房子當然有“階級”屬性，在中國，與房子緊密聯系的是學校，對于只有一個孩子的家庭，這才是真正的“剛需”。
搶房
劉進最終買了史家胡同小學的學區(qū)房，1988年的老房子，60平方米，南北通透小兩居，房價350萬元。從看房到交訂金，全程僅兩個多小時，這其中包括與另一撥看房者狹路相逢、等著老婆從管莊的家里趕來定奪、拿出自己打印的學區(qū)房攻略核實這所房子的學區(qū)劃片，他甚至等不及確認房主的孩子是否真的不占用這個學區(qū)名額就拍出15萬元訂金。
從去年下半年開始，劉進開始看東城區(qū)的學區(qū)房，一共看了十五六套。一開始他的可承受價位是每平方米不超過5萬元，結果沒看幾套這個心理預期就被突破了。在那時，均價5萬元以下的學區(qū)房只有兩種，一種是五六十年代的老房子，一種是連二流都算不上的最差學區(qū)房。心理價位的抬升同樣來自瘋狂的買房競爭，劉進說，剛開始還處在摸索期，不知道水多深，原本有一套燈市口小學的學區(qū)房，52平方米250萬元，當時沒拿定主意，過了幾天再去問，中介說早就賣了。去年12月，中介通知他，東直門內大街出了一套景山學校北校區(qū)的學區(qū)房，要價260萬元，等他們去看房時，房主已經改口要價290萬了元。和他們同時在房里的還有另外三撥看房人，房主坐地起價，最終以310萬元成交。
劉進兩口子都從事地產行業(yè)，按說比一般人更能提前嗅出市場變化。他們預計2012年末會是個低點，沒想到從開始看房到2013年1月最終出手，其間房價每平方米漲了1萬多元。夫妻倆最開始看房時，原本目的是為了改善居住環(huán)境。按照他們的預算，可以在望京買一套舒適的大房子，看房過程中，就覺得除了改善住房，也應該順道把孩子以后上學的問題一并考慮進去。他們原本準備以每平方米2.1萬元的價格在望京買一套精裝修的房子，孩子可以上鄰近的芳草地國際小學，交了定金之后又反了悔，覺得應該讓孩子上一個更好的小學。于是就開始關注學區(qū)房的話題，漸漸地買房意圖變了，變成了以孩子上學為主，之后他們不在朝陽區(qū)轉悠，選擇了教育強區(qū)東城，這里離兩人的工作單位也不太遠。“我太太說，既然是買學區(qū)房，就別想著改善了。”劉進說，他們的買房觀由此徹底顛覆。
一開始，夫妻倆并不傾向于選擇北京市最一流的小學。他們看了燈市口小學、黑芝麻小學、分司廳小學等的學區(qū)房，都是因為房子本身不滿意而放棄。劉進說：“我一開始并不想買史家，但這真不是你想買哪就買哪的，房源太少，要看你正好趕上哪兒的。”很多買學區(qū)房的家長都是通過網上論壇來了解各小學及學區(qū)情況的。劉進在一些人氣較旺的論壇里了解了東城區(qū)各小學的排名，尤其是把重點小學各年的招生簡章打印出來。網站上還傳授一些識別中介偽造招生簡章的要訣，比如，一定要看原件，不要看復印件；你認為可疑的小區(qū)如果排在一行的最后，那很有可能是中介為了騙你買房而私自加上去的；小學的入學報名時間往往安排在周末，如果簡章中的時間是一個工作日要尤為慎重等等。招生簡章是普通家長學區(qū)房選址的唯一參考。北京市教委曾表示，“就近入學不是指物理距離”。離小學越近的房子并不一定就越安全，同一個樓盤也并不一定都在學區(qū)范圍內，有些小區(qū)的回遷房可能就在此之外。劉進的方法是，通過歷年的招生簡章來看，如果一個房子在3～5年的時間內全部劃在學區(qū)范圍內，那么這個房子就是安全的。學區(qū)房分為商品房和公房。商品房每戶只有一個上學名額，不能重復使用，因為商品房的對口小學是開發(fā)商建的，建校成本已經含在房價里，為了保證對業(yè)主的公平，每戶有且僅有一個入學名額。