老業主將房子租給債主十年

　　新業主強硬手段收房

　　毆打、威脅恐嚇、停水停電、潑油漆，連日來，居住在深圳南山區華僑城波托菲諾純水岸四期的租客齊先生及家人陸續遭到新業主帶著一群不明身份的人使用強硬手段，威逼其退租。

　　三年前，前業主王某生意失敗無力償還齊先生的債務，王某提出“以租抵債”的方式把房子租給齊先生，租期十年。

　　今年3月，石某通過法院拍賣成為該房子的新業主。近日，石某為了收回房產，召集10多個社會閑雜人員上門要求齊先生一家即刻搬離，雙方引發沖突。新業主方表示，只想把1700多萬的房子要回來，不排除使用強硬手段收房。目前，南山警方已介入調查。

　　租戶懷孕的妻子受刺激

　　當場嘔吐

　　南都記者接到齊先生的報料后，來到位于波托菲諾純水岸四期S棟的4樓。剛一出電梯口，就看到地上一推污穢物，樓道里散發著陣陣酸臭味并夾雜著強烈的油漆味，隨即發現左邊一戶人家整個房門都是紅色油漆，門上貼滿了寫有“403住戶你和家人無權居住于此，限即刻搬離！！！”字樣的紙也被油漆染紅，A4大小的紙大概有十張之多，房子里面的地板上已經彌漫著從門上流下的油漆，還有一個個紅色的腳印往房子內部延伸，南都記者發現油漆尚未干透。

　　齊先生向南都記者透露，門上的油漆是前天（4月15日）晚上九點多，由新業主安排的一群不明身份的男子潑的，上面的紙也是他們貼的。地上的污穢物則是有孕在身的妻子在看到大門口被潑油漆及受了油漆味刺激后引發身體不適當場嘔吐的，所幸妻子目前并無大礙。

　　齊先生告訴南都記者，4月13日晚上，新業主的妻子（當時對方并未表露身份）帶著三個男子來到家門口，要求他們即刻從該房子搬走，并對齊先生及家人進行辱罵及威脅恐嚇。齊先生隨即報警，但情況沒有好轉。

　　第二天上午，該女子領著十多個身份不明的黑衣男子再次來到403房，強行停止了對403房的水電供應，再次要求齊先生一家搬離，在交涉過程中，兩名黑衣男子對齊先生進行毆打，并對家人進行辱罵及威脅恐嚇，齊先生再次報警并到派出所做筆錄，問題仍沒有好轉。

　　第三天晚上九點，由于家里沒有電，全家人都出去小區樓下散步，正好回到樓下時撞上了剛剛潑完油漆的十幾個不明身份的黑衣男子，在小區鄰居的幫助下把十幾個男子攔住，隨后報警，“但民警來了之后，十個男子當著警察的面向我和家人叫囂，他們明天還會來，要不搬走就等著給家里人收尸吧，然后當著所有人及民警的面大搖大擺地離開了，民警并沒有阻攔”，對此，齊先生非常不解。

　　租戶：租賃合同在法院查封之前

　　齊先生介紹，此前自己也是波托菲諾純水岸S棟402房業主，和隔壁鄰居403房的老業主王達很熟悉。王達經營著一家公司，從2013年7月開始陸續向齊先生借錢，按協定王達每個月還齊先生本金和利息，一年內齊先生向王達借出的錢總額大概有五六百萬元之多。

　　2014年7月左右，王達的生意資金鏈斷裂，無法償還剩余的本金190萬元及利息。之后，齊先生和王達經過數次協商，最后王達提出“以租抵債”的方式將房子出租給齊先生，并簽署了租賃合同，合同中注明租期為2014年9月19日至2024年9月19日，租期為十年。

　　雙方還簽訂了租賃合同補充協議，協議上注明“作為借款保證，甲方以其自由產權的房屋，深圳市南山區華僑城純水岸四期S棟403房的十年使用權以租賃形式抵押給乙方，簽訂租賃合同后，即視為乙方對該房屋的十年租金已經付清”。

