行政之手在壓制房價之上越來越顯得力不從心
“沒有百姓可承受的房價，就沒有新城鎮(zhèn)化”。在近日一場論壇上，國家發(fā)改委規(guī)劃司副司長袁喜祿的聲音引人注目。然而近期的房地產(chǎn)走勢卻讓房價離“百姓可承受”的標(biāo)準(zhǔn)越來越遠(yuǎn)——5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市房價情況。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個。不僅如此，原本就“令人仰視”的一線城市房價齊齊迎來了10%以上的漲幅，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的“新國五條”顯得有幾分尷尬和無奈。
有媒體報道，從近日召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會議透出信息，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時間后，若調(diào)控效果無明顯起色，不排除在今年下半年調(diào)整政策的可能。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將釋放大量住房需求的背景之下，以往通過“行政手腕”調(diào)控的手段恐將不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，甚至影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”也許將成為未來調(diào)控方向。
一線城市高調(diào)領(lǐng)漲 樓市調(diào)控遭遇“抗藥性”？
房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加碼，“國五條”最嚴(yán)調(diào)控落地近兩個月，然而最新數(shù)據(jù)顯示廣州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分別以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領(lǐng)先，被視為全國最嚴(yán)調(diào)控的北京，二手房以2.0%的環(huán)比漲幅居全國之首。
房價原本就高得離譜的一線城市，為何反而成為領(lǐng)漲先鋒？是調(diào)控措施未扼住漲價咽喉，還是地方政府執(zhí)行政策未動真格，還是地產(chǎn)商負(fù)隅頑抗？
——土地財政依賴難改賣地沖動，地價再創(chuàng)新高。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，主要一線城市前4月土地市場成交量價齊升，北京、杭州等地平均樓面地價同比漲三成。5月初，廣州拍出一塊新地王，折合樓面地價2.6萬元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元/平方米。“面粉貴成這樣，面包怎能不漲？”一位房地產(chǎn)商告訴記者。
“這種拍賣的辦法，就是地方政府再怎么表態(tài)嚴(yán)格調(diào)控不放松，老百姓都會擔(dān)心未來房價預(yù)期會失控。”暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛憂心忡忡：如果地方政府、尤其是一線城市再不改革土地出讓的定價方式，調(diào)控房地產(chǎn)很難完成既定目標(biāo)，也讓普通百姓住有所居的中國夢看上去很遙遠(yuǎn)。
——個稅調(diào)控“懸空”，多城市“只見樓梯響，不見人下來”。
從3月底國五條地方細(xì)則落地大限至今，已經(jīng)兩個月時間，除了北京等少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市尚未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細(xì)則。記者走訪二手房交易市場時發(fā)現(xiàn)，原本意在抑制賣房炒房沖動的個稅，卻幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了購房者。一些城市稅務(wù)和房地產(chǎn)主管部門的說法是“還在研究”，還有一些城市的說法是“要等中央出臺規(guī)范的指導(dǎo)意見”，各種說法鋪天蓋地，效果則是“只見樓梯響，不見人下來”。
——“上有政策”，下有對策”，沖抵調(diào)控效果。
位于廣州南沙的樓盤天璽灣，為了應(yīng)對政府限價，就想出了把原本規(guī)劃出售的精裝房合同，分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導(dǎo)定價線內(nèi)。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過這種方式，去年底網(wǎng)簽均價還在12000元左右的樓盤，今年4月底就“離奇”下降到不足1萬元。
“房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)下降了，開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，在實行限價的北京和廣州，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個，就看政府動不動真格管了”。
熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，開發(fā)商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標(biāo)價，也涉嫌虛假價格，政府有關(guān)部門對此應(yīng)依法予以糾正和查處。“如果政府不能嚴(yán)格加強(qiáng)市場監(jiān)管，再嚴(yán)格的調(diào)控措施也只會變成‘空調(diào)’。”
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