在交易這樣的學區(qū)房時，調查原房主是否使用過這個名額尤為關鍵。公房沒有這樣的限制，因為這是教委給小學的任務。但因為很多人利用二手房交易，在同一間公房內多次使用上學名額，因此學校規(guī)定，一所公房內不能同時有兩個或更多孩子入學，所以購買二手公房的風險在于，需要調查清楚，在你的孩子入學時，原來房主的孩子是否已經小學畢業(yè)。此外，一些熱門小學對就近入學的小學生有落戶年限的限制，一般要求該小學生及父母在該房址上落戶3～5年。這也導致一些家長在孩子很小時就開始做準備。
劉進最后看中的是舊式格局的老房子，兩個臥室在兩邊，客廳在中間，沒有窗戶。樓房一共6層，出售的這套是一層。雖然底層被很多人稱為“硬傷”，但劉進覺得已經“沒得挑了”。東城區(qū)出房量很少，有些家長為了孩子上學，會選擇幾家人湊錢買一幢四合院，每家一個屋子，小的只有四五平方米。劉進說，買這種房子是有風險的，它只有使用權，沒有所有權，合伙買的想賣也很困難。而且房子太小，根本沒法住，如果老師來家訪，很容易就穿幫了，學校就能以“人戶分離”為由拒絕孩子入學。
眼見了幾次搶房的過程，劉進在中介的催促下很快做出決定，要房！“我拿了15萬元訂金給房主，說，咱們去中介那詳談。也是為了把他拉出那個環(huán)境，這樣后面的人也看不成了。”為了能盡快簽合約，劉進甚至沒調查房主的孩子是否占用了上學名額。“房主說他的孩子上初一，但他的戶口本在回龍觀，怕這中間再發(fā)生變化，就姑且相信了他，只是在合同上加了句，要確認小孩是否占用入學名額，否則會有很高的罰金。”
教育資源和政策效應
“2013至2017年，北京市小學入學將進入高峰時期，每一年的平均入學人數保守估計都將在18萬以上，甚至可能達到20萬，而2009、2010、2011年的小學入學人數僅分別為10萬、11萬和13萬，剛剛過去的2012年小學入學人數估計在15萬左右。”聞風告訴本刊記者。他是北京一家培訓機構的負責人，經常舉行講座，內容圍繞著北京市教委政策進行各類分析。為了應對未來幾年的小學入學高峰期，2012年，北京市教委率先在海淀區(qū)開通“幼升小適齡兒童信息采集系統”，信息采集對象包括擁有海淀區(qū)戶籍兒童雖為北京市其他區(qū)縣戶籍，但父母一方在海淀區(qū)擁有房產的兒童，以及七類在海淀區(qū)長期居住的按本市戶籍對待的人員子女。凡是年滿6周歲的兒童都應在相應時間內進行信息注冊，內容包括身份證號、戶口所在地派出所、住房的門牌號碼等等，這將作為孩子入學報名的憑證之一。2013年，朝陽區(qū)也開始運行這一登記系統。據悉，東、西城區(qū)也將很快開通這一系統。
信息采集系統將大大增加跨區(qū)擇校的難度。西城、海淀、東城區(qū)重點小學數量多，尤其是西城區(qū)和東城區(qū)，適齡兒童人數較少，同時流動人口數量也較少，總體的校園環(huán)境相對更好。聞風說：“朝陽區(qū)有50%的外來人口，在該區(qū)的普通小學里，外來人口的比例約為70%。對于那些渴望給孩子提供更好就學環(huán)境的家長來說，不離開朝陽，就一定要上重點小學，而朝陽區(qū)的重點小學比西城、東城、海淀要少得多。昌平區(qū)外來人口超過70%，普通小學里的外來人口接近90%，重點小學數量更是少之又少。如果你家住豐臺，月收入4000元以上，我還是建議你找找關系離開豐臺上學。”
