盡管這是一場(chǎng)以棚戶(hù)區(qū)改造和保障房建設(shè)為主題的新聞發(fā)布會(huì)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化的關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)樓市的話(huà)題，同樣成為記者追逐的熱點(diǎn)。4日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，面對(duì)樓市熱點(diǎn)話(huà)題，一一作答。
如何評(píng)價(jià)樓市“拐點(diǎn)”？
房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生新的變化，“拐點(diǎn)”的說(shuō)法頻現(xiàn)。如何評(píng)價(jià)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
馮俊表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，只是增速在下降。他說(shuō)：“這屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)。必須歷史地看問(wèn)題，同比增長(zhǎng)為負(fù)，主要是由于去年同期基數(shù)過(guò)大造成的。”
馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)，價(jià)格是重要信號(hào)，但把價(jià)格作為調(diào)控目標(biāo)過(guò)于狹義化。
在馮俊看來(lái)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫(kù)存量過(guò)大，有些地方比較短缺。他表示，今年政府工作報(bào)告已經(jīng)提出了“分類(lèi)調(diào)控”的基本原則。對(duì)那些庫(kù)存量大的，供過(guò)于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，滿(mǎn)足自住型的、改善性住房需求；對(duì)供求矛盾比較突出、房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機(jī)型需求。
馮俊強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則。他說(shuō)：“這是我們政策的基調(diào)。”
限購(gòu)政策可否取消或部分取消？
當(dāng)前，一些實(shí)行限購(gòu)的城市面臨庫(kù)存積壓，有觀點(diǎn)認(rèn)為，在分類(lèi)調(diào)控的指導(dǎo)思路下，是不是可以取消或者部分取消限購(gòu)措施？
對(duì)此，馮俊表示，宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。
他說(shuō)：“從目前我得到的信息，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購(gòu)。”
馮俊認(rèn)為，從限購(gòu)政策來(lái)看，對(duì)老百姓的消費(fèi)需求是沒(méi)有影響的，只是對(duì)過(guò)度投資需求有限制。
另外，針對(duì)社會(huì)關(guān)注的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，馮俊表示，這項(xiàng)工作正在進(jìn)行當(dāng)中。他說(shuō)：“需要把很多的紙質(zhì)信息變成電子化信息。由于各個(gè)城市的信息系統(tǒng)、程序、格式不一樣，還需要統(tǒng)一，因而需要一段時(shí)間。”
住房空置率如何統(tǒng)計(jì)？
有記者問(wèn)，住房的空置率到底有沒(méi)有統(tǒng)計(jì)或者怎么統(tǒng)計(jì)的？
對(duì)此，馮俊表示，現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。他認(rèn)為，現(xiàn)在很多媒體、很多專(zhuān)業(yè)人士講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念。
馮俊說(shuō)，國(guó)際上的空置率計(jì)算，是以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母。我們現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的數(shù)都沒(méi)有，所以很難得出空置率的概念。
對(duì)于一些人通過(guò)晚上數(shù)亮燈的住房比率大致推出來(lái)的空置率，馮俊不認(rèn)同。他說(shuō)：“假設(shè)我家住三居室，晚上一般就開(kāi)一兩個(gè)燈，如果你在我家樓下看，肯定是一大半窗戶(hù)是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數(shù)量衡量。有些事情有待制度的完善，簡(jiǎn)單說(shuō)空置多少不太合適。”（新華網(wǎng)，記者 杜宇）
救樓市如打激素：投資者決策失誤應(yīng)受懲罰
5月23日，媒體報(bào)道稱(chēng)杭州開(kāi)始實(shí)施樓市限降令——如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。除杭州外，各地政府的救市舉措也紛紛出臺(tái)。
