通發(fā)園別墅。 (南方周末資料圖)
林業(yè)新村別墅群。 (王小喬/圖)
十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。該廳210多名職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，2004年，又以變相的低價福利購房方式，拿到通發(fā)園小區(qū)247套別墅；2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。
在廣西南寧這座城市的最東端，穿城而過的邕江之畔，矗立著兩百多幢別墅。門牌號為“蓉茉大道77號”的這片別墅群在導航上對應的是“通發(fā)園小區(qū)”，小區(qū)門口卻沒掛牌子。
2013年4月最后一周，一名房產(chǎn)經(jīng)紀賣出了這里的一套220平方米的雙拼別墅，價格是350萬元。而在2004年，第一任房主買下它時，只用了不到1/7的價錢——43萬元。
權且拿全市住房均價作一對比——2004年，南寧市房產(chǎn)局信息部發(fā)布的均價是2621元/平方米；到2013年，南寧公布的房價自控目標是7632元/平方米。算下來，9年來的均價變動近3倍。即使考慮到一些搶手樓盤往往漲幅會超過均價，也不難看出，“通發(fā)園小區(qū)”的增值速度遠超全市樓市。
買主和房產(chǎn)經(jīng)紀都心照不宣的是，“通發(fā)園”巨大的差價源于這里是廣西壯族自治區(qū)交通廳的職工別墅。210余名職工，247套別墅，幾乎是人手一套。其中面積最大、400平方米的獨棟別墅原價也不過是58萬元。
恒創(chuàng)地產(chǎn)中介公司的人對南方周末記者介紹說，買家往往看中的是通發(fā)園跟普通商品房一樣房產(chǎn)證、土地證齊全，不像常見的公務員房改房、集資房那樣過戶手續(xù)繁雜甚至不能過戶。
2013年4月，南方周末記者收到一份來自廣西交通廳系統(tǒng)內(nèi)部人士的報料，聲稱“通發(fā)園別墅”就是一種變相的低價福利購房；而且，該廳職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，此后的2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。
其實早在2005年5月，《廣西經(jīng)濟適用房管理暫行辦法》就明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房；2006年8月，住建部等幾部委干脆“一律停止審批黨政機關集資合作建房項目”。一而再再而三的禁令，并沒有阻擋多重福利分房在這個偏安一隅的自治區(qū)首府城市大行其道。
低價別墅群
合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。
通發(fā)園別墅所在的“仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，自南寧商品房市場啟動以來，就一直被房地產(chǎn)業(yè)界標記為別墅板塊。“很多別墅樓盤都在這個區(qū)域，好幾個至今仍在二手市場上火爆的別墅小區(qū)都是2004年前后開盤的。”輝煌置業(yè)一家分行的營業(yè)經(jīng)理楊平告訴南方周末記者，這是南寧最大的一家一二手聯(lián)動房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。
在南寧市2013版地圖上，仙葫窩在不太起眼的最東端，但卻契合了南寧近年來“一路向東”的新城擴張戰(zhàn)略，一半?yún)^(qū)域還毗鄰著風景秀美的南寧母親河邕江，板塊內(nèi)最貴的“龍胤花園”別墅就是依江而建的。
與“龍胤花園”一墻之隔的，正是交通廳的職工別墅小區(qū)通發(fā)園。“2004年交通廳職工結(jié)伴去踩盤時，看到隔壁的龍胤花園幢幢過百萬元，回來后毫不猶豫就繳了第一期預交款。”一位交通廳職工告訴南方周末記者。
根據(jù)“通發(fā)園小區(qū)預交款計劃的通知”等文件，房款是在兩年間分9次繳齊的。
分配方案完全是公務員式的——按級別定大小，同級靠抽簽。110套、200平方米的雙拼別墅是科級和工勤職工的；一百余名處級干部能參與略大一點220平方米房的抽簽；剩下25套緊挨景觀帶、400平方米的獨棟別墅則留給了廳級。2004年8月，通發(fā)園正式開工，機關服務中心發(fā)文通知大家將第二筆預交款打給“交通廳機關修建隊”。
彼時，用來修建通發(fā)園的近200畝土地并非廣西交通廳的，而是屬于交通系統(tǒng)內(nèi)的上市公司“五洲交通”(股票代碼：600368)。1998年“五洲交通”拿到地后，投資千萬元把生地做成了熟地，而后一直擱置到2003年才在年報中提及合作開發(fā)之意。
2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——廣西交通房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱交通地產(chǎn))。前者出地，后者出錢；前者收回作價的土地款后，項目盈虧五五分擔。公告沒有忘記提示這是一場關聯(lián)交易——作為一家以“過路費”為主要贏利來源的上市公司，“五洲交通”當年的第一大股東“廣西高速公路管理局”，是直屬于廣西交通廳的全民所有制事業(yè)單位；交通地產(chǎn)當年也還沒改制，是一家交通廳下屬的國有企業(yè)。
合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。
最具戲劇性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布終止通發(fā)園小區(qū)項目。公告將通發(fā)園項目描述得頗為慘淡：該地塊地理位置較偏，即使在未來幾年內(nèi)，該地區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售形勢依然不容樂觀；項目未能按照合同規(guī)定的期限竣工，導致建設成本加大，給項目贏利帶來較大的風險。
“當時樣板房已經(jīng)建好了，集資款交得差不多了。”上述交通廳職工覺得公告寫得讓人啼笑皆非。按照最便宜的41萬元/套計算，五洲交通退出之時，集資款應該已經(jīng)到位至少8000萬元。
從賬面上看，“五洲交通”似乎沒有虧錢。通發(fā)園項目終止后，交通地產(chǎn)支付了兩千萬元的土地款，這是照著合作伊始每畝11萬元的評估價計算出來的。五洲交通聲稱可從該項目中獲利915萬元，年利潤率近10%。看起來，這筆贏利應該是用兩千多萬元的土地款減去一千多萬的土地平整費得到的，至于當年拿地時五洲交通花了多少錢，則無從得知。
2008年，通發(fā)園正式落成，并為每位參與購房的職工辦理了房產(chǎn)證和土地證。南方周末記者在南寧國土局隨意查詢了其中一套別墅的“土地登記卡”，2008年2月25日辦理分割土地證后的三天，這套別墅已經(jīng)經(jīng)過“買賣變更”更換了一次權利人，2010年5月再次“買賣變更”。
盡管不受產(chǎn)權限制、買賣交易尚算活躍，這片公務員別墅群落成5年后，人氣依然不旺。2013年4月21日，星期日，小區(qū)內(nèi)的裝修工人明顯多過業(yè)主，八成別墅仍然保留著剛剛交房時的模樣，沒有裝修。
關于通發(fā)園別墅，廣西交通廳機關服務中心主任邱重堅對南方周末記者表示，這是五洲交通和廣西交通地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，“也不只是我們交通廳的職工購買了，交通系統(tǒng)也有很多人買了這個小區(qū)的別墅”。
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