房銷量增長5.1%，其中商品住房銷售環比增長14.26%。房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，鄭州房地產市場銷售量下降主要是受限購、限貸政策以及消費心理等因素的影響。
此外，上官同君表示，由于鄭州前兩年房地產市場銷售增幅過快，部分消費者出現了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。同時，近幾個月鄭州房價開始出現松動跡象，消費者的觀望情緒漸濃，存在期盼房價下降的心理，一定程度上形成了持幣待購的現象。
◎房價怎樣波動？
9月份房價略降，房價出現松動
9月份，鄭州市區商品住宅均價為6549元/平方米，相比1月份，每平方米降了10元。數據顯示，今年3季度，鄭州市區商品住房各月的銷售均價分別為6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈現小幅下探的態勢。
報告分析，目前一些開發商正在采取適宜靈活的營銷策略，通過各種“明送暗降”活動進行促銷，而開發企業在項目定價上也十分謹慎，新投放市場的項目大都采取“低價入市”的策略，商品住房價格表現出松動的跡象。
◎存量到底多少？
庫存商品房可賣到明年9月
供應增加而銷售減弱，使鄭州市區商品房存量不斷加大。數據顯示，9月底，市區商品房累計可售面積為621.59萬平方米，較去年年底增加67.82%，其中商品住房可售面積為382.49萬平方米，較去年年底增加76.02%。
報告分析，按照今年前9個月的銷售面積均值計算，目前的庫存商品房可售11個月，商品住房可售9個月。上官同君說，從庫存結構看，非住宅的累計可售面積占到庫存量的38.47%，遠高于24.23%的銷售占比。在商品住房方面，60平方米以下的商品住房占到商品住房可售套數的30.96%，庫存量較大。開發企業仍需進一步調整產品結構，滿足市場需求。
◎哪個區投放多？
金水區的房子投放最多
3季度，市區商品房投放面積為279.18萬平方米，比去年下降近兩成。
從區域來看，金水區投放面積最多，為69.41萬平方米，其次是二七區、鄭東新區、中原區、惠濟區和管城區。根據3季度商品房銷量，金水區銷量最大，為39.72萬平方米，其次是鄭東新區、二七區、管城區和中原區。惠濟區銷量最小，僅為13.61萬平方米。
實際上，金水區、二七區等區域取得良好銷售業績，與高性價比的樓盤入駐關系密切。
葉琦說，限購限貸政策后，投資者及購買者減少，一些擁有購買資格的人更加注重實惠和性價比，一些城市高附加值的產品成為市場銷售的主流。
◎二手房啥情況？
二手房與新建商品住房差價縮小
查閱近幾個月的二手房價格，不難發現，二手房價走向看漲。根據鄭州市房管局公布的數據，3季度各月二手住房的交易價格分別為4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表現為小幅上漲的態勢。
上官同君說，近幾個月是學區房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分別為18.47萬平方米、19.66萬平方米，隨著“入學季”的結束，9月份二手房交易面積回落至15.42萬平方米。鄭州對二手住房實施了限購，二手房交易受到一定程度的影響。從走勢來看，二手房與新建商品住房的差價正日趨縮小。
◎多大面積受寵？
90平方米以下商品住房仍是主流
從商品住房的供應結構上看，90平方米以下商品住房仍是主流，共計投放15058套，占到3季度商品住房投放總套數的六成以上。
報告顯示，在限購、限貸宏觀調控政策下，開發商根據市場變化，適時調整產品結構，減少以投資性需求為主要對象的小戶型投放量，增加了更適合剛性需求的中等戶型的開發量。與之對應，市區商品房主力成交價格以中等偏下為主。其中，6000元-7000元/平方米商品住房成交套數占比最大，為20.09%；其次是7000元-8000元/平方米，占比18.68%。
◎樓市“亮點”何在？
縣域房地產正成為新的增長點
葉琦說，今年3季度，鄭州縣域房地產增速較快，商品房投放量占到全市投放總量的30.6%，正在成為鄭州房地產業未來的增長點。葉琦認為，隨著中原經濟區上升為國家戰略，以及鄭州都市區建設的逐步實施，鄭州市區部分房地產企業進入縣（市），帶動了縣域房地產的發展。
葉琦認為，縣域房地產正成為鄭州房地產業的增長點。
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