據(jù)媒體披露，從4月底開(kāi)始，天津陸續(xù)有濱海新區(qū)差別化限購(gòu)和天津放開(kāi)三套住房限購(gòu)的傳聞傳出。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺(tái)及傳聞將出臺(tái)救市措施的城市超過(guò)10個(gè)，其中明確出臺(tái)救市措施的城市包括南寧、無(wú)錫、寧波、溫州、徐州等。
盡管已是初夏，但中國(guó)樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開(kāi)表態(tài)，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實(shí)，輿論對(duì)此褒貶不一。而在“雙向調(diào)控”的背景下，地方政府或?qū)⑷〈醒胝蔀榻窈蠓康禺a(chǎn)的調(diào)控主體。
房?jī)r(jià)“滯漲”，各地救市
5月下旬，在寧波舉辦的2014年杭州灣論壇上，瑞銀證券中國(guó)證券研究主管侯延琨表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌，但他認(rèn)為目前的狀態(tài)非常糟糕。“現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存和銷(xiāo)售量比已經(jīng)到了2008年以來(lái)最糟糕的階段，”他談道，“最根本的問(wèn)題是新開(kāi)工面積下滑。假如這一數(shù)據(jù)無(wú)法恢復(fù)的話(huà)，（受此拖累）明年GDP增速跌破5%是非常有可能的。”
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，房屋新開(kāi)工面積2.9億平方米，同比下降25.2 %。記者查閱各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度廣東此數(shù)據(jù)同比下降35.0%；前4個(gè)月云南同比下降41.0%；而在河南平頂山市，今年1—4月份，商品房開(kāi)工面積同比減少60.9%。
各地新開(kāi)工面積的急劇下滑，顯示出開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂(yōu)，而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上——5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為44個(gè)，較3月減少12個(gè)，創(chuàng)下2012年11月至今的最低值。從環(huán)比漲幅中位數(shù)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.1%，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入“滯漲”狀態(tài)。
在土地市場(chǎng)，也同樣表現(xiàn)出低迷狀態(tài)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)向記者提供的一份資料顯示，截至5月26日，隨著浦東新場(chǎng)商住用地和寶山羅店商業(yè)用地出讓時(shí)間延后，上海5月經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)交易已經(jīng)落下帷幕，整月僅有兩塊經(jīng)營(yíng)性土地出讓?zhuān)瑒?chuàng)2012年3月至今的最低值，合計(jì)出讓面積3.5萬(wàn)平方米、出讓金額32.4億元，環(huán)比分別下滑90.2%和50.9%，同比則分別下滑91.9%和81%。
“5月土地市場(chǎng)遇冷的主要原因在于近期上海土地供應(yīng)收縮，開(kāi)發(fā)商顯得更為謹(jǐn)慎理性。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔分析稱(chēng)。
在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，市場(chǎng)傳聞的地方政府救市政策出臺(tái)，不難理解。5月下旬，數(shù)家媒體引述住建部人士非正式表態(tài)稱(chēng)：“除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。”住建部傳達(dá)的調(diào)控方向是，希望市場(chǎng)能自我調(diào)整。但在房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段沒(méi)有出臺(tái)之前，一些中心城市的部分行政調(diào)控手段不能退出。
至本文截稿時(shí)，住建部尚未對(duì)上述消息做出正式回應(yīng)。“如果上述消息屬實(shí)，意味著非一線(xiàn)城市或?qū)⑷嫠山壪拶?gòu)政策。”黃河滔認(rèn)為，“近期二三線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)救市政策，其中不乏或明或暗松綁限購(gòu)政策，如果中央政府不喊停，限購(gòu)政策或?qū)⒎殖恰⒎蛛A段逐級(jí)淡出。”
政府是否該救市？輿論現(xiàn)分歧
面對(duì)樓價(jià)的下跌，各地政府是否應(yīng)該救市？
在2014年杭州灣論壇上，2013年諾獎(jiǎng)得主、耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒（Robert Shiller）給出了肯定的答案。他認(rèn)為“盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于大幅的波動(dòng)，但是這并不代表世界末日，只要政府讓市場(chǎng)盡可能地穩(wěn)定，在合理的干預(yù)下能夠保證市場(chǎng)穩(wěn)定就沒(méi)有問(wèn)題”。
