樓市降價多“假摔”：直接降價僅6城
盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價后，降價風波在多地持續發酵，但據記者了解，在全國二十余個城市中，真正出現直接降價的城市只有6個，實質性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付成數、特價房、團購房等常見的促銷形式。
記者測算上述9個項目樓板價在降價后售價中的占比發現，這些項目樓板價占目前售價比重多在40%至60%之間，如果考慮土建成本和資金成本，除少數樓盤由于前期地價較低，降價后仍有獲利空間外，其他樓盤大多已經貼近成本線，虧本風險驟增，高地價項目在樓市下行通道中風險凸顯。
直接降價鮮見
近期，樓市降價傳聞此起彼伏，但據中原集團研究中心昨日發布的一份調研報告，在其調研的21個城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷，且降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%至25%。
“在現有的各種促銷模式中，除直接降價外，其他主要包括低首付（零首付）、特價房、新盤低開入市以及團購等。”中原集團研究中心劉淵告訴記者，與其他促銷方式相比，降價是開發商最后的選擇，目前各地真實降價的案例仍不多見。
“年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀，隨著上半年業績周期臨近，預計5、6月將有更多上市房企加入降價促銷隊伍。”劉淵表示，目前來看，各地降價可謂“雷聲大，雨點小”，實質性降價行為并不多，房價遠沒有跌到開發商“肉里”。根據近兩周的數據趨勢，預計5月新盤供應將出現回升，實質性降價一旦蔓延，有望帶動成交量有所改善。
高地價項目“貼身肉搏”
上述6個已現實質性降價的城市多為庫存積壓嚴重的樓市“重災區”，如杭州、常州等。經測算，在杭州、常州、成都等地出現實質性降價的9個項目中，多數項目降價后，土地價格占售價比重約在40%至60%左右。
粗略估計其建安成本為3000元/平方米，加上資金成本，多數地價占比60%的項目已經貼近成本線，但由于這些項目大多屬于尾盤，降價前的收益占比較高，因此還不至于虧本。更有少數樓盤，由于拿地時間長，即便降價后，地價占比依然很低，如成都星河灣鉑雅苑，樓面地價僅為1086元/平方米，僅占目前售價的16%，即使資金成本較高，降價后依然有獲利空間。
在這9個項目中，位于常州新北區的九龍倉年華里是目前風險最突出的一個項目。該項目于2013年7月開盤，截至降價前總共銷售約223套；今年3月17日該項目開始降價，高層部分每平方米降價1000元，降價幅度約17%，截至4月28日已銷售189套。
由于是項目整體降價，其地價占房價比重由降價前的56%升至降價后的67%，再加上建安、資金成本，整體降價后項目已是“貼身肉搏”，盈利風險更高。該項目地塊購于2010年，是該區域歷史地價最高的年份，開發商以超過99%的溢價率高價購得。
房企放緩拿地控風險
“市場低迷期，風險大的項目都是拿地價格過高，一旦價格回歸，風險承受能力不足的弱點就凸顯出來。”劉淵表示。
事實上，在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標桿房企已放緩拿地步伐。根據中原監測數據顯示，4月十家標桿房企購地金額為173億元，盡管環比3月增長15%，但較2013年月均購地金額大幅回落38%。
以萬科為例，其4月份銷售面積和金額環比雙雙下降。在拿地方面，4月萬科新增加項目僅5個，總金額還不到19億元，且其中3個項目為合作開發。
另據中原監測數據顯示，4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比3月下滑5.8%。在樓市暫無好轉跡象的情況下，標桿房企購地趨于謹慎。（上海證券報，記者 朱楠）
樓市“降溫”多地匆忙松綁救市
樓市降溫之際，各地對樓市調控政策的微調逐步由傳聞轉為實質行動階段。自4月28日南寧打響地方政府救市第一槍，二三線城市救市潮涌動，最新加入救市大軍的是安徽銅陵，這也是半月時間內第五個出手救市的城市。在業內人士看來，這將引發后續諸多城市跟進，不過救市效果卻有待觀望，“取消限購限貸不但不能釋放購買力，更有可能加劇人們持幣待購的心態。”財經評論家水皮指出。
多地放寬購房資格
5月5日，銅陵市政府出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策。其中規定，2014年5月1日至12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發區）購買家庭惟一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。此外，在緩解開發商資金壓力方面也有相應舉措。
“像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，要救市只能調動稅費和公積金等手段。” 中原地產首席市場分析師張大偉指出，銅陵救市作用十分有限。一是因為銅陵的庫存量相對比較高；另一方面，銅陵作為最小的地級市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多。
記者統計發現，各地政府出臺救市舉措。其中，南寧、無錫通過松綁限購、下調購房入戶標準救市；杭州蕭山區則推出減少開發商資金壓力措施；天津濱海新區傳實施差別化限購政策；寧波政府也被傳調整樓市限購政策，宣布購房者房產審核由戶籍所在地和擬購房所在地兩地核查變為一地核查。
救市效果有待觀察
業內分析人士指出，預期后續出臺救市政策的地方政府將會明顯增加。 瑞銀最新發布的報告指出，如果未來房地產進一步下滑，將可能會有更多的地方政府放松目前的限購政策，“大刺激無望，但更多微刺激值得期待。”
“對土地財政的依賴，導致地方政府松動房地產政策的動能非常充分，在有城市率先帶頭后，放松調控的城市將比比皆是。”張大偉指出， 分類調控意味著市場不會全面放松，尤其是一線城市政策環境將維持不變。之前，北京、上海均官方表示樓市調控政策不放松，深圳對違反限購令的行為則開展嚴厲打擊。
在業內人士看來，未來政策松綁空間有很多，包括非戶籍資格審查放松、限購范圍放松、提供購房落戶及優惠等刺激性手段以及公積金政策松動。不過，地方政府的救市舉動能帶來多大的效果依然有待觀望。
在張大偉看來，本輪市場轉冷，更多是由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。“市場能否回暖的關鍵還在于信貸能否放松。在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。”
水皮則指出，刺激短期或許有所反應，但是從長期看，副作用更大，“取消限購限貸，不但不能釋放購買力，更有可能加劇人們持幣待購的心態，幫助大家確認下行趨勢。” （北京晨報記者 陳瓊）
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