在九年義務教育階段，北京市所采用的都是就近入學的原則，在哪個區(qū)讀小學，同時意味著以后在哪個區(qū)讀初中，其中大多數孩子會在同一學區(qū)內的同一小片區(qū)完成九年教育。在北京，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的傳統教學優(yōu)勢仍十分明顯，尤其是西城區(qū)和海淀區(qū)，集合了最優(yōu)秀的中學。小升初在就近入學的原則指導下，首先各小學均有比例不一的推優(yōu)名額，推優(yōu)生享有在全學區(qū)內選擇重點中學的機會，這種按照填報志愿情況進行錄取的方式稱為“大派位”。同樣享受在全學區(qū)大派位的還有點招生和特長生。沒有進入推優(yōu)、點招、特長名額的其他小學畢業(yè)生將在小片區(qū)內，按照填報的志愿被教委統一安排入學，這稱為“小派位”。聞風對東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的小升初數量進行統計后發(fā)現，2012年東城區(qū)初中錄取人數為8391人，其中區(qū)重點以上的中學實際錄取人數為5743人，占當年小升初總人數的68.44%，也就是說，東城區(qū)平均每1.46個小孩中就有1個能升入區(qū)重點以上中學。東城區(qū)最強的四所中學，五中、二中、匯文和171中學共錄取2121人，占小升初總人數比例的25.28%，而東城區(qū)各小學推優(yōu)率皆為20%，這意味著所有推優(yōu)生均有機會升入這四所名校。而西城區(qū)各校的推優(yōu)比例更高達30%，2012年西城小升初人數約為1萬人，西城區(qū)市重點初中十三中分校、三帆中學、八中、四中等學校招生人數至少在3700人，西城的市重點中學在容納了全區(qū)所有的推優(yōu)生外，仍剩余600多個名額留給其他學生，這還沒有計算區(qū)重點級別的學校。海淀區(qū)2012年小升初人數為2.2萬多人，全區(qū)推優(yōu)率為13%，約2900人，但海淀區(qū)公認的市重點中學總共招生人數就達5300人。在教育強區(qū)，小學教學質量更好，同時孩子升初中的壓力更小。
與按片區(qū)就近入學的原則相對立的是共建生和條子生。雖然教委沒有明確表態(tài)，但這些名額的數量已經在大量減少。共建生是指小學和某些企事業(yè)單位達成協議，學校每年會給各單位若干職工子女入學的名額。另外學校還可能存在一些拉關系、寫條子入學的學生。一位在某中直機關任職的家長告訴我：比如該小學一年招生100人，共建生名額大約30人，分到各個單位，每個單位可能只有三四個名額，他所在單位，與自己孩子同齡的大概有30個，能否入學同樣還要競爭。雖然孩子才3歲，但他已開始為孩子選擇合適的英語班。“我們一個鄰居只比我兒子大15天，已經認識900多個字。他的父母也都是在國家機關，未來他們肯定是小學入學的競爭對手。”一位去年底開始籌劃買學區(qū)房的家長告訴我，他的孩子今年9月就該上一年級了，之前一直打算托一個在部委的同學幫忙找關系上好一點的小學。“年底的時候，同學給我打電話說，今年可能幫不了我了。一方面學校的名額變少了，另一方面，他的部門領導也托他幫忙找人，他肯定要優(yōu)先給領導幫忙。”一位祖籍北京的家長告訴我，親戚原本有一些人脈可以為孩子上學幫忙，但他也選擇了買學區(qū)房。“我表哥在中直機關上班，他跟我說，如果孩子是今年入學，可以找人交2萬元上育翔小學。但我兒子3年以后才上學，那時候就不能保證了，沒準能給辦事的領導都不在這了。即使是共建生也是有風險的。首先共建名額現在減少得很厲害，有名額也優(yōu)先讓領導和領導的親屬占了。如果你死守著共建生一條路，到時候一旦被學校拒絕，其他學校的報名日期也已經過了。”
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