　　齊先生介紹，簽訂合約幾個月后，他發現403房有異常，晚上經常不開燈，還有很多陌生人到此找王達。打聽后才知道那些人都是來找王達還錢的，但那時已經聯系不上他了。據前來討債的人透露，王達欠債六七千萬元。后來，齊先生把自己的402房賣了，全家搬進了403房。

　　2016年8月左右，幾位福田法院的工作人員入戶拍攝照片，透露法院將對該房子進行拍賣，在進行拍賣前的資產確定及入檔，發現齊先生一家居住在此并有租賃合同，法院的工作人員提醒他去法院備案。隨后，齊先生到福田法院備了案。

　　據齊先生提供的一份福田區人民法院的執行裁定書，文中提及王達存在一起民間借貸糾紛，審判書于2015年8月25日生效，法院依法對王達名下的403房及物品進行查封，經委托評估機構評估該房產市值為22912300萬，并于2017年3月3日成功拍賣，買受人為石某。

　　在齊先生提供的另一份《拍賣確認書》的文件中，提到該房子目前處于被齊先生租約的信息，并交代齊先生不主張優先購買權，但主張租期內的租金已以“以租抵債”的方式全部付清。《拍賣確認書》最后還提醒買受人關于這個問題另循法律途徑解決法院不負責清場交付。3月29日，深圳市不動產登記中心已經受理了403房的房地產轉移的業務。

　　齊先生表示，他與王達簽訂的租賃合同在法院查封之前，并入住該房近兩年，并且在法院進行過備案的前提下，新業主并沒有經過協商或法律途徑就對其及家長進行驅逐，并不符合買賣不破租賃的相關規定。齊先生表示，對新業主的野蠻行徑將會訴諸法律，通過法律途徑保護自己的合法權益。

　　新業主：租賃合同不合法

　　房子的新業主石某表示，房子是3月3日拍賣下來的，完成過戶后就向租戶齊某發律師函，要求在七天內搬離。但對方七天后沒搬走，并表示不想協調。石某表示房子是買給弟弟住的，弟弟聽說對方不肯搬走就很生氣。上周四，石某弟弟帶著一幫人準備搬東西入住，對方不讓其進入房內，雙方發生了沖突。石某承認，潑油漆確是他弟弟所為，但只是想逼租戶早點搬走。

　　租戶跟新業主方的人沖突時搶下的潑油漆的工具及油漆罐。

　　石某認為，因原業主王達于2014年2月已經抵押了房子，而他們的租賃合同是在2014年9月簽訂的，屬于先抵押后出租，認為該租賃合同不成立，是無效合同，他們的行為侵害了第三方的正當權益。石某透露，在給房子過戶的時候，還墊付了2.8萬元物業費，他認為齊某并沒有履行租約，按租約該費用應該由他來出。

　　律師吳先生表示，他并不想多談租戶齊某的情況，因為對方根本不想通過協商解決問題。他表示，只要能收回房子，不排除使用強硬的手段。

　　律師分析

　　野蠻收房可能觸犯刑法

　　律師吳小華表示，齊先生的租賃行為發生在法院查封之前，并簽署租賃合同。合同內容約定欠債人王先生，欠了齊先生190萬，以“以租抵債“的方式將房子租給對方，用十年的房子使用期來抵所欠的債務，由此形成了租賃合同關系。那么根據買賣不破租賃的原則，買受人在知曉該房子存在租賃關系的情況下拍賣了房子，實際上就承繼了前業主的權利義務關系，那么買受人就應該履行約定提供房子的義務。

　　這個租賃合同里面特點是以十年的租金抵了王先生的債，等于租客已經付了十年的房租。不管是租賃合同的承繼方還是原方，理應提供十年的房子給承租人，這就是該租賃合同的特殊所在。

　　如果新業主一定要收回房產的話，有兩種解決方式，一是雙方協商解除租賃合同；其次就是新業主通過法律訴訟的方式解決。但不管以哪種方式解決該房產的問題，就目前新業主采取潑油漆、威脅恐嚇、甚至打人等行為都是非法律的手段，不應提倡，而且這種非法手段任其發展下去可能會引發刑事犯罪。