在同一場(chǎng)合與席勒對(duì)話(huà)時(shí)，侯延琨認(rèn)為，“各地政府最近出臺(tái)救市措施，是一個(gè)非常合適的時(shí)機(jī)，但政府的刺激是不是能夠有效托底，卻讓人懷疑。”
房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也認(rèn)為政府此時(shí)該救市，他說(shuō)，如需要救市，應(yīng)該先做基本判斷：現(xiàn)在是否已經(jīng)有房?jī)r(jià)暴跌甚至崩盤(pán)的危險(xiǎn)，從而影響經(jīng)濟(jì)、金融安危？一種答案是肯定的，一種答案是否定的，如果認(rèn)為未來(lái)不可能出現(xiàn)崩盤(pán)、泡沫破碎的危機(jī)，就不需做任何動(dòng)作。“這個(gè)基本判斷中，我傾向于前者，（政府）現(xiàn)在就必然要采取措施。”他對(duì)記者說(shuō)。
在接受記者專(zhuān)訪時(shí)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)陳杰教授的觀點(diǎn)卻截然相反。他認(rèn)為地方政府不僅不應(yīng)該救市，而且目前救市的時(shí)機(jī)也完全不當(dāng)。他認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有惡化到需要救市的程度，政府應(yīng)該給市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定預(yù)期，如果政府都是隨行就市，市場(chǎng)參與者難有長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，經(jīng)濟(jì)就難以穩(wěn)定發(fā)展。
“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場(chǎng)，其實(shí)像打激素。政府不應(yīng)當(dāng)改變市場(chǎng)機(jī)制，而應(yīng)該讓市場(chǎng)自我調(diào)整。”陳杰說(shuō)，“應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)本身的規(guī)律，不管投資者是個(gè)人也好，開(kāi)發(fā)商也好，如果決策失誤，就應(yīng)該受到市場(chǎng)的懲罰。”
“雙向調(diào)控”促地方政府成調(diào)控主體
對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，政府將如何作為？今年“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)姜偉新在回答記者提問(wèn)時(shí)拋出了“雙向調(diào)控”的理念，這與“分類(lèi)調(diào)控”一起成為今年地產(chǎn)界的熱詞。
此后，住建部副部長(zhǎng)齊驥就“雙向調(diào)控”做出了解釋?zhuān)核^雙向調(diào)控亦可稱(chēng)分類(lèi)指導(dǎo)，即對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)。
此番各地政府的救市之舉似乎正回應(yīng)了上述兩個(gè)熱詞。黃河滔認(rèn)為，在此政策背景下，中央和地方在調(diào)控中所扮演的角色也正在發(fā)生轉(zhuǎn)換。
“在‘雙向調(diào)控’的背景下，中央政策主要職責(zé)或?qū)⒓性趦煞矫妫湟唬ⅰ⑼晟票Ｕ戏矿w系；其二，推進(jìn)土地、財(cái)稅、金融等多領(lǐng)域改革，將房地產(chǎn)調(diào)控置于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之中，通過(guò)構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，將樓市運(yùn)行維持在穩(wěn)定區(qū)間。綜合而言，中央層面或?qū)⒅饾u淡化行政調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢(shì)是要因地制宜，分城施策，地方政府將取代中央政府成為調(diào)控主體。”黃河滔說(shuō)。
對(duì)中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控角色轉(zhuǎn)換中可能出現(xiàn)的一些問(wèn)題，接受本刊采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了三條建議：首先，限購(gòu)放松應(yīng)不涉及北上廣深等一線(xiàn)城市，因?yàn)檫@些中心城市房?jī)r(jià)上漲壓力相對(duì)較小；其次，中央需通過(guò)收緊信貸控制市場(chǎng)熱度及需求釋放；最后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)加緊推進(jìn)，將房地產(chǎn)行業(yè)納入整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之中。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，記者 趙磊，實(shí)習(xí)生 馬兆吉）
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