短短兩年內，商業地產形勢似乎經歷了由春到秋的急速轉變
A 供應過量，隱現結構性過剩
始于近兩年的行政限購，伴隨不斷收緊的貨幣政策，使得住宅虛火迅速降溫，投資屬性隨之遏制。這一背景下，脫離于限購之外的商業地產趁勢崛起，以迎合暫時遇阻的龐大民間資本。自此，被業界稱之為“商業地產之春”的時代開啟。
以商業地產的主戰場寫字樓為例。鄭州市寫字樓一年時間就擺脫了“商住倒掛”的現象。2011年鄭州寫字樓新增供應量為95.05萬平方米，較2010年上漲21.38%；成交均價為12471元/平方米，較2010年上漲46.3%。
本報記者注意到，不少長期偏向住宅開發的地產商，在高地價和住宅遇冷的雙重壓力下，開始殺入商業地產，以開掘新的“藍海”。河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社分析認為，開發商為了規避調控帶來的市場風險，并期待借助商業地產的高回報增加利潤，都不約而同調高了商業地產的開發比重。
但如今，迅速增長的市場供應量，卻似乎令商業地產之春一夜入秋，引起業界普遍擔憂。
據鄭州相關部門不完全統計，2012年寫字樓總供應量將會達到225.7萬平方米，未來一段時間，鄭州將有20余個寫字樓新盤(含部分涵蓋寫字樓的城市綜合體)陸續入市，遠超2011年全年95.05萬平方米的供應量。
2012年7月6日，記者驅車沿鄭東新區察看。目前在建的寫字樓，主要集中于金水東路兩側及高鐵站附近，一片又一片建筑工地，呈現出一派繁忙景象。其中高鐵站區域占據了鄭東新區在建寫字樓的主要體量，粗略估算約150萬平方米。
一位業內人士指出，客運新東站區域、經開區、二七新區等區域的高端寫字樓相繼入市，將會給鄭州市的高端寫字樓市場帶來更多的新增供應，而未來消費者和投資者將會越來越理性，在競爭加劇的條件下，一些寫字樓項目將遭遇前所未有的市場壓力。
在眾多商業地產項目中，除了鄭東新區寫字樓群之外，最常見的“例牌菜”便是城市綜合體了。從最近兩年市場發展看，鄭州已經出現大型商業地產項目集體亮相的情況。其中不乏萬達城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤萬象城、西元國際廣場等“實力派選手”。
“由于商業地產項目‘一窩蜂’上馬，因此目前鄭州非住宅產品的供銷比，已嚴重失衡?！闭胫脴I副總經理王樸說，“從2010年年底住宅項目限購以來，商業地產的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比2010年以前低了很多，投資價值變低?！?/p>
無論是寫字樓還是城市綜合體，一擁而上除了供應量增加導致供需失衡風險外，一個最大的詬病，是產品同質化嚴重。正如鄭州市一位商業專家所稱，鄭州未來商業地產市場可能會出現結構性的過剩，眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發展的現